Договор о залоге — спорные моменты
Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько способов обеспечения исполнения обязательства. Так, согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Особое место среди перечисленных способов обеспечения обязательств занимает залог имущества, который берет свое начало еще в римском праве.
Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В настоящей статье будет проанализирован ряд проблемных вопросов, нашедших свое отражение и в судебной практике.
Первая проблема касается статуса залогодателя и того, кто может выступать в его роли.
К сожалению, большинство предпринимателей весьма поверхностно подходят к решению этого вопроса.
В то же время, в соответствии со ст. 335 Гражданского кодекса РФ Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо, при этом, однако, упускается из вида пункт 2 этой же статьи. Между тем, в п. 2 ст. 335 ГК РФ установлено, что залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.
Указанная формулировка имеет важнейшее значение для решения вопроса о действительности заключенного между сторонами договора о залоге. Действительно, если залогодатель не является на момент заключения договора о залоге собственником закладываемого имущества, то договор является недействительным (ничтожным).
На указанное неоднократно обращалось внимание Высшим арбитражным судом РФ. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30 мая 2000 г. N 5210/99 отмечается: «Исходя из смысла ст. 335 ГК РФ необходимым требованием к залогодателю является наличие права собственности на закладываемое имущество или права хозяйственного ведения им».
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13 августа 1996 г. N 3238/96 также отмечается, что необходимым условием действительности договора залога является наличие предмета залога у залогодателя на праве собственности (хозяйственного ведения) на день заключения договора о залоге.
С другой стороны, при анализе данной проблемы необходимо учитывать, что Гражданский кодекс РФ допускает и залог того имущества, которое только еще будет приобретено залогодателем в будущем. Так, согласно п. 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. В научной литературе также обращается внимание на не бесспорность вышеуказанных выводов Президиума ВАС РФ (см., напр., Комментарий к Части первой ГК РФ под ред. Садикова О.Н., 2-е изд., 1997г., стр. 591). Более того, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге» также допускается залог «будущего» имущества, при этом обращается внимание на два момента: .
а) в подобной ситуации право залога возникает у залогодержателя с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества;
б) в договоре о залоге должны быть определены условия, регламентирующие порядок и способ отграничения имущества, являвшегося предметом залога, в случае его поступления в адрес залогодателя.
Таким образом, получается определенная неясность между двумя статьями Гражданского кодекса РФ (ст. 340 и 335 ГК РФ), что породило весьма обширную и противоречивую судебную практику по данному вопросу. Поэтому, в целях избежания возможных судебных споров и с учетом практики Президиума ВАС РФ по конкретным делам, сторонам можно порекомендовать следующее.
При заключении договора залога следует истребовать от залогодателя доказательства того, что закладываемое им имущество принадлежит ему на праве собственности. Если же, например, залогодатель указывает, что предметом залога являются автомобили, которые он только еще приобретет в будущем (пусть даже по уже заключенному договору поставки с третьим лицом), от такого залога следует по возможности отказаться. В противном случае возникает весьма большая вероятность, что договор о залоге будет признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ).
Вместе с тем, следует учитывать, что в отношении недвижимого имущества специальным законодательством установлены некоторые «послабления». Так, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 5 и 76) допустил возможность залога незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, а также материалов и оборудования, которое заготовлено для строительства.
Несомненно, указанная норма будет способствовать развитию ипотечного кредитования.
Вторая проблема также непосредственно касается статуса залогодателя.
Речь идет о возможности залога имущества лицом, не являющимся должником по основному обязательству (т.е. третьим лицом).
Казалось бы, ответ на этот вопрос может быть только утвердительным.
Так, ст. 335 Гражданского кодекса РФ прямо установила, что залогодателем имущества может быть как сам должник, так и третье лицо, т.е. лицо не являющееся должником по основному обязательству. Не содержит никакого запрета на участие в залоге третьих лиц и Закон РФ «О залоге».
Между тем, практика Высшего арбитражного суда РФ приводит к весьма неожиданным выводам. Так, например, предметом анализа в одном из Постановлений ВАС РФ стал вопрос о действительности договора залога ввиду того, что залогодателем выступило третье лицо, а не сам должник (следует обратить внимание на то, что анализируемый договор был заключен еще в 1994г., т.е. еще до вступления в силу нового ГК РФ, однако, с учетом того, что формулировки Закона РФ «О залоге» от 1992г. и положения ГК РФ о залоге в части, касающихся определения статуса залогодателя идентичны, оно, несомненно, сохраняет свою актуальность и до сих пор. Указанное подтверждается, в частности, рядом судебных процессов, проведенных автором данной статьи в арбитражном суде г. Москвы, где указанное Постановление ВАС РФ весьма активно использовалось сторонами).
В данном Постановлении (Постановление Президиума ВАС РФ от 10 марта 1998 г. N 7422/97) в качестве возможных оснований для признания договора залога недействительным Президиум ВАС РФ отметил два основных момента:
«При этом необходимо дать правовую оценку договору о залоге от 01.02.94 на предмет соответствия его Закону РФ «О залоге» и сделать вывод относительно законности или незаконности этой сделки, имея в виду, что сделка заключена директором закрытого акционерного общества без согласия акционеров или правления общества и фактически направлена на обеспечение обязательств третьего лица, не имеющего какого-либо отношения к обществу. В конечном итоге, такая сделка может привести к безвозмездному отчуждению имущества общества без согласия акционеров».
Не менее интересен и второй момент (вывод):
«Кроме того, следует проанализировать локальные документы ЗАО «Завод керамзитового гравия», оценить устав общества с точки зрения соответствия его законодательству об акционерных обществах и сделать вывод об объеме полномочий директора данного общества, который не является собственником его имущества, а поэтому не может произвольно распоряжаться этим имуществом».
Действительно, весьма неожиданные выводы.
Между тем, как представляется, приведенное мнение Президиума ВАС РФ, весьма неоднозначно.
Дело в том, что ни в Законе РФ «О залоге», ни в ст. 335 ГК РФ и иных нормативных актах, регулирующих залоговые отношения, не говорится о необходимости наличия каких-либо связей (например, хозяйственных, взаимное участие в капиталах и т.д.) между организациями для того, чтобы третье лицо могло стать залогодателем имущества.
Кроме того, ВАС РФ фактически сужает полномочия Генерального директора, обязывая его согласовывать подобные сделки с акционерами. Между тем, компетенция общего собрания четко определена в Законе и подобного права контроля у акционеров нет, никто не вправе вмешиваться в текущую деятельность директора, которую он вправе осуществлять в силу прямого указания Закона (ст. 69 ФЗ «Об акционерных обществах»). Если заключаемая сделка не является крупной или сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, то Генеральный директор вправе ее заключить без чьей-либо указки или согласия.
Конечно, не следует делать никаких скоропалительных выводов, поскольку, во-первых, указанное Постановление ВАС РФ анализирует договор, который был заключен еще до вступления в силу нового Гражданского кодекса РФ и, кроме того, имеется немало случаев, когда Президиум ВАС РФ по другим (во многом аналогичным делам) своим решением обращал взыскание на предмет залога, которое был предоставлен третьим лицом .
Однако вместе с тем приведенный «казус» может быть использован недобросовестным залогодателем или должником в целях избежания обращения взыскания на заложенное имущество. А учитывая противоречивую практику наших судов, никто не сможет поручиться за то, что этот довод будет сразу же отвергнут.
В Заключение хочется остановиться еще на одной очень актуальной проблеме для участников залоговых отношений.
В настоящей работе уже упоминалась ст. 340 ГК РФ применительно к анализу возможности передать в залог будущее имущество. Не меньше вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.
Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».
Проблема в другом . в формулировке понятия «здание», породившую массу споров.
Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) . как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания . например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?
Особенно актуален этот вопрос для г. Москвы, где, как известно, земля по общему правилу находится у собственников зданий только на праве аренды, а не собственности. Соответственно при ипотеке, например, части здания возникает, кроме всего прочего, также и необходимость получать согласие Москомзема на передачу в залог права аренды земли (ст. 615 ГК РФ).
Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.
С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодекса об обязательности залога земли: — путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.
Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике.
Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).
Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.
Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.
Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельным и отметил, что признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.
В то же время следует иметь ввиду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).
Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»
Максим Смирнов, юрист пресс-службы компании «Гарант»
Процедура признания договора залога недействительным из судебной практики
Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:
- недееспособности одной из сторон соглашения;
- отсутствии полномочий для заключения соглашения;
- выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
- отсутствии государственной регистрации договора;
- отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
- неполном перечне основных условий сделки.
- В договоре отсутствовала ссылка на доверенность.
- Представленная в материалы дела доверенность указывала на полномочия заключить договор от имени филиала. Однако филиал не является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доверенность должна была содержать полномочия на заключение соглашения от имени юридического лица (постановление Арбитражного суда ЗСО от 08.02.2017 № Ф04-20009/2015 по делу № А70-3596/2014).
- предмет залога;
- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.*
- о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда;
- или о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
- указать на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы (если залогодателем является лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность);
- отослать к договору, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое залогом.
Порядок процедуры
Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.
Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.
Последствия признания недействительным залога
Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.
Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.
Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.
Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.
Судебная практика
Признание недействительным договора залога – судебная практика:
1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.
После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.
Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.
2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.
В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.
Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.
О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.
3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.
Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.
В видео рассматривается общие условия недействительности сделок
Недействительный договор залога
 Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором |
 |
Вернуться назад на Договор залога
В качестве гарантии исполнения обязательств в последнее время выступает залог. Фиксирование данного факта происходит с помощью заключения договора.
Чтобы защитить права сторон договора предусмотрена возможность аннулирования данного договора. Для осуществления данного права необходимо доказать наличие оснований, которые позволят отменить его условия.
Сейчас распространены случаи, когда признаются недействительными договора по залогу недвижимости, автотранспорта, доли в ООО, акций.
Для признания договора залога недействительным необходимо наличие следующих оснований:
• недееспособность одной из сторон по сделке;
• отсутствия полномочий для заключения данного договора;
• одной из сторон по сделке выступает ребенок младше 18 лет;
• отсутствие госрегистрации договора;
• отсутствие согласия супруга, если залог был приобретен после регистрации брака;
• в договоре не оговорены основные условия.
Если при заключении договора, одна из сторон не обладает дееспособностью, то такой договор ничтожен. Доказательством недееспособности может послужить решение суда, документ, подтверждающий возраст ребенка.
В случае, когда договор заключается на основании доверенности, необходимо внимательно изучить ее текст. Проверить имеется ли в ней ссылка на возможность подписания такого рода документов.
Когда стороной в сделке является ребенок, не достигший 18 лет, и отсутствует согласие законных представителей, такой договор также ничтожен.
Относительно договоров залога недвижимости существует обязательное правило, по которому такой договор требуется зарегистрировать в органах Росреестра.
В том случае, если залог является собственностью мужа и жены, то необходимо получить согласие второго супруга.
При отсутствии в договоре обязательного указания на существенные условия, его также можно признать недействительным.
Признание договора залога недействительным происходит в суде. Для этого потребуется обратиться в данную инстанцию с соответствующим заявлением.
Свои требования нужно будет доказывать, приглашать свидетелей, предоставлять необходимые документы, которые подтвердят вашу правоту.
После оценки всех доказательств и изучения материалов дела, суд примет решение по вашему заявлению.
Если договор признан судом незаконным полностью, либо только в части, результатом будет возврат сторон в период, когда сделка еще не была заключена.
Для кредитора это чревато отсутствием обеспечения займа, который был предоставлен. Для залогодателя особенных хлопот данные последствия не доставят.
В случае если залогодержатель не станет возвращать заложенное имущество, потребуется обращение в суд. После того как суд обяжет передать имущество, судебные приставы будут контролировать передачу имущества собственнику.
Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.
Договор аренды
Договор дарения
Договор займа
Договор комиссии
Договор контрактации
Договор купли-продажи
Договор лицензированный
Судебная практика по вопросам признания договора залога недействительным
Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом
Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.
В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.
ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от 23.01.2017 по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).
При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от 21.12.2016 по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).
О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.
Признание договора залога недействительным: подсудность
При подаче заявления о признании соглашения о залоге недействительным важно правильно определить суд, в котором будет рассматриваться спор. Особое внимание при этом нужно обратить на ситуации, когда в залоге находится недвижимое имущество.
Согласно ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, посвященной вопросам исключительной подсудности, споры о правах на недвижимость подлежат рассмотрению в судах по месту расположения данного имущества. В связи с тем, что в случае признания соглашения о залоге недействительным будет решаться вопрос о снятии обременений, а это уже спор о праве на недвижимое имущество, споры о признании залоговых соглашений недействительными рассматриваются в судах по месту нахождения соответствующих участков, сооружений и зданий (апелляционное определение Мосгорсуда от 16.01.2017 по делу № 33-1213/2017).
О регистрации прав на недвижимость более подробно читайте в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Нюансы подсудности споров о недействительности соглашений раскрыты в материале по ссылке Подсудность дел о признании сделки недействительной,а классификация территориальной подсудности приведена в статье Территориальная подсудность и ее виды.
Различия между незаключенными и недействительными соглашениями описаны в статье Разница между незаключенным и недействительным договором.
Право собственности на заложенное имущество
По общему правилу договор залога заключается с собственником вещи, которая передается в залог. В связи с этим, если выясняется, что залогодатель правом собственности на переданную вещь не обладал, договор может быть признан недействительным. В судебной практике наиболее остро стоят вопросы о правах добросовестных залогодержателей и добросовестных новых собственников заложенной вещи.
В соответствии с п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) защищенным субъектом признается добросовестный залогодержатель: собственник вещи получает статус залогодателя. Вместе с тем указанная норма содержит отсылку к ситуации, когда вещь была утеряна или украдена у первоначального собственника. В этом случае правило, указанное выше, не применяется.
В одном из споров, когда на момент передачи имущества в залог оно уже являлось собственностью других лиц, а залогодатель, передавая имущество в залог, действовал недобросовестно, суд встал на защиту новых собственников и признал договор залога недействительным, хоть залогодержатель также был добросовестным (постановление Арбитражного суда УО от 13.02.2017 № Ф09-12207/16 по делу № А60-6330/2015).
О последствиях недействительности соглашений также изложено в статье Последствия признания сделки недействительной.
Полномочия лиц, подписавших соглашение
В договорах залога, заключаемых от имени организаций, рекомендуется указывать реквизиты документов, подтверждающих полномочия подписывающих лиц, а сами документы тщательно проверять на предмет наличия таких полномочий. Особенно это касается ситуаций, когда договор залога заключается с филиалами.
Так, соглашение о залоге, подписанное и. о. директора филиала, было признано судом недействительным в связи со следующим:
Нюансы, возникающие при оформлении доверенности на подписание соглашений от имени организаций, раскрыты в статье Доверенность на заключение договоров от юридического лица.Об особенностях доверенностей для филиалов подробнее рассказано в материале по ссылке Образец доверенности на руководителя филиала.
Итак, во избежание признания соглашения о залоге недействительным обращаем внимание на необходимость подтверждения экономической целесообразности сделки, отсутствие намерений заключить такое соглашение исключительно с целью поставить в невыгодное положение иных кредиторов залогодателя, необходимость проверки отсутствия признаков неплатежеспособности залогодателя.
Кроме того, исходя из анализа судебной практики, важным является вопрос о подтверждении полномочий лиц на подписание договора как с формальной (правильная доверенность), так и с фактической точки зрения (действительное наличие полномочий на передачу имущества в залоге). Если же возникла необходимость подать заявление о признании договора недействительным, важно определиться с подсудностью, которая при залоге недвижимости определяется исключительно по месту ее нахождения.
Судебная практика защищает права добросовестных залогодержателей по договорам, заключенным до 1 июля 2014 г.
Применение последствий недействительности сделки, на которой основано право залогодателя на предмет залога, не может влиять на права добросовестного залогодержателя. В том числе в случае, если договор залога был заключен до вступления в силу норм законодательства, которыми было введено понятие «добросовестный залогодержатель». Ведь судебная практика и до этого момента подтверждала сохранение права залога при таких обстоятельствах (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 310-ЭС16-14179 по делу № А64-5745/2015).
Суть дела
Индивидуальный предприниматель (далее — предприниматель, залогодатель) в 2006 г. приобрел у физического лица (продавец) по договору купли-продажи квартиру, право собственности зарегистрировал в установленном законом порядке.
Спустя два года предприниматель (заемщик) заключил с банком (кредитор) договор кредита, исполнение обязательств по которому было обеспечено ипотекой. В качестве предмета ипотеки выступала принадлежащая предпринимателю квартира. Права залогодержателя по договору ипотеки удостоверялись закладной, которую банк впоследствии продал обществу с ограниченной ответственностью (далее — истец, залогодержатель, ООО).
Решением арбитражного суда предприниматель был признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Залогодержатель с заявлением о включении его требований в реестр кредиторов в суд не обратился, в связи с чем не обладал специальными правами залогового кредитора, предусмотренными законодательством о банкротстве. Однако еще до завершения конкурсного производства судебным решением договор купли-продажи квартиры, выступавшей предметом ипотеки, был признан ничтожным по иску продавца. В связи со смертью последнего и отсутствием у него наследников квартира была признана выморочным имуществом и перешла в собственность муниципального образования.
ООО обратилось в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на предмет залога путем продажи с публичных торгов. Свои требования истец основывал на том, что согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ он является добросовестным залогодержателем, а значит, применение последствий ничтожности сделки купли-продажи не влечет за собой прекращение залога.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, основываясь на том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Поскольку договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, взыскание не может быть обращено на имущество иного лица (муниципальное образование), не являющегося должником истца.
Ссылку истца на положения ГК РФ о последствиях передачи вещи в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать («добросовестный залогодержатель», п. 2 ст. 335) суд отклонил. Понятие добросовестного залогодержателя было введено в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ, который вступил в силу 1 июля 2014 г., то есть после заключения договора залога. Следовательно, указанные нормы к данным правоотношениям не применяются. Пытаясь опровергнуть этот довод, истец ссылался на судебную практику, сложившуюся до 1 июля 2014 г., в пользу добросовестного залогодержателя. Однако суд не принял данный аргумент во внимание, указав, что приведенные судебные акты были вынесены по спорам с иными фактическими обстоятельствами, в том числе при иных основаниях недействительности сделки, на которой основаны права залогодателя на предмет залога.
Апелляционная инстанция оставила судебное решение в силе, с чем впоследствии согласился и арбитражный суд округа.
Суды указали, что после завершения конкурсного производства гражданину могут быть предъявлены требования по обязательствам и обязательным платежам, от исполнения которых должник не освобожден и которые сохраняют свою силу. При предъявлении указанных требований в судебном порядке они рассматриваются в суде по общим правилам подведомственности (п. 28 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 51 «О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей»). Отношения кредитора и заемщика по кредитному договору не были связаны с осуществлением предпринимательской деятельности (это следовало из цели предоставления кредита), залогодержатель с требованием о включении в реестр требований кредиторов в рамках производства по делу о банкротстве предпринимателя не обращался. В связи с этим иск об обращении взыскания на предмет залога общество вправе предъявить предпринимателю после завершения процедуры его банкротства.
Однако договор купли-продажи переданной в залог квартиры в судебном порядке признан ничтожным, квартира передана муниципальному образованию как выморочное имущество. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора об ипотеке квартиры, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Предприниматель же право собственности на квартиру не приобрел, а значит, договор об ипотеке квартиры недействителен (ничтожен) ввиду противоречия п. 2 ст. 335 ГК РФ.
Суды апелляционной и кассационной инстанций также отметили, что банк может нести гражданско-правовую ответственность перед залогодержателем за передачу недействительного права требования.
Позиция ВС РФ
Верховный суд РФ не согласился с позицией нижестоящих судов, отменил вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судебная коллегия по экономическим спорам пришла к выводу, что суды при рассмотрении дела необоснованно отклонили ссылки истца на судебную практику применения законодательства о залоге, сложившуюся до 1 июля 2014 г. — то есть до даты вступления в силу поправок в ГК РФ, которыми было введено понятие «добросовестный залогодержатель». Выводы о сохранении права залога за добросовестным залогодержателем при применении последствий недействительности сделки, на основании которой залогодатели приобрели переданное впоследствии в залог имущество, были сформулированы Президиумом ВАС РФ (постановление от 07.06.2013 № 16513/11), хотя и в связи с признанием соответствующих сделок недействительными по иным, нежели в настоящем споре, основаниям, однако же не поставлены в зависимость от этих оснований и иным образом наличием именно этих оснований не обусловлены.
Поскольку спорная квартира выбыла из владения продавца на основании договора, то есть по его воле, последующее признание соответствующей сделки притворной не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о ничтожности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем. Собственник квартиры, которым в результате универсального правопреемства стало муниципальное образование, должен иметь права и нести обязанности залогодателя по заключенному между банком и залогодателем договору об ипотеке. Следовательно, отсутствовали основания для отказа в иске, направленном на защиту прав добросовестного залогодержателя, а заявленное требование подлежало удовлетворению за счет предмета ипотеки, перешедшего к муниципальному образованию.
Можно ли признать договор залога недействительным
Вопрос
Договором лизинга предусмотрено условие о возможное передаче предмета лизинга, а также имущественных прав по нему в пользу Банка. Договор лизинга заключен в феврале 2014 года, а договор залога и сам кредитный договор между Банком и Лизинговой компанией заключен в мае 2014 года. В договоре залога лизингополучатель не расписывался, а в самом договоре лизинга не конкретизировано какое обязательство обеспечивается залогом имущества лизингополучателя. Получается что лизингополучатель фактически не знает какое обязательство обеспечивается залогом. Более того обращаю внимание что сроки заключения договоров лизинга и кредитного+залог не совпадают. Можно ли признать условие о залоге недействительным.
Ответ
Нет, указанное условие признать недействительным нельзя. Оно констатирует право собственника имущества (закладывать имущество), закрепленное в § 3 главы 29 ГК РФ, и не вызывает никаких дополнительных правовых последствий для сторон договора лизинга. Даже при отсутствии этого условия в договоре, арендодатель (лизинговая компания), являясь собственником имущества, мог заложить права арендодателя и (или) сдаваемую в аренду вещь.
Можно признать договор залога незаключенным, если в нем не описан предмет залога (в данном случае имущество, переданное в аренду) или нет отсылки к основному обязательству.
В рассматриваемой ситуации кредитный договор — основное обязательство, обеспечиваемое залогом. Он заключается между лизинговой компанией (собственником предмета залога) и банком. Лизингополучатель не является стороной договора, и его подписи на нем не требуется.
Смена собственника, сданного в аренду имущества, (в том числе при обращении взыскания на предмет залога) не является основанием для изменения или расторжения договор аренды (ст. 617 ГК РФ).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
«43. Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия».*
«Условие о сроке лизинга
При заключении договора лизинга необходимо определить срок лизинга, то есть срок, на который лизингодатель предоставляет имущество во временное владение и пользование лизингополучателю.
Лизингополучателю важно не перепутать срок лизинга и срок действия договора лизинга. Так, зачастую стороны устанавливают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания. Однако срок самого лизинга (аренды) исчисляется, как правило, с момента подписания сторонами акта приема-передачи лизингового имущества (т. е. тогда, когда договор уже действует). Таким образом, момент, с которого начинает действовать договор лизинга, чаще всего не совпадает с моментом начала течения срока лизинга.*
Вместе с тем, при заключении договора лизинга имеет смысл прямо прописать, что договор прекращает действие одновременно с истечением срока лизинга. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой срок лизинга (например, пять лет) истечет, а срок действия договора (к примеру, 10 лет) продолжит свое течение. В такой ситуации будет неясно, должен ли лизингополучатель вносить лизинговые платежи и когда ему понадобится возвратить предмет лизинга (формально обязанность по возврату лизингового имущества возникает по окончании срока действия договора лизинга, а не срока лизинга – п. 5 ст. 15 Закона о лизинге). Впрочем, в случае спора суд, вероятнее всего, укажет на то, что договор прекратил действие с истечением срока лизинга. Однако чтобы избежать недопонимания между сторонами и ненужных судебных разбирательств, нужно правильно сформулировать условие о сроке при заключении договора».
«Какие условия обязательно должен содержать договор залога
В договоре о залоге нужно согласовать (п. 1 ст. 339 ГК РФ):
Стороны также могут предусмотреть в договоре залога условия:
Как можно описать предмет залога в договоре
Внимание! С 1 июля 2014 года из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество
Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (ст. 339 ГК РФ). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.
Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ст. 340 ГК РФ).*
При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило будет действовать, только если иное не предусматривает закон или договор (п. 2 ст. 340 ГК РФ).
По умолчанию заложенное имущество остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ). Стороны могут по-другому урегулировать этот вопрос в договоре, но это вовсе не обязательно.
Как правильно указать в договоре на обеспеченное залогом обязательство
При определении основного обязательства в договоре залога стороны вправе:
Таким образом, стороны договора залога могут просто сделать ссылку в договоре залога на основной договор (например, на кредитный договор).*
Эта отсылка будет считаться достаточной, чтобы признать, что стороны согласовали в договоре залога условия об обеспечиваемом обязательстве (ст. 339 ГК РФ).
Указанные изменения отразили уже существующую позицию судебной практики о возможности отсылки к основному договору. Следовательно, в Гражданский кодекс РФ тем самым переносится подход, который уже действовал на практике (п. 43 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Вместе с тем, ранее судебная практика разграничивала порядок описания обязательства в договоре, когда залогодателем являлся сам должник и третье лицо. В частности, в случаях, когда залогодателем является сам должник, то условия об обязательстве, обеспеченном залогом, считались согласованными, если в договоре имелась отсылка к основному договору.
В тех же правоотношениях, в которых залогодателями выступало третье лицо, нужно было указывать все существенные условия основного договора в самом договоре залога (п. 43 постановления № 6/8, постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008, определение ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10).
Таким образом, в настоящее время в связи с внесением с 1 июля 2014 года изменений в залоговое законодательство эти различия не имеют значения. Сделать отсылку к основному договору для описания обязательства, обеспеченного залогом, можно и в том случае, если залогодателем является сам должник, и если залогодателем является третье лицо. В любом случае это будет правомерным и не повлечет признания договора залога незаключенным по причине несогласованности его условий.
Если в договоре залога отсутствуют существенные условия, установленные законом, это является основанием для признания его незаключенным. Это приведет к тому, что залогодержатель не сможет обратить взыскание на предмет залога. Так, суд отклонил требование залогодержателя об обращении взыскания по договорам залога по причине признания этих договоров незаключенными (постановление ФАС Поволжского округа от 24 февраля 2010 г. по делу № А55-19286/2008, определением ВАС РФ от 10 июня 2010 г. № ВАС-5161/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 ноября 2012 г. по делу № А45-16045/2011)».*
Недействительный договор залога
Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:
Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки. При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.
Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.
Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе. Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. ( Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)
Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:
Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А., в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст. 10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» , поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.
В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года. В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А. заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.
Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.
Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны. Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось. ( Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)
Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:
Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст. 69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится. Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.
Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан. Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке». Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2. договора указано место совершения платежа ( Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)
В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:
Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №. залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.
Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «. в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от . определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. ( Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)
То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:
Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.
Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.
То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. ( Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года , по делу № 33-1760/2011)
Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:
Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.
В иске отказано. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» , предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.
Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.
Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки. Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается. ( Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)
Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства. Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:
Истец (Ч. — физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.
Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4. договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.
Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.
Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.
Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.
Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.
Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.
Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.
Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.
Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. ( Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года , по делу № 33-1687/2011)
Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:
ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «. делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». ( Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года )
