Договор на содержание жилья между ТСЖ и собственниками-нечленами ТСЖ. Договор управления тсж с собственниками 2020

Сен 22, 2019 Статьи

17.02.2020 | Договор на содержание жилья между ТСЖ и собственниками-нечленами ТСЖ

В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Из указанной нормы следует, что между ТСЖ, созданным в многоквартирном доме (МКД), и собственниками помещения, не являющимися членами ТСЖ, должен быть заключен договор на предоставление услуг и выполнение работ по содержанию жилья. В настоящей статье проанализируем последствия отсутствия подписанного договора, предусмотренного ч. 6 ст. 155 ЖК РФ договора.

Источники обязательств

Статья 307 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает:

«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе».

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлен перечень источников прав и обязанностей, а именно:

«Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий».

Как видно из представленных норм, договор является одним из источников обязательства. Если рассматривать отношения по предоставлению услуг по содержанию жилья между созданным в многоквартирном доме ТСЖ и собственником помещения в этом МКД, не являющимся членом ТСЖ, то источником прав и обязанностей в этих отношениях будет именно договор.

Может показаться, что права и обязанности в указанном случае возникают из решений собрания (например, общего собрания собственников помещений или общего собрания членов ТСЖ), однако такой вывод будет не совсем верным.

Общее собрание собственников помещений имеет право выбрать способ управления МКД (в том числе – управление товариществом собственников жилья), может принять еще ряд решений в рамках своей компетенции (в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ), и эти решения в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в доме, независимо от их участия или неучастия в общем собрании.

В случае создания ТСЖ высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, компетенция такого общего собрания определена частью 2 статьи 145 ЖК РФ.

Таким образом, и решения общего собрания собственников помещений, и решения общего собрания членов ТСЖ действительно могут являться источниками обязательство собственников помещений дома. В том числе, решения указанных общих собраний могут определять условия договоров, в том числе договоров предоставления услуг и выполнения работ по содержанию жилого помещения (которые в соответствии со статьями 154 и 158 ЖК РФ включают в себя управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества).

Однако, в соответствии с ранее процитированной частью 6 статьи 155 ЖК РФ не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения в пользу ТСЖ именно в соответствии с договорами. Кроме того, пункт 2 статьи 138 ЖК РФ устанавливает обязанность ТСЖ «осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса». При этом часть 1 статьи 161 ЖК РФ (норма входит в раздел VIII ЖК РФ) определяет требования к управлению МКД и устанавливает, что Правила деятельности по управлению МКД утверждает Правительство РФ. В соответствии с приведенным положением Правительство РФ постановлением от 15.05.2013 № 416 утвердило указанные Правила (Правила 416), подпункт «д» пункта 4 которых в качестве обязанности лица, управляющего домом (в т.ч. ТСЖ) устанавливает «заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Исходя из приведенных норм, предоставление товариществом собственников жилья услуг по содержанию жилья собственникам помещений дома, не являющимся членами ТСЖ, осуществляется именно на основании соответствующего договора.

Что такое договор?

Часть 1 статьи 420 ГК РФ определяет: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». Часть 1 статьи 422 ГК РФ устанавливает, что «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».

Также ГК РФ устанавливает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст.421 ГК РФ), стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2 ст.421 ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.4 ст.421 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Часть 1 статьи 434 ГК РФ устанавливает: «Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась».

При этом согласно статье 158 ГК РФ:

«1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон».

Применительно к отношениям по предоставлению услуг по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, можно отметить несколько важных деталей:

1) ТСЖ создается с целью управления общим имуществом МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами (ч.1 ст. 135 ЖК РФ). В обязанности ТСЖ входит осуществление управления МКД, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 138 ЖК РФ);

2) Собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч.1 ст. 158 ЖК РФ), включающую в себя плату за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества (ОИ), коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (ст. 154 ЖК РФ). Указанную плату граждане обязаны вносить своевременно и полностью (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ);

3) Члены ТСЖ оплачивают в пользу ТСЖ взносы на уставные цели деятельности ТСЖ (то есть – на управление МКД, содержание и текущий ремонт ОИ, коммунальные ресурсы на СОИ), отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ вносят в пользу ТСЖ оплату содержания жилого помещения на основании соответствующего договора (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, подп. «д» п. 4 Правил 416);

4) Такие существенные условия договора на предоставление услуг по содержанию жилья, как состав и стоимость работ, утверждаются общим собранием членов ТСЖ (ч. 1 ст. 137, ч.2 ст. 145 ЖК РФ) и обязательны для всех собственников помещений МКД, независимо от их членства в ТСЖ;

5) Специальной формы договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не предусмотрено;

6) Порядок заключения договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не определен.

Фактически сложившиеся договорные отношения

Согласно ранее процитированной части 1 статьи 8 ГК РФ права и обязанности могут возникать из действий граждан и юридических лиц.

На собственников помещений в МКД императивно возложено бремя содержания общего имущества в МКД. В случае создания в доме ТСЖ, именно на это ТСЖ возлагается обязанность по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества и по управлению МКД, а на собственников помещений возлагается обязанность по оплате выполненных ТСЖ работ.

В случае, если в МКД создано ТСЖ, то органы управления ТСЖ определяют перечень работ и их стоимость путем составления и утверждения соответствующей сметы доходов и расходов. В соответствии частью 1 статьи 137 ЖК РФ:

«1. Товарищество собственников жилья вправе:

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме…».

Если в МКД создано ТСЖ, при этом размер платы за содержание жилья не определен, тогда такой размер определяют органы местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ: «4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли … решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления…»

Немаловажно отметить, что органы местного самоуправления утверждают размер платы за содержание жилья исходя из соответствующего перечня работ и услуг. Таким образом, в отсутствие надлежащим образом утвержденного органами управления ТСЖ перечня и стоимости работ по содержанию жилья, такому ТСЖ необходимо руководствоваться не только утвержденным органом местного самоуправления размером платы за содержание, но и примененным при расчете этого размера соответствующим перечнем работ и услуг.

Отношения по предоставлению услуг и выполнению работ по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, являются договорными, однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Как ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, так и собственники помещений дома не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по причине отсутствия такого договора. Договорные отношения считаются фактически сложившимися, условия договора определяются в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2020 N 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)». Таким образом, в случае надлежащего исполнения ТСЖ работ и предоставления услуг по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества, то есть при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2020 N 49 установлено: «Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен». То есть, ненадлежащее оформление договора не может являться основанием его неисполнения.

Пунктом 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 установлено: «12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)».

Определением Верховного суда РФ от 22.01.2020 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2020 установлено:

«В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее — Постановление N 22).

Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта».

Смотрите так же:  Пособие многодетным к школе в хмао. Пособие многодетным к школе в хмао

Выводы

Из проведенного в настоящей статье анализа следует, что отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами этого ТСЖ, действительно договорные. Однако, условия этих договоров определяются в установленном законом порядке, а отсутствие подписанных сторонами договоров в письменном виде не освобождает стороны от исполнения обязанностей, вытекающих из фактически сложившихся договорных отношений. Условия указанных договоров при этом определяются в соответствии с нормами жилищного законодательства РФ.

Подписание договора управления — 50+1 процента собственников МКД?

Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка. Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна. Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% голосов от общего количества всех голосов собственников помещений дома. Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий.

В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления. Но суды в большинстве своем посчитали, что такая доверенность от каждого собственника не требуется, достаточно волеизъявления граждан, изложенного в решении ОСС.

В статье 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) говорится о договоре управления многоквартирного дома (МКД):

Пункт 1: Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора .

Как видим из этой нормы, договор управления составляется в форме единого документа в письменной форме, который подписывается управляющей организацией — с одной стороны и собственниками (обладающими 50+1% голосов) — с другой стороны. Однако не будет ошибочным подписать отдельный договор с каждым собственником помещений МКД, если не жаль бумаги и времени на сканирование кучи договоров для размещения в ГИС ЖКХ. Запрета в законе на это нет, да из смысла статьи не особо ясно: единый это должен быть документ или отдельный подписанный бланк с каждым собственников.

Споры о том, в какой форме должны быть оформлены подписи, если решено оформлять все-таки единый документ, также нередки. Из своей практики могу сказать, что мы всегда оформляли единый документ — договор и приложения к нему. Сразу после реквизитов сторон указывались (на отдельном листе) в виде таблицы собственники, подписавшие договор управления. Этот лист договора так и назвался: «Собственники, подписавшие договор управления МКД № ___ по ул. _______ г. ____________».

Таблица состояла из следующих столбцов: № квартиры или помещения, полностью фамилия, имя, отчество, номер записи о регистрации собственности на квартиру, подпись. Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ. Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет. Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем .

Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника). Судебную практику по этому вопросу мы приводили в СТАТЬЕ в нашем блоге.

Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015 «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее — Приказ 938).

Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий.

Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками. Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению — договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями.

Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье.

Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса. Тогда к заявлению о включении дома в реестр прилагается договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации (пп «з» п. 3). А при управлении домом на основании договора управления с Застройщиком — прилагается договор управления, подписанный между УО с застройщиком (пп «в» п. 3).

В соответствии с пунктом 3 Приказа 938 в действующей редакции к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ прилагается, в том числе, и копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «в»).

В редакции Приказа до 12.01.2020 года указанный подпункт «в» ранее требовал приложения к заявлению — копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме. То есть так, как и указано в нормах ЖК РФ. Что подразумевал законодатель под этим нововведением, наверное, узнаем только после наработки судебной практики по таким делам.

Понятно, что договор управления необходимо подписывать с необходимым количеством собственников, если они не делегировали полномочия его подписания Председателю Совета МКД. Ведь договор управления — основной документ, на основании которого работает управляющая организация и строятся ее отношения с собственниками. И он считается заключенным не после утверждения его условий на ОСС, а только после подписания собственниками или их представителями. А вот что будет требовать теперь в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий лицензионный орган — вопрос пока что открытый.

Думается мне, что практика судов будет, как всегда, разнокалиберной. Каждый судья будет толковать нормы закона на основании своего «внутреннего убеждения», как указано в законе. И как будут развиваться события дальше в этом вопросе — расскажем в наших новых статьях после того, когда будет достаточно судебных решений, чтобы говорить о сложившейся судебной практике по данной теме .

С уважением, Ильмира Носик.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками. Подробности о сервисе по ссылке .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Договор с ТСЖ

Многоквартирные дома требуют максимально тщательного обслуживания. Хорошо, если для этого создаётся целый орган, где работают специалисты. Обычно это управляющая компания, но многие используют и форму ТСЖ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Главное – проследить за тем, чтобы договор на обслуживание был составлен по всем правилам.

Функции организации

Специально созданные организации принимают на себя такие обязанности:

  • Своевременное проведение ремонтных работ.
  • Поддержание территории и оборудования, самих площадей в надлежащем состоянии.
  • Выполнение действий, повышающих комфорт проживающим.

Формирование товариществ предполагает использование формы юридического лица, для которых так же требуется официальная регистрация.

Чем регулируется?

Цель открытия самого ТСЖ оговаривается в статье 135 Жилищного Кодекса. Там написано, что главной задачей должно стать управление многоквартирным домом, поддержание соответствующего состояния.

Обязанность по заключению актов и договоров на обслуживание, ремонт, закреплена по тексту статьи 137 Жилищного Кодекса.

Наконец, обязанность по использованию письменных форм так же описывается пунктом 1 статьи 138 Жилищного Кодекса. Его же норма под номером 155 говорит о вопросе оплаты деятельности товарищества собственников жилья.

Договор с ТСЖ

Договор на обслуживание жилья заключается индивидуально в отдельном порядке теми, кто не стал членом ТСЖ, и не голосовал на собраниях за создание подобного объединения. Вновь созданная коммерческая структура часто играет роль управляющей компании.

Членство в ТСЖ или выход из него не должны быть связаны с какими-либо ограничениями, или привилегиями в плане оказания коммунальных услуг. Разве что те, кто не вступил в товарищество, не могут принимать участие в решении важных вопросов на собрании.

Но отчёты и протоколы собраний для ознакомления можно передавать абсолютно всем заинтересованным лицам.

Управление многоквартирным домом

Соглашения касаются вопросов по содержанию и обслуживанию общего имущества.

Что входит в общее имущество для многоквартирного дома:

  • Земельные участки под домом вместе с тем, что к ним прилегает.
  • Электротехническое оборудование, другие его подобные разновидности.
  • Помещения нежилого типа, которыми пользуются все.
  • Подсобные и технические объекты.
  • Площадки лифтов и лестниц.
  • Как написать заявление о выходе из ТСЖ? Смотрите тут.

    Обслуживание

    Обслуживание осуществляется не только для общих объектов, но и той части оборудования, которая находится непосредственно в квартирах.

    Для этого возможно два варианта:

    • Привлечение помощи наёмных работников.
    • Оформление договоров с участием подрядных организаций.
    • Условия таких дополнительных соглашений включаются в текст договора, заключённого между собственником и ТСЖ. Размер оплаты за данную услугу приводится в отдельном пункте.

      С собственником

      Обязательным становится индивидуальный договор с ТСЖ и теми собственниками, которые отказались вступать в объединение на общих основаниях. Оформляется стандартный документ, описывающий права с обязанностями для каждого из участников.

      Главным предметом становятся услуги, оказываемые компанией.
      Договора оформляются в количестве двух экземпляров, подписываются собственниками и председателем.

      Главное – чтобы документ соответствовал действующим нормам законодательства. Документ признают недействительным, если он будет содержать условия, нарушающие права собственника.

      Оказание услуг

      Содержание осуществляется обычно в виде определённого набора услуг. Их все подробно описывают, когда заключают соответствующий договор между ТСЖ и собственником. Надо даже описать, каким именно образом будет выполняться та или иная работа. Например, собственными силами, или же с использованием подрядных организаций.

      Как заключить?

      Если оформлен официальный документ – то у гражданина есть право рассчитывать на то, что он своевременно получит услугу, оказанную на самом высоком уровне качества.

      На собрании правления товарищества должно быть принято решение по составлению документа. Для 2020 года правила будут те же.

      Необходимые документы

      Заявление на вступление в ТСЖ – самый важный документ при подобных обстоятельствах.

      Составление допускает применение свободной формы. Главное – указать:

    • личные данные на самого заявителя;
    • описание адреса квартиры либо нежилого помещения;
    • основания для вступления.
    • Отдельно следят за тем, чтобы право собственности на объект недвижимости было официально зарегистрировано, с участием Росреестра. Функцию доказательств выполнят выписка из ЕГРП, а так же соответствующее свидетельство. Квартира всегда требует этого.

      Образец заявления о вступлении в ТСЖ здесь.

      Содержание

      Главное – чтобы подробно была описана сама суть возникающих правоотношений между участниками.

      Из обязательных пунктов:

    • Обязательно описывается, какие именно стороны принимают участие. Рекомендуется увеличивать данные с конкретными характеристиками.
    • Предмет договора – сами отношения между собственником и ТСЖ, либо управляющей компанией. Необходимо написать, какие именно действия считаются значимыми для данной ситуации.
    • Права и обязанности. Например, для собственников это – уплата членских взносов. Только после выполнения определённых условий участники приступают к тем или иным конкретным действиям.
    • Ответственность на случай, если соглашение не выполняется.
    • Вопросы по расторжению договора, внесению в него корректировок.
    • Нестандартные, особые условия по взаимодействию.
    • Образец договора с ТСЖ здесь.

      Когда могут отказать в регистрации договора?

      Такие ситуации встречаются на практике, хотя и достаточно редко.

      Причины у подобных решений могут быть следующими:

    • Неуплата государственной пошлины участником.
    • Когда выясняется, что решение о создании ТСЖ принято не большинством голосов.
    • Обнаружение несоответствий у оформленного Устава организации.
    • Некорректное заполнение заявлений.
    • Отсутствие каких-либо документов.
    • Что нужно, чтобы открыть ТСЖ? Информация здесь.

      Как организовать общее собрание собственников жилья в ТСЖ? Подробности в этой статье.

      Товарищество собственников жилья играет роль посредников, а не поставщиков ресурсов. Этот пункт можно прописывать в договоре, а можно его опустить. Главное – чтобы самому гражданину было заранее известно, по каким именно тарифам осуществляется обслуживание в том или ином случае. Тогда будет сразу понятно, на каких именно условиях оформляется соглашение.

      При этом каждый жилец многоквартирного дома может выбирать индивидуальные услуги, которые отличаются от общего набора. Разумеется, в зависимости от этого изменяются и тарифы. Останется только выбрать партнёра, чьи правила и требования кажутся наиболее удобными.

      Грамотное составление договоров помогает избежать многих спорных ситуаций и вопросов. Особенно, когда речь идёт о стоимости или качестве. Только учитывая все нюансы, потребители могут обезопасить себя в полной мере. Составление письменного документа не относится к обязательным требованиям, но рекомендуется выбрать именно этот вариант, чтобы обе стороны могли себя обезопасить.

      Хорошо, если есть возможность проконсультироваться с юристом, который специализируется на данной сфере. Каждый потребитель должен сам решить, какой именно вариант поведения его устраивает больше всего.

      На видео о содержании договора

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
    • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

      1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
      2. Позвоните на горячую линию:
        • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
        • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
        • Регионы — 8 (800) 222-69-48
        • ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

          Договор управления многоквартирным домом

          3 июля 2020 года НП «ЖКХ Контроль» в режиме online провел образовательный семинар: «Договор управления многоквартирным домом: актуальная редакция».

          В ходе семинара были подробно рассмотрены вопросы подготовки и заключения договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД. В том числе: что нужно знать собственникам при заключении договора, как контролировать его исполнение и как инициировать процесс его расторжения. Также дан обзор последних нововведений жилищного законодательства, касающихся договора управления МКД, и необходимых действий со стороны управляющей организации и собственников по актуализации действующего договора.

          Спикер семинара – Фролова Ольга Евгеньевна, председатель Правления НП «Воронежское Содружество ТСЖ», Руководитель Воронежского городского центра общественного контроля в сфере ЖКХ.

          Администрация г.Алушты задумалась о возврате общедомового имущества многоквартирным домам

          30 мая руководитель федеральной комиссии НП «ЖКХ Контроль» Андрей Пинчуков провел в администрации г.Алушты семинар-совещание

          С днем работника ЖКХ!

          Дорогие коллеги, В воскресенье мы празднуем День работника ЖКХ. Чествуем сотрудников сервисных служб и профильных

          Тверской ЦОК подписал программу по ликвидации задолженности в регионе за электроэнергию

          Центр общественного контроля в сфере ЖКХ Тверской области и ОП «Тверьатомэнергосбыт» АО «Атомэнергосбыт» при участии

          «ЖКХ Контроль» принял участие в селекторном совещании Фонда ЖКХ с Иркутской областью

          28 апреля 2016 года Фонд ЖКХ провел селекторное совещание с Иркутской областью по вопросам реализации

          Получить образование заочно

          Открыт прием в магистратуру ВГТУ по профилю ЖКХ

          Форум «Российская энергетическая неделя — 2020»

          Идет подготовка к мероприятию

          Тверской ЦОК намерен внедрить практику возврата ОДИ через мировые соглашения

          Председатель Совета д. 8 по пр. Калинина, г.Твери Поляков М.С. обратился в Центр общественного контроля

          Управляющим предложили реагировать на заявки в течение 2 часов

          Время от момента обращения в диспетчерскую управляющей компании до прихода сантехника или электрика будет жестко

          Договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией

          Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

          По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном законом, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

          Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном ЖК РФ, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

          В законе определено содержание договора, в нем должны быть указаны:

          1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; Произвести описание общего имущества не возможно, такой документацией собственники не обладают, да и договоры были бы очень громоздкие. Достаточно поэтажного плана дома.

          2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

          3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

          4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

          Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Проблематично применение указанной номы в связи с наличием в доме собственников нежилых помещений, разным уровнем услуг.

          Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а обязательный договор на срок не менее чем один год и не более чем три года.

          При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

          Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

          Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Для обязательного договора, заключенного по итогам конкурса ЖК РФ устанавливает специальные правила по одностороннему отказу от его исполнения со стороны собственников на основании решения общего собрания:

          1)по истечении каждого последующего года, если они выбрали способ управления многоквартирным домом

          2) если управляющая организация не выполняет условий договора

          Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

          Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

          В качестве третьего способа указано на возможность создания ТСЖ – это некоммерческая организация, создание и деятельность которой регулируются разделом 6 ЖК РФ. История ФЗ от 24.05.96 «О ТСЖ». За рубежом достаточно развитый институт: США, Германия. Преимущества: аккумуляция денежных средств на счете, контроль со стороны собственников, быстрое обслуживание за счет диспетчерской службы. В России число ТСЖ за последние три года значительно возросло. Трудности: неплательщики, выбор ремонтных организаций, они в основном муниципальные, т.е. нет конкуренции.

          Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

          Существенно расширено понятие товарищества собственников жилья. Во-первых, законодатель постарался включить в него все возможные варианты (модели) создания указанного юридического лица. Это не только объединение собственников одного многоквартирного дома, как указывалось ранее, но и нескольких многоквартирных домов или нескольких жилых домов. Учитывая, однако, тот факт, что согласно ч.2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано также и собственниками дачных домов, определение с этих позиций все равно нельзя расценивать как универсальное. Во-вторых, несколько видоизменены и дополнены функции этой некоммерческой организации. Ныне речь идет не об управлении комплексом недвижимого имущества, а управлении общим имуществом многоквартирного дома, что в большей мере соответствует всей терминологии ЖК РФ. Кроме того, с одной стороны, из целей создания организации изъята необходимость обеспечения эксплуатации общего имущества, вероятно, по тем причинам, что она входит составной частью в понятие «управление общим имуществом», с другой стороны, добавлена еще одна функция по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг. В обозначающем последнюю функцию перечне действий, на наш взгляд, есть явно та часть, которая уже охвачена понятием «управление», а, следовательно, нет надобности специально закреплять ее в определении. Такой вывод подтверждается и завершающим дефиницию указанием о возможной любой иной деятельности, направленной на достижение целей управления. Тогда возникает вопрос, зачем повторяться, накладывая друг на друга схожие понятия. Если есть необходимость в рамках определения товарищества детально раскрыть или детализировать деятельность по управлению, то сама структура определения должна быть, с нашей точки зрения, иной. Функция же, связанная с обеспечением владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, в прежнем виде сохранена только применительно к товариществу, организованному в одном многоквартирном доме. Для иных моделей она звучит лишь как «совместное использование имущества». Такой дифференцированный подход не совсем логичен. То есть касательно иных форм товарищества речь уже не может идти о распоряжении общим имуществом, что не совсем объяснимо. Логично либо совсем исключить такую возможность, дабы не конкурировать с деятельностью (компетенцией) общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, либо сохранить ее для всех видов товариществ независимо от особенностей создания. В противном случае ТСЖ, созданное при объединении нескольких многоквартирных домов, в которых также есть имущество, находящееся в общей долевой собственности, является усеченным вариантом организации в плане возлагаемых на нее задач, она не сможет полноценно осуществлять предполагаемую законодателем для таких юридических лиц деятельность, поэтому объединение собственников нескольких небольших домов для создания одной организации будет уже не столь эффективным.

          Как отмечалось Постановлением КС РФ от 3.04.1998 ТСЖ как один из возможных способов управления и членство в нем является производным по отношению к праву собственности, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в ТСЖ.

          Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ст.143 ЖК РФ). (в отличие от ЖК, ЖСК, не установлен порядок его рассмотрения и внесения вступительных взносов, так как речь идет о собственнике) Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

          Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

          Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

          Как любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации, учредительный документ – Устав. При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

          Неслучайно появление в ЖК РФ и нововведений, касающихся порядка регистрации товарищества собственников жилья. Ряд исследователей верно отмечают, что товарищество собственников жилья существенно отличается от иных категорий юридических лиц по целям, задачам и порядку создания. Упрощенная процедура регистрации такого юридического лица может создавать предпосылки для нарушения прав собственников жилого помещения в многоквартирном доме.

          Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе товарищества собственников жилья может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в товариществе собственников жилья, с учетом функций указанных систем.

          Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

          Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

          В связи с тем, что речь идет о добровольном объединении, не все собственники могут быть членами ТСЖ, в таком случае с остальными ТСЖ заключает договор о содержании и ремонте дома, так как на них лежит бремя содержания имущества.

          Собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. (причиной тому единство объектов общей собственности, хотя ранее допускалась иная ситуация) Решение о создании принимается на общем собрании.

          Товарищество собственников жилья может быть создано:

          Действие пункта 1 части 2 статьи 136 (в ред. от 04.06.2011) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ (

          1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;

          2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

          Возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена. Эффективность работы товариществ, рассчитанных на большое количество домов и квартир, невелика, учитывая, что речь идет о непрофессиональных участниках складывающихся отношений, поэтому изъятие обозначенной возможности с нашей позиции негативно не отразиться на правах собственников. Уточнены и иные ранее используемые и нуждающиеся в разъяснении условия организации такой разновидности товарищества: расшифровано понятие «общие (соседние)» земельные участки – это участки, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу; указан дополнительный признак для расположенных в границах этих участков элементов инфраструктуры – «предназначенность для совместного использования собственниками помещений в данных домах».

          Как и прежде допускается создание товарищества собственников жилья не только для управления общим имуществом многоквартирного дома, но и при объединении нескольких близко расположенных жилых и дачных домов с целью решения общих вопросов. Поскольку они обладают определенной спецификой, для таких организаций введен собственный порядок создания (по соглашению всех собственников) и избрания органов. Действительно, при отсутствии общей долевой собственности принцип «большинства голосов» не может быть применим при создании товарищества и утверждении его устава.

          Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

          Органами управления ТСЖ являются:

          Общее собрание членов и правление (ст. 144 ЖК РФ). Почему то не назван председатель. хотя указано что он без доверенности реализует правосубъектность юридического лица, Все органы формируются из числа членов ТСЖ(ст.149 ЖК РФ)

          Орган контроля – ревизионная комиссия (ревизор) возможно привлечение не-членов ТСЖ? – прямого указания ЖК РФ нет.

          Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

          К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

          1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

          2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

          3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

          4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

          5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

          6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

          7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

          8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

          8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

          8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

          8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

          9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

          10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

          11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

          — другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

          Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

          Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

          Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

          Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

          Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

          Правление товарищества собственников жилья (ст.147 ЖК РФ)

          Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, оно осуществляет руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

          Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

          Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

          Специально закреплены обязанности правления товарищества собственников жилья:

          1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

          2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

          3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

          4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

          5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

          6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

          7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

          8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

          9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

          Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества

          Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья (ст.150 ЖК РФ)

          Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

          Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

          Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

          1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

          1.1) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

          2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

          3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

          Применительно к порядку проведения высшего органа управления, во-первых, предусмотрена возможность использовать иные способы уведомления о нем помимо заказных писем и вручения под расписку, что облегчит, на наш взгляд, его созыв, так как может быть менее затратным по времени и средствам. Во-вторых, иначе определяется правомочность собрания, ныне она не зависит от количества членов, а определяется числом их голосов по аналогии с правомочностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Единый подход в обоих случаях представляется нам логичным, учитывая тесную взаимосвязь между ними, но, к сожалению, не способствующим полноценной реализации своих прав всеми членами организации. ЖК РФ прямо не определяет, каким числом голосов обладает член ТСЖ. Вероятно, количество голосов определяется аналогично правилам, предусмотренным для общего собрания собственников помещений, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку по всему порядку проведения собрания в целом содержится общая отсылка к ст. ст. 45-48 ЖК РФ (п.1.1. ст. 146 ЖК РФ). Данный факт подтверждается и новым подходом при определении правомочности собрания. Как и в случае с голосованием на общем собрании собственников помещений дома ограничена возможность проведения заочного голосования, поскольку, регулирующая его проведение норма содержит отсылку к ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ, закрепляющим соответствующее предписание. Предусмотренные ранее формы проведения собрания посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида помещения исключены законодателем.

          В ст.137 ЖК РФ можно выделить две группы прав товарищества.

          Первая связана непосредственно с выполнением ТСЖ возложенных на него функций:

        • заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
        • определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
        • устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
        • выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
        • пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
        • передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
        • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
        • 2 группа прав специально выделена законодателем, их осуществление возможно только в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников:

          1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

          2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

          3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

          4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

          5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

          Обособлена законодателем возможность в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и полного возмещения причиненных ему убытков.

          Следует иметь ввиду, что часть вопросов входит в компетенцию общего собрания собственников дома. Возникает своего рода конкуренция компетенций, в ее рамках приоритет должен быть отдан общему собранию собственников, что следует из общего правила распоряжением имуществом находящимся в общей собственности

          Статья 138 предусматривает следующие обязанности товарищества собственников жилья:

          1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

          2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном законом

          3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

          4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

          5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

          6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

          7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

          8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;

          9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ;

          10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 ЖК РФ, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

          Как и ранее в числе прав ТСЖ фигурирует возможность предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме (п.1. ч.2 ст. 137 ЖК РФ), несмотря на исключение соответствующего права из перечня полномочий общего собрания членов товарищества. В этой связи возникает вопрос: какой другой орган сможет реализовать эти столь значимые права, особенно учитывая тот факт, что их изъятие из компетенции общего собрания неслучайно, законодатель, скорее всего, захотел избежать существования «пересекающихся» с общим собранием собственников помещений полномочий. Но ни ранее, ни сейчас никакой корректировки прав ТСЖ в этой части не последовало. Перечень обязанностей, обозначенный в ст. 138 ЖК РФ, пополнился необходимостью подчиняться общим требованиям по управлению домом (раздел 8 ЖК РФ), ведения реестра членов и предоставления его и всех изменений в устав в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ. Система обязанностей может быть модифицирована в зависимости от того, привлекает ли товарищество управляющую организацию для совместного осуществления деятельности. В таком случае речь пойдет о дополнительных обязанностях по контролю со стороны товарищества за работой управляющей организации (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ). Но говорить в этой ситуации об освобождении товарищества от ряда обязанностей не следует, поскольку в качестве выбранного способа управления домом зафиксирован — управление ТСЖ, и собственники вправе предъявлять все требования, связанные с управленческой деятельностью, в полном объеме именно к этой организации.

          В ЖК РФ включена ст. 143.1., посвященная правам, как членов, так и собственников – не членов товарищества, которая в основном раскрывает их право на получение информации от органов управления юридического лица, причем в статье четко указаны виды предоставляемых для ознакомления документов. Несомненно, право на получение информации — это одно из основных прав для лиц, проживающих в доме, и детальное закрепление его в законе позволит избежать множества нарушений по отношению к ним.

          Помимо этого, указано на право обжаловать решения органов юридического лица в суд и право предъявлять к товариществу требования по качеству оказываемых им услуг и работ. Данные нормы следует признать ценными, особенно применительно к собственникам, не являющимся членами ТСЖ, они позволят им полноценно осуществить их права, без каких-либо ущемлений по сравнению с членами организации.

          Самостоятельной проблемой следует признать взаимоотношения собственников – не членов организации с товариществом собственников жилья в плане участия их в несении необходимых расходов. Следует отметить, что как и в ранее действовавших положениях, так и в настоящее время отсутствует правовой механизм взаимодействия двух категорий собственников — членов и не членов ТСЖ. Принудить собственника к вступлению в ТСЖ невозможно, в законе отсутствует также обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать соответствующие договоры, а также ответственность за уклонение от заключения договора

          Средства ТСЖ: обязательные платежи, членские и вступительные взносы, доходы от хозяйственной деятельности в соответствии с целями, субсидии. Фонд текущих расходов, фонд ремонта, резервный и страховой фонд могут быть образованы ТСЖ. В собственности ТСЖ может находится движимое и недвижимое имущество, в т.ч. за рамками многоквартирного дома (чего ранее не допускалось) ТСЖ не может стать членом самого себя при приобретении помещений в доме, оно будет только собственником, но не членом ТСЖ. К сожалению, по-прежнему отсутствует четкость при определении видов хозяйственной деятельности товарищества. Многие авторы справедливо критикуют данные нормы, поскольку из анализа ЖК РФ вытекает, что не исключено осуществление иных, не предусмотренных в исчерпывающем перечне ст. 152 ЖК РФ видов деятельности.

          Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляется в соответствии с общими положениями гражданского законодательства о юридических лицах. Законодатель специально в ст.140 ЖК РФ указал на возможность преобразования ТСЖ в ЖК, ЖСК. (данная норма абсолютно не логична ). Возможности реорганизации в форме выделения, разделения и т.п. но с определенными ограничениями (например было 1 на два дома, стало два или наоборот).

          Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

          Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

          Кроме того, в ст. 141 ЖК РФ предусмотрел дополнительное основание ликвидации ТСЖ – по общему решению собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Еще одним основание ликвидации является изменение в установленном в законе порядке способа управления многоквартирным домом. (но прямо эта обязанность не закреплена за тсж)

          Смотрите так же:  Если просрочил замену паспорта - что будет, какой штраф. Штраф замены паспорта по возрасту

    По admin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *