Договор аренды риски арендодателя. Договор аренды риски арендодателя

Договор аренды риски арендодателя. Договор аренды риски арендодателя

Новости

Риски арендатора при заключении договора аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости — разновидность договора, в котором одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект недвижимости за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Заключение договора — это сделка, которая несет в себе возможные риски для обеих сторон договора.

Хотелось бы более подробно рассмотреть риски для арендатора при заключении такого договора. Условно их можно разделить на две категории:

  1. Риски, которые необходимо предусмотреть и нейтрализовать до подписания самого договора;
  2. Риски, которые наступают после подписания договора. Такие риски предупредить заранее невозможно, поэтому их устранение происходит по факту наступления.

Эти две категории взаимосвязаны, и риски из первой категории, если их не нейтрализовать на ранних стадиях, могут переходить во вторую категорию.

Риски первой категории

  1. Отсутствие правоустанавливающей документации у арендодателя. Арендодатель имеет право распоряжаться недвижимостью в том случае, если является ее собственником или доверенным лицом собственника. Если заключить договор аренды недвижимости с лицом, у которого нет прав на совершение данной сделки, такая сделка будет признана недействительной. Поэтому стоит предупреждать такой вид риска с помощью заранее проведенной проверки правоустанавливающих документов арендодателя. Например можно получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), а если договор подписывает доверенное лицо арендодателя, то обязательно проверить его полномочия на совершение такой сделки, а так же получить копию его доверенности;
  2. Несоответствие планировки недвижимости ее документационным характеристикам. Зачастую фактическая планировка сдаваемой в аренду недвижимости не всегда соответствует документационной. Если имеется такое расхождение, стоит заранее условиться с арендодателем о его наличии. Дело в том, что если арендатор упустит этот момент, то по окончанию срока аренды арендодатель потребует возвращения недвижимости в том виде, который прописан документально. И уже не важно будет, что перепланировка была осуществлена до момента заключения договора. Все расходы будут списаны с арендатора. Именно поэтому стоит заранее проверять наличие расхождения между фактическим состоянием жилься с тем, что прописано в документах. Для этой цели отлично подойдет акт приема–передачи помещения с указанием планировки помещения и состояния сдаваемого помещения.
  3. Неполное описание условий по арендной плате. Это, пожалуй, самый популярный вид риска, с которым сталкиваются обе стороны на практике. Суть его в том, что если в договоре не предусмотреть все основные условия по уплате арендной платы, это может привести к разнообразным неприятным ситуациям. Для арендатора данный риск может реализоваться в частом повышении арендной платы или в ее необоснованном завышении. Чтобы уберечь себя от этого риска, необходимо детально описывать все ключевые моменты осуществления арендной платы: сроки, размеры, допустимое количество повышений, размеры повышения и так далее.
  4. Несогласованность уплаты налоговых взносов. Зачастую на практике арендаторы не уделяют внимание условию об уплате НДС, а потом вынуждены помимо арендной платы нести дополнительные расходы и на его уплату. Нейтрализовать этот риск можно, если заранее договориться с арендодателем, что НДС уплачивает он, и внести соответствующие изменения в договор.
  5. Несогласованность уплаты коммунальных платежей. Этот риск по своей специфике схож с предыдущим. И, соответственно, меры по его нейтрализации будут идентичны предыдущим: необходимо внимательно читать в договоре, на кого возлагаются обязанности по уплате коммунальных платежей. Если такое условие не включено в договор, разумнее будет его оговорить. Иначе арендодатель сможет по умолчанию требовать внесения таких платежей с арендатора. Если данное условие прописывается в договоре, то необходимо в договоре зафиксировать цифровые показатели от которых пойдет отсчет для оплаты коммунальных платежей, при этом необходимо прописать, что именно входит в коммунальные платежи.
  6. Несогласованность по оплате государственной пошлины. Тут, как и в предыдущих двух потенциальных рисках, есть вероятность того, что расходы по государственной регистрации договора будут возложены на арендатора. Чтобы это не стало для арендатора неприятным сюрпризом, стоит оговорить и это условие в договоре заранее. Имейте в виду, что договоры сроком аренды до одного года государственной регистрации не подлежат.
  7. Непредвиденное расторжение договора. Этот риск равнозначен как для арендатора, так и для арендодателя. Иногда получается так, что арендатор, заключивший договор более чем на год, был вынужден освободить недвижимость после месяца проживания или пользования в коммерческих целях. В данном случае не идет речь о том, что арендодатель не вернет уплаченные денежные средства, речь о том, что арендатора, которого насильно выселяют не всегда успевает в краткий срок найти себе альтернативу для проживания или для осуществления коммерческой деятельности. Поэтому в договоре всегда указывайте за сколько календарных дней арендодатель должен предупредить арендатора о необходимости освободить арендуемую недвижимость.
  8. К первой категории можно отнести еще не мало рисков. Отсутствие нейтрализации рисков первой категории приводит к их появлению во второй категории.

    Риски второй категории

    Большая часть рисков второй категории связана с недобросовестностью арендодателя (арендодатель перекладывает свое обязательство по уплате ком. платежей на арендатора, в одностороннем порядке увеличивает арендную плату и т. д.). Такие риски заранее предусмотреть увы никак нельзя, потому что нельзя предугадать поведение и честность намерений арендодателя.

    Решение подобных рисков происходит по мере их наступления. Причем, первым шагом нужно попробовать урегулировать возникшее разногласие с помощью переговоров, отправки претензионного письма и так далее (досудебный уровень). Если арендодатель не прекратит нарушать условия договора, необходимо обращаться в суд и отстаивать свои права.

    На практике, рисков при заключении договора аренды недвижимости очень много, как для арендодателя, так и для арендатора. Некоторые из них взаимосвязаны и могут «перетекать» друг в друга. Стоит заблаговременно просчитывать все возможные неблагоприятные исходы и стараться их предупредить.

    Аренда. Сопутствующие риски

    Автор: Алексей Смирнов

    Алексей Смирнов, юрист

    Договор аренды без преувеличения можно назвать одним из самых распространенных. Так, большинству компаний приходится арендовать помещения для ведения работы. Многие арендуют автомобили, другие — основные средства и даже жилой фонд для своих сотрудников. И каждый раз по каждой такой операции заключается договор, к тексту которого нужно отнестись внимательно. На кону значительные суммы. Сегодня мы расскажем, как сделать договор аренды менее рискованным.

    До заключения договора

    Начать работу по снижению рисков нужно еще до стадии составления и подписания договора. Дело в том, что Гражданский кодекс РФ четко оговаривает, кто может быть стороной договора аренды или, точнее, кто вправе сдавать имущество в аренду. Согласно статье 608 ГК РФ такое право есть лишь у собственника или уполномоченного им лица.

    Поэтому прежде чем составлять договор и решать вопросы о сроке, стоимости и других условиях аренды, нужно проверить правоустанавливающие документы на приглянувшийся объект. И сверить данные, указанные в них, с данными арендодателя.

    Для того, чтобы определить, кто является собственником недвижимого имущества можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (поскольку согласно п.1 ст.7 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (в Москве таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве), по запросам любых лиц»). В выписке содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

    В соответствии с п.2 ст.7 указанного закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в течение пяти рабочих дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Какого-либо сокращенного срока для получения выписки действующее законодательство не предусматривает (в отличие, например, от получения выписки из Единого государственного реестра юридических лиц), хотя с помощью посредников – третьих лиц (компаний, которые предлагают соответствующие услуги, в том числе и в сети Интернет) можно приобрести выписку из Единого государственного реестра прав за один рабочий день.

    Если же арендодателем выступает лицо, не указанное в качестве собственника в правоустанавливающих документах, нужно обязательно потребовать документ, дающий арендодателю полномочия на заключение договора именно с этим объектом. Таким документом может быть доверенность, посреднический договор, договор простого товарищества и т.п. Главное, чтобы в нем была четко выражена воля собственника на делегирование вашему арендодателю права сдавать вещь в аренду.

    Безусловно соглашаясь с автором в том, что перед заключением договора аренды необходимо проверить полномочия у управомоченного лица — арендодателя на заключение такого договора; хотелось бы подчеркнуть, что в том случае, когда предметом подлежащего заключению договора аренды является федеральное недвижимое имущество, предоставленное на праве оперативного управления, потенциальному арендатору следует также убедиться в наличии согласия собственника (функции которого осуществляет Росимущество) и соблюдении конкурсного порядка заключения договора.

    Поскольку в противном случае, использование объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, без прохождения установленного порядка заключения договора нарушает п.3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 и образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрено ч.2 ст.7.24 КоАП РФ (влечет наложение административного штрафа). Попытки арендаторов обжаловать в арбитражных судах такие решения о привлечении к административной ответственности не увенчались успехом (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.08.2009 г. по делу №А40-83451/09-92-547, Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда №09АП-18612/2009-АК от 09.10.2009 г. по делу №А40-83313/09-94-572).

    Есть и еще один нюанс, который нужно учесть на преддоговорной стадии. Касается он выбора контрагента. Тут при прочих равных условиях выгоднее иметь дело с юридическими лицами, нежели с предпринимателями или физическими лицами, не обладающими статусом предпринимателя. Особенно это актуально при длительных договорах аренды, предполагающих расходы на ремонт арендуемого имущества. И вот почему. Расходы на ремонт арендуемого имущества организация-арендатор может учесть в расходах при налогообложении прибыли (пункт 2 статьи 260 НК РФ). Но, к сожалению, эта норма Кодекса сформулирована таким образом, что дает поводы для споров в тех случаях, когда арендуемое имущество не относится к амортизируемому (см., например, письмо Минфина России от 12.08.2008 г. № 03-03-06/1/462). Как известно, амортизируемое имущество по НК РФ есть только у организаций; у предпринимателей и обычных физлиц его нет. Поэтому-то во избежание споров лучше арендовать имущество у организаций.

    Нужна ли регистрация

    Еще один элемент договора, над которым нужно подумать на преддоговорной стадии, — это срок аренды. Особенно он важен при аренде зданий и сооружений, поскольку такие договоры, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации, без коей считаются незаключенными (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

    Одновременно законодательство допускает заключение длительных договоров аренды недвижимости и без государственной регистрации. Для этого достаточно всего лишь указать в договоре срок, не превышающий год (11 месяцев, например), и условие о пролонгации договора на новый срок (пункт 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», прил. к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59). Либо можно вообще не указывать в договоре срок аренды, сделав его бессрочным (пункт 2 статьи 610 ГК РФ, пункт 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», прил. к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59). Такие формулировки не только помогут избежать финансовых затрат по оплате госпошлины при госрегистрации договора, но и существенно ускорят сам процесс. Ведь регистрация договора требует еще и немалого времени (минимум месяц).

    Принимая решение об отказе от госрегистрации договора, нужно также помнить, что ее прохождение нисколько не ограждает арендатора от возможного повышения арендной платы и не делает отношения с арендодателем более стабильными. Так, Гражданский кодекс РФ прямо разрешает пересматривать арендную плату по длительным договорам каждый год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ). И такой пересмотр никак не зависит от того, подлежит договор госрегистрации или нет.

    Не следует абсолютизировать преимущества краткосрочной аренды (сроком до одного года) перед долгосрочной арендой. С одной стороны, краткосрочная аренда позволяет уйти от процессуально емкой и длительной процедуры государственной регистрации сделки. Однако проблематичным представляется увеличение размера арендной платы, выплачиваемой в пользу арендодателя (ввиду непродолжительного срока).

    Варианты распределения расходов

    Перейдем теперь собственно к тексту договора аренды. Одним из самых рискованных разделов в нем является тот, который фиксирует правила несения текущих расходов по содержанию имущества, особенно в договорах аренды недвижимости. Проблема здесь вот в чем. Если читать ГК РФ, то все четко и понятно: расходы по содержанию имущества несет арендатор (пункт 2 статьи 616 ГК РФ). Но на практике-то все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, и именно он является потребителем услуг и стороной, оплачивающей их оказание. Арендатор вынужден выполнять правила ГК РФ о несении расходов на содержание арендуемого имущества опосредовано, компенсируя арендодателю его расходы по договорам с коммунальными службами.

    Практике известно множество вариантов оформления такой компенсации, начиная от включения «коммуналки» в арендную плату и заканчивая составлением дополнительных договоров (посреднических, поручительства и т.п.). Однако, на наш взгляд, лучше использовать куда более простой способ: включение в договор обязанности арендатора перечислять «коммуналку» сверх арендной платы. Этот способ, с одной стороны, полностью соответствует Гражданскому кодексу (пункт 2 статьи 616 ГК РФ), а с другой — абсолютно прозрачен с точки зрения учета доходов и расходов и налогообложения. Наконец, именно его рекомендуют надзирающие органы (см. письмо Минфина России от 19.01.2006 г. № 03-03-04/1/43).

    А если в договоре еще и прямо назвать перечисляемую сумму «компенсацией расходов арендодателя», то окончательно отпадет повод для споров о начислении или неначислении НДС. Ведь само понятие «компенсация» исключает какую-либо реализацию коммунальных услуг между арендодателем и арендатором, а значит, и начисление НДС.

    Варианты для улучшений

    Не менее ответственно нужно подойти к определению в договоре последствий проведения улучшений арендуемого имущества. От правильных формулировок договора в данном случае напрямую зависит величина налога на прибыль. А простор для таких формулировок есть. Так, согласно статье 623 ГК РФ арендатор, который с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения имущества, вправе получить возмещение стоимости улучшений после прекращения договора аренды, если стороны не установили в договоре иной порядок возмещения. То есть, фактически, ГК РФ предоставляет сторонам абсолютную свободу определения условий возмещения расходов на улучшение имущества. Рассмотрим подробнее возможные варианты.

    Первый вариант. Включение в договор условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения путем зачета в счет текущей арендной платы. Согласуя подобное условие договора, нужно помнить, что оно изменит порядок начисления амортизации по улучшениям, поскольку в отличие от правил, зафиксированных в ГК РФ, право на возмещение возникнет у арендатора сразу же, а не после окончания аренды. Соответственно, до момента зачета стоимости улучшений в арендную плату право на их амортизацию будет у арендатора, а сразу после зачета перейдет к арендодателю (пункт 2 статьи 259 НК РФ). Одновременно арендодатель должен будет получить и все документы по улучшениям — именно они будут основанием для начисления амортизации. Поэтому в договоре лучше зафиксировать обязанность арендатора по передаче таких документов и сроки передачи, а также установить ответственность за нарушение этих условий.

    Второй вариант предполагает включение в договор условия о том, что стоимость неотделимых улучшений не возмещается. На практике такие записи в договоре встречаются достаточно часто, что вызывает негодование арендаторов. На самом деле ничего страшного в этом условии нет. При достаточно длительных сроках аренды, вполне возможно, удастся самортизировать данные расходы. Ведь при таких формулировках договора улучшения будет амортизировать именно арендатор в течение всего срока действия договора аренды. Правда, норма амортизации будет относительно небольшой, т.к. рассчитываться она будет исходя из срока полезного использования объекта аренды.

    Условие о выкупе

    Статья 624 ГК РФ разрешает включать в договор аренды пункт о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ). Это условие, пусть и не часто, но используется юристами при составлении договоров аренды.

    Хотелось бы отметить, что выкупить можно не любое имущество, поскольку согласно п.3 ст.624 ГК РФ «законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества». Так, государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.

    Кроме того, организации, подведомственные государственным академиям наук, также имеют право сдавать в аренду, но без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество (п.3 ст.5 и п.5 ст.6 закона от 23.08.1996 г. №127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике». Таким образом, можно заключить, что указанные ограничения обусловлены правовым режимом самого имущества, его целевым назначением, а также сферой деятельности арендодателей.

    Однако мы бы категорически не советовали включать данное условие в договоры аренды без четкого определения цены объекта. Объясним почему. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества является реализацией товара (поскольку происходит переход права собственности — пункт 1 статьи 39 НК РФ). Соответственно, у арендатора при этом возникает право на вычет входного НДС по приобретенному имуществу. Одновременно появляется право начислять по нему амортизацию. Следовательно, арендодателю нужно будет заплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. При этом все налоги исчисляются именно с выкупной цены имущества. Поэтому во избежание проблем с налогообложением ее нужно обязательно выделить в договоре.

    И еще один совет: не стоит на практике использовать норму пункта 2 статьи 624 ГК РФ о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены. Дело в том, что такое условие повлечет весьма негативные налоговые последствия для арендатора. Ведь подобное условие меняет статус выплат по договору: арендная плата становится платежом за приобретение амортизируемого имущества. А порядок налогового учета данных платежей различается, как небо и земля. Так, если арендную плату можно учитывать ежемесячно в полном размере в составе прочих расходов (статья 264 НК РФ), то плату за амортизируемое имущество списывают частями путем начисления амортизации. Аналогичным образом дело обстоит и с НДС: этот налог по суммам арендной платы принимается к вычету ежеквартально в обычном порядке. А по плате за амортизируемое имущество НДС принимается к вычету лишь после отражения приобретения в учете.

    С другой стороны положения пункта 2 статьи 624 ГК РФ о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены арендуемого объекта недвижимости являются надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора по истечении срока действия договора.

    Таким образом, продекларированный в договоре зачет сумм может очень дорого стоить компании при первой же налоговой или аудиторской проверке, в связи с чем применять данный механизм мы не рекомендуем.

    Не стоит на практике использовать норму пункта 2 статьи 624 ГК РФ о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены

    Риски арендодателя

    Так уж сложилось, что у нас рынок аренды жилья ассоциируется, скорее, с проблемными взаимоотношениями между квартиросъемщиками и арендодателями. Проблемы эти связаны в большинстве случаев с несовершенством законодательной базы, которая должна регулировать отношения между оппонентами.

    Чего опасаться арендодателю?

    Результаты опросов, проведенных среди тех, кто сдает жилье в аренду, показали, что чаще всего арендодатели опасаются рисков по поводу неуплаты квартиросъемщиками арендной платы, счетов за коммунальные услуги. На втором месте в рейтинге опасений арендодателей находятся переживания из-за вероятных чрезвычайных ситуаций, таких как затопление своей квартиры и соседей, пожар и др. Третье место занимает порча или кража имущества. Собственники жилья также беспокоятся о том, чтобы из их квартиры не устроили притон; не пытались на ней заработать, подселяя нелегальных жителей; не устраивали ежедневных шумных попоек и оргий.

    Вышеперечисленные риски арендодателей вполне обоснованы, т.к. они оправдываются с завидной частотой. Найти добропорядочного арендатора сегодня большая проблема. Тем временем требования к ним совершенно обычные, которые являются нормой для большинства категорий граждан. Идеальный квартиросъемщик должен своевременно вносить плату за квартиру, содержать жилье в чистоте, вести себя спокойно, не беспокоить соседей шумными вечеринками и запахом табака и др. По причине того что все же идеальные квартиросъемщики встречаются не так уж часто, арендодатели не торопятся разрывать с ними отношения, а, скорее, наоборот, пытаются их удержать даже путем уменьшения арендной платы.

    При выборе квартиросъемщиков арендодатели чаще отдают предпочтение семейным парам, не обремененным заботами о детях и домашних животных. Однако соблюдение этих критериев отнюдь не гарантия успешных отношений «арендодатель – арендатор». Специалисты говорят о том, что здесь не угадаешь. Иногда с человеком с двумя высшими образованиями, хорошей работой и без детей можно тоже «нарваться» на многие проблемы.

    Договор уменьшит риски арендодателя

    Существует способ немного обезопасить арендодателя от рисков и возможных проблем — заключить договор аренды. Он должен быть юридически грамотно составлен, содержать в себе все нюансы и важные условия сдачи/найма жилья. Однако даже грамотно составленный договор не является гарантией долгосрочных беспроблемных отношений между сторонами договора. Тем не менее договор об аренде считается правильно составленным, если он содержит информацию о почтовых адресах сторон, характеристики квартиры (размеры, площадь), а также сведения о назначении арендуемого жилья. Последний пункт немаловажен, т.к. были случаи нарушения договоренностей между сторонами: квартиру, предназначенную для проживания, переоборудовали в парикмахерскую.

    Нужно описать имущество, которое также передается в пользование арендатору. Желательно сделать это максимально детально и подробно, отразить состояние мебели, отдельных ее частей. Необходимо занести в договор сроки аренды жилья, паспортные данные сторон.

    По желанию квартиросъемщика и арендодателя в соглашении можно прописать схему внесения платежей за коммунальные услуги. Распространена такая практика, когда фиксированную часть платежей вносит собственник жилья, а обязанности по уплате части квартплаты, которая формируется из показаний счетчиков, ложатся на плечи квартиросъемщика.

    Важным пунктом в договоре являются условия досрочного расторжения соглашения. Здесь необходимо прописать случаи, в которых возможно расторжение договора, размер штрафа при одностороннем расторжении, а главное, в каком случае арендодатель имеет законное право досрочно выселить жильца.

    Тем не менее договор не может уберечь арендодателя от всех рисков просто потому, что их невозможно предугадать заранее. Факты нарушения пунктов соглашения должны быть доказаны.

    Существует несколько способов уменьшения риска арендодателя и второй стороны:

  9. Факт передачи денег в счет арендной платы желательно фиксировать на бумаге, другими словами писать расписки в свободной форме;
  10. Прописать в договоре, как часто может посещать квартиросъемщиков арендодатель (обычно не чаще 1 раза в месяц);
  11. Воспользоваться страховкой имущества (в случае чрезвычайных ситуаций, например когда затопит соседей);
  12. Быть крайне внимательными и бдительными при выборе арендаторов.
  13. Однако даже неукоснительное соблюдение всех рекомендаций вряд ли убережет вас от известных рисков. Но без них не обходится ни один бизнес.

    Собственники и наниматели жилья: основные права и обязанности

    В соответствии со статьей 30 ЖК РФ, у собственника жилья есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью согласно ее назначению и пределам пользования.

    Это значит, что владелец может поселить в квартире членов семьи, либо сдать недвижимость в аренду посторонним лицам, либо заниматься в ней своей профессиональной деятельностью, если последняя, разумеется, соответствует требованиям по эксплуатации жилого объекта. Так, например, квартиру нельзя использовать как склад или организовывать в ней производство, запрещается хранение горючих материалов или отходов. В то же время собственник может заниматься, скажем, преподавательской либо художественной деятельностью, проведением консультаций и многим другим.

    Владелец имеет право провести в квартире перепланировку, при условии что ее план согласован в соответствующих органах местного самоуправления. Таким образом реализуется право пользоваться квартирой.

    А что подразумевается под правом распоряжения своей недвижимостью? В соответствии с этим правом собственник определяет юридическое будущее своей жилплощади. Он ее может обменять или продать, подарить или завещать, перевести в нежилой фонд и даже расприватизировать (обратно вернуть государству).

    Жилищный кодекс наделяет собственника не только правами, но и возлагает немало обязанностей на владельца недвижимости. Собственник должен не только оплачивать расходы на содержание личного и общего имущества, но и соблюдать правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, а также иные требования законодательства. В случае их нарушения владельца могут привлечь к административной ответственности.

    При необходимости капитального ремонта собственник жилья наравне с остальными жильцами вкладывает средства в его проведение. В то же время наниматели в этом не участвуют и не обязаны вносить средства на капремонт.

    Что касается найма, то в нашей стране он может быть двух видов: социальный, который применяется только в государственном фонде, и коммерческий, который касается частного сектора.

    Социальная аренда дает право пользоваться жильем и имуществом, заселять других людей, оформлять временную регистрацию, расторгать договор аренды и заключать договор поднайма. Кроме этого, по истечении арендного срока наниматель имеет первоочередное право вновь стать нанимателем данного жилья, т.е. здесь речь идет о пролонгации найма. К тому же наниматель при согласии государства может обменять данную квартиру на любую другую (аналогичную).

    На нанимателя социального жилья возлагается ряд обязанностей, в том числе и правила пользования жилплощадью, определенные законодательством, а также ремонт квартиры и оплата коммунальных услуг. При изменении условий, прописанных в соглашении о социальном найме, наниматель должен поставить в известность наймодателя, а в данном случае это государство.

    При коммерческом найме (аренде жилья у физического лица) права и обязанности каждой из сторон прописаны в договоре. Условия содержания квартиры, сроки оплаты аренды и коммунальных услуг, соблюдение тишины – все это арендодатель прописывает по своему усмотрению и желанию. За арендатором сохраняется право по истечении договора заключить новый договор аренды на определенный срок. При этом если наниматель не будет предупрежден арендодателем не позднее чем за три месяца о необходимости покинуть жилплощадь, то договор будет продлен на таких же условиях и на такой же срок.

    Желательно в договоре четко обозначить часть квартиры, которая сдается арендатору. К тому же предпочтительнее указать пункт об ответственности сторон в случае нарушения условий договора, к примеру за порчу имущества либо просрочку платежа.

    Публикации

    Рискованная аренда. Что согласовать перед подписанием договора, чтобы избежать убытков

    Афанасьева, Дружинина_Юрист компании_Рискованная аренда_03.2017

    Скачать файл

    Файл добавлен 06.03.2017
    Презентация .pdf (260 Кб)

    Сейчас рынок коммерческой недвижимости перенасыщен предложениями, поэтому заключение сделок по договорам аренды, которые разработаны исключительно в интересах девелоперов и собственников, уже не так актуально. А значит, условия договора зависят исключительно от переговоров сторон. Рассмотрим, а какие условия нужно обращать внимание сторонам до заключения договора, чтобы минимизировать возможные риски в будущем.

    Отношения по передаче в аренду недвижимого имущества связаны с существенными рисками как для арендодателя, так и для арендатора. Но качественно составленный договор поможет избежать неприятных неожиданностей, предотвратить возникновение тупиковых ситуаций и затяжных споров.

    Не пользуетесь — не платите

    Один из самых распространенных споров по договорам аренды – вопрос внесения арендной платы за период, когда арендатор не пользовался помещениями. Например, в период, когда арендодатель их ремонтировал по причинам, которые не связаны с деятельностью арендатора. Судебная практика отвечает на вопрос однозначно: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15). Суд мотивирует это тем, что в период, когда арендатор не может использовать имущество, арендодатель это имущество не предоставляет, а значит, теряет право на получение арендной платы. Несмотря на сформированную судебную практику по этому вопросу, целесообразно оговорить в договоре порядок взаимодействия сторон при подобных обстоятельствах.

    Пример из практики:

    Фабула дела: Индивидуальный предприниматель (арендодатель) и банк (арендатор) заключили договор аренды помещения с возможностью подключения банкомата к электрической и телефонной линиям. Через некоторое время в помещении потекла кровля, из-за чего возникла аварийная ситуация. Чтобы исключить поражение людей электрическим током, банк отключил банкомат от электропитания и сообщил об этом арендодателю. В дальнейшем арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, арендные платежи платить перестал. Кроме того, потребовал выплатить договорную неустойку и убытки, сославшись на обстоятельства залива арендуемого помещения.

    Позиция арендодателя: арендатор в период действия договора не обращался по вопросу проведения ремонта помещения, кроме того, в договоре зафиксировано, что арендатор обязан в случае необходимости своевременно своими силами и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого помещения. Арендодатель решил обратиться в суд и взыскать с арендатора арендные платежи за спорный период.

    Позиция суда: доводы арендодателя необоснованны, так как договором аренды с учетом положений статьи 612 ГК РФ на него возложена обязанность по самостоятельному контролю за помещением, в том числе по предупреждению аварийных ситуаций. Арендодатель не представил доказательств исполнения этих обязательств. То, что стороны сохранили договорные отношения в спорный период, и то, что арендатор не вернул помещение арендодателю не означает, что последний может взыскать арендные платежи: арендатор в данный период не мог использовать помещение для целей, которые указаны в договоре. Таким образом, нет оснований для удовлетворения требований о взыскании арендной платы в силу положений статьи 328 ГК РФ.

    Реквизиты документа: постановление АС Московского округа от 06.11.14 по делу № А41-3916/13.

    Суд может отказать в удовлетворении требований арендодателя о взыскании задолженности по договору аренды в следующих случаях:

    -арендатору ограничивали доступ в арендуемое помещение (постановление АС Волго-Вятского округа от 30.07.15 по делу № А28-10402/2014); арендатор был фактически лишен возможности использовать помещение из-за того, что в нем находилось третье лицо (постановление АС Волго-Вятского округа от 01.10.15 по делу № А43-11313/2014);

    -арендатор не мог использовать переданное ему имущество по назначению (постановление АС Дальневосточного округа от 21.11.14 по делу № А51-30018/2013); либо если арендатор обнаружил скрытые, ранее неучтенные недостатки (постановление АС Северо-Западного округа от 02.10.15 по делу № А42-6243/2014);

    -в силу непреодолимой силы арендатор не имел возможности использовать арендуемое имущество (постановление АС Дальневосточного округа от 09.09.14 по делу № А73-14050/2013) и т.д.

    Компенсируйте неотделимые улучшения

    Часто споры возникают в связи с компенсацией стоимости неотделимых улучшений, которые произвел арендатор. По общим правилам, стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены с согласия арендодателя, возмещаются последним после прекращения договора аренды, если в договоре не согласовано иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Значит, в интересах арендодателя прописать в договоре условие о том, что неотделимые улучшения в любом случае не возмещаются арендатору. Поэтому арендатору рекомендуется обращать особое внимание на наличие в договоре подобных условий и оценивать их критичность с учетом того, планируются ли в будущем работы по улучшению помещения. При этом, если арендодатель будет оплачивать только те неотделимые улучшения, которые с ним согласованы, то сторонам в договоре рекомендуется указать форму такого согласования и конкретные пункты того, что должно быть согласовано.

    Возможно либо заранее предусмотреть в договоре виды работ, их объем и стоимость, либо установить порядок и сроки получения согласия на проведение соответствующих работ.

    В договоре можно установить, что затраты арендатора на улучшение имущество будут засчитаны в счет арендной платы за определенный период (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

    Если арендатор знает, что будет производить в помещении неотделимые улучшения, в договор рекомендуется включать правила проведения таких работ. В правилах целесообразно указать, что работы будут проводиться после согласования с арендодателем проектно-планировочных решений, а также после того, как арендатор представит все необходимые разрешения и согласования контролирующих органов. Кроме того, рекомендуется определить минимальные технические требования к работам (в частности, требования к обеспечению пожарной безопасности, соблюдению санитарных норм и т.д.), регламентировать порядок вывоза арендатором строительного мусора, установить режим производства работ, которые могут мешать соседним арендаторам (например, шумных работ в помещениях).

    Обезопасьте себя от предпринимательских рисков

    Нередки случаи, когда арендатор утрачивает интерес к пользованию помещениями, например, находит более выгодное предложение на рынке недвижимости или решает прекратить договор по причинам тяжелой финансовой ситуации. Действующее законодательство не допускает односторонний внесудебный отказ от исполнения договора, который заключен на определенный срок, если иное не предусмотрено договором. Даже для расторжения в судебном порядке перечень оснований ограничен, хотя и может быть расширен договором (ст. 620 ГК РФ).

    К таким случаям относятся, к примеру, непригодность арендуемого имущества, либо отказ арендодателя производить капитальный ремонт помещения, который входит в его обязанности в установленные в договоре сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

    Согласно судебной практике, экономический кризис, инфляция, финансовые затруднения и утрата интереса к договору – это предпринимательские риски, которые не считаются существенными изменениями обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Высший Арбитражный Суд РФ высказал позицию, которую до сих пор поддерживают суды: резкое ухудшение финансового состояния стороны договора или сокращение ее штата не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты (постановления Президиума ВАС РФ от 30.11.10 № 9600/10, от 07.08.01 № 4876/01).

    Таким образом, считают суды, стороны, которые заключают договор, могут и должны учитывать экономическую ситуацию, ухудшение своего финансового положения или уменьшение численности работников.

    Фабула дела: Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с недостижением соглашения с Арендодателем о расторжении договора во внесудебном порядке.

    При этом истец сослался на аномальный и непредвиденный рост курса доллара США, повлиявший на размер арендной платы, определенной в иностранной валюте, существенное изменение рынка аренды, изменение рыночных ставок арендной платы по объектам недвижимости с аналогичными характеристиками и причинение этим Арендатору значительного ущерба.

    Арендатор указал в суде, что изменение курса валют определяется глобальными макроэкономическими факторами, на которые стороны договора не могут повлиять, а любая степень заботливости и осмотрительности Арендатора не могла воспрепятствовать наступлению данных обстоятельств и исключить возникновение убытков.

    Позиция суда: Руководствуясь позициями Президиума ВАС РФ, согласно которым резкое ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть, а финансовый кризис является объективным обстоятельством, в условиях которого оказываются все хозяйствующие субъекты, суды отказали в удовлетворении требований. Суды пришли к выводу о том, что истец в момент заключения договоров должен был предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе в связи с изменением соотношения российского рубля и иностранной валюты.

    Поскольку данное соотношение определяется курсовой политикой государственных органов, которая проводится постоянно, стороны договора при той заботливости и осмотрительности, которые от них требуются как от участников гражданского оборота, субъектов предпринимательской деятельности, должны исходить из возможного изменения обстоятельств заключения договора.

    Реквизиты документа: постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.05.2016 по делу № А41-71971/201.

    В подобных случаях если арендодатель не соглашается на расторжение договора, а у арендатора нет права на односторонний отказ, то он становится заложником ситуации и вынужден пользоваться помещением на невыгодных для себя условиях до конца срока аренды. Чтобы избежать таких рисков, при заключении договора рекомендуется предусматривать случаи, когда сторона вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за определенный период.

    Для соблюдения баланса интересов право на односторонний отказ возможно обусловить денежной компенсацией, так называемой «платой за отказ от договора» (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Чтобы не взыскивать такую компенсацию через суд, в договоре возможно предусмотреть, что арендодатель вправе удержать в качестве такой платы гарантийный платеж, который арендатор перечислил в обеспечение исполнения своих обязательств. Суды подтверждают правомерность такой позиции. Так, например, Верховный суд отметил, что в договоре аренды, который заключили предприниматели, возможно установить, что компенсацией за односторонний немотивированный отказ будет удержание арендодателем внесенного задатка или уплата им арендатору задатка в двойном размере (Обзор судебной практики № 1 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 13.04.16).

    Размер компенсации должен быть соразмерен потерям, вызванным отказом от исполнения договора (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). В противном случае суд может отказать во взыскании компенсации. Практика применения судами этой позиции еще не сформировалась, поэтому неясно, как определять критерий соразмерности.

    Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства установлено императивной нормой, то не допускается включать в договор условие о выплате денежной суммы в случае, если лицо воспользуется таким правом (постановление Пленума ВС РФ от 22.11.16 № 54).

    В договор аренды часто включают условие об ограничении предельного размера ответственности за убытки, причиненные другой стороне. Это допускается законом, за исключением случаев ограничения договором размера убытков за умышленное нарушение договора (п. 4 ст. 401 ГК РФ).

    Предельный размер возмещаемых убытков возможно указать конкретной суммой. Также можно зафиксировать, что возмещаться будет реальный ущерб, а не упущенная выгода. Это минимизирует размер ответственности до фактической стоимости поврежденного или уничтоженного имущества. Уменьшить риск взыскания убытков возможно также с помощью установления исключительной неустойки.

    Вопрос ограничения ответственности зачастую становится очень острым в процессе переговоров о заключении договора. При этом активно настаивать на ограничении ответственности, в первую очередь, целесообразно арендатору, поскольку именно он, пользуясь помещениями арендодателя, с большей вероятностью может причинить вред имуществу арендодателя и быть привлеченным к ответственности.

    Арендатор должен платить арендную плату, даже если договор аренды не заключен

    По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такое же правило применяется в случае внесения изменений или дополнений в договор аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.09 № 11680/08). На практике стороны часто заключают договоры аренды нежилых помещений на срок менее года с условием об автоматической пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора в связи с истечением срока его действия. В таких случаях между сторонами могут фактически складываться длительные арендные отношения, в связи с чем периодически возникают споры, необходима ли государственная регистрация таких договоров аренды, а также дополнений и изменений к ним.

    По этому вопросу сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой договор аренды недвижимого имущества, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Такие разъяснения, в частности, содержатся в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. Данная позиция актуальна и сейчас.

    При этом, если предусмотренные законом требования к заключению договора аренды не были соблюдены, незаключение договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить плату за фактическое пользование таким имуществом (Определение ВС РФ от 30.08.16 № 305-ЭС16-4192 по делу № А41-6620/2015).

    Риски при заключении договора аренды

    Вопрос

    Исходные данные: Право собственности ф/л на объект недвижимости подтверждается Договором безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан от марта 1998 года и Свидетельством о переводе жилого помещения в нежилое от 2000 года (выдано председателем городской межведомственной комиссии). Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение отсутствует. Вопрос. Каковы правовые риски Арендатора при заключении договора аренды с указанным лицом (Арендодателем) в отношении данного нежилого помещения.

    Ответ

    Риски при заключении договора аренды такого имущества не исключены, поскольку арендодатель не зарегистрировал право собственности (т.е. не является собственником предмета аренды).

    Но если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным.

    Арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

    Также, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст.608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.. Такая правовая позиция содержится в п.10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.

    См. также рекомендацию «Можно ли заключать договор аренды с арендодателем, у которого нет права собственности на объект аренды».

    «Да, можно, кроме двух случаев: когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования, а также когда объект недвижимости – самовольная постройка (абз. 3 п. 11 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

    Во всех остальных ситуациях такой договор заключить можно. Например, арендатор может заключить договор аренды офиса или торговой секции с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр либо купить его у третьего лица. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

    Если у арендодателя нет права собственности на объект аренды в момент заключения договора, то договор по этой причине не будет считаться недействительным. И арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

    Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство передать имущество арендатору, должен быть собственником такого имущества в момент его передачи арендатору.

    Если арендодатель не передаст имущество в аренду (например, если не успел достроить здание или купить имущество у третьего лица), арендатор сможет взыскать с него убытки. В договоре также можно прописать условие о штрафной неустойке для таких нарушений со стороны арендодателя.

    Кроме того, стороны могут заключить договор аренды недвижимого имущества, на которое арендодатель еще не зарегистрировал право собственности. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание или получил его от продавца, подал документы на регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

    Такая правовая позиция содержится в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ № 73.*

    Однако арендатору нужно взвесить риски до того, как он заключит договор аренды с лицом, у которого нет права собственности на объект аренды. Дело в том, что возможность взыскать убытки с арендодателя, который не передал имущество в аренду, – слабая гарантия прав арендатора. Для этого придется обращаться в суд, что отнимет немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны либо их трудно доказать.

    Если арендатор все же решит заключить такой договор, то стоит оценить добросовестность контрагента; узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору; что он уже предпринял и т. п. Например, не стоит заключать договор аренды офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев, если строительство еще даже не началось».

    2. Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

    «Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.

    По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

    Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

    Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

    Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658,ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).

    Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.*

    Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

    Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

    Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

    Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010)».

    Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

    Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

    Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

    Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

    Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

    Потенциальные риски арендодателя:

    · помещение может быть использовано не по назначению;

    · арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

    · имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

    · арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

    Потенциальные риски арендатора:

    · в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

    · в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

    · арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

    · арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

    · техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

    В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

    Проверка документов и осмотр помещения

    Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

    1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

    2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

    3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

    4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

    5) Паспорт БТИ на помещение.

    После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

    Проверка договора аренды

    Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

    В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

    В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

    Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

    В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

    Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

    Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

    1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

    2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

    3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

    4) порядок передачи права аренды в залог;

    5) порядок доступа в помещение;

    6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

    Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

    Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

    · после государственной регистрации договора аренды;

    · после поступления авансового платежа;

    · в момент подписания договора аренды;

    · после окончания ремонтных работ.

    В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

    Смотрите так же:  Условия присвоения звания Ветеран труда Новгородской области и выдачи соответствующего удостоверения. Льготы ветеранам великий новгород
admin

Поadmin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *