Особенности договора мены квартиры. Договор мены нюансы

Особенности договора мены квартиры

Сделка мены является распространенной в области перехода прав на недвижимость. Существуют различия и нюансы в заключении договора мены жилья (комнаты, доли квартиры), с простым соглашением по обмену недвижимости, где пользование объектами происходит на основании социального найма.

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

По существенным условиям соглашения, участники выступают как в роли покупателей, так и в качестве продавцов, указанных в нем объектов капитального строительства. Предметом сделки могут являться:

  • частный (отдельно стоящий) дом;
  • квартира с любым количеством комнат и площадью;
  • комната в жилой квартире;
  • одна или несколько долей в квартире (собственном доме);
  • недостроенные жилые объекты, которые признаны собственностью конкретного лица по решению судебных органов РФ.
  • Как правильно составить договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты)?

    Сделка совершается в письменной форме, имеет схожие черты с оформлением договора купли-продажи квартиры, а также свои отличия.

    Обязательно должно быть указано:

  • Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, в том числе адрес постоянной регистрации на момент заключения сделки;
  • полные сведения об отчуждаемых и приобретаемых объектах недвижимого имущества, включая их расположение, площадь, планировку и т.д.;
  • точное указание цены совершаемой сделки, отдельно по каждому объекту. Данные сведения должны заноситься как цифрами, так и прописью (обязательно);
  • основание (все документы и регистрационные сведения), по которым продавец получил права собственности на недвижимый объект, подлежащий мене. А также исходные данные Свидетельства о праве собственности по нему;
  • условия возможного возникновения доплаты по договору;
  • порядок и сроки фактической (реальной) передачи указанных объектов. По общему правилу он составляет 14 календарных дней. Чем больше будет описано подробностей в данном пункте соглашения, тем меньше будет возникать проблем при передаче недвижимости;
  • можно предусмотреть порядок выплаты штрафных санкций (пени), на случай, если не будет внесена указанная по договору доплата, либо одна из сторон будет уклоняться от передачи объекта в определенный срок;
  • отдельной строкой следует прописать, что жилые объекты, указанные в данном соглашении не находятся в залоге, либо аресте. А также не являются предметом каких-либо споров и обременений.
  • Что требуется узнать, если вы решили заключить договор мены квартиры, доли, комнаты?

    Все условия подписания и осуществления сделки по мене квартиры регулируются главой 31 Гражданского Кодекса РФ. Когда дело касается обмена жилья, то он производится согласно статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, поскольку к другим хозяевам переходит только право пользования помещением. Но данный закон не предусматривает возможности обменивать муниципальный объект на квартиру (долю, комнату), находящуюся в собственности гражданского лица.

    Оформляя договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты), собственники сами определяют степень равноценности объектов. По условиям сделки может вноситься доплата как в наличной, так и безналичной форме, включая передачу ценных бумаг или другого имущества. Также в соглашении стороны могут обговорить следующие нюансы:

  • кем будут оплачиваться расходы, связанные с регистрацией сделки;
  • точный момент перехода права собственности каждому участнику сделки;
  • какие предметы обихода, бытовой техники, мебели должны быть переданы вместе с отчуждаемыми объектами.
  • Обязательно нужно знать!

    При оформлении мены доли квартиры договор будет составляться в аналогичном порядке. Однако, следует обязательно указать размер (объем) и площадь передаваемой доли.

    Когда происходит мена недвижимости, где фигурирует отчуждение конкретной доли, то сделка не будет зарегистрирована, без письменного подтверждения отказа от её покупки остальными собственниками, проживающими в квартире. Если собственники уклоняются от нотариального удостоверения согласия на мену доли, будет достаточно отправления заказного письма, в котором они уведомляются о её продаже. На получение ответа на данное уведомление отводится ровно один месяц. Отметка о дате вручения такого письма является доказательством того, что требуемые на законном основании условия были исполнены в точности.

    Условия, по которым договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты) может содержать участие несовершеннолетних лиц.

    Существует особый порядок отчуждения (мены) жилищных объектов с участием несовершеннолетних, а именно:

  • ребенок должен получить такое же количество квадратных метров жилья, либо условия, в которых он окажется после осуществления сделки, будут лучше, чем прежние;
  • обязательно предоставляется документ, где местные органы опеки и попечительства выражают свое согласие на переезд несовершеннолетнего лица.
  • Важно знать! В содержании соглашения на мену квартиры должно быть указано, что согласие от органа опеки получено, а также вписаны исходные реквизиты данного документа (наименование, дата, номер).

    Уплата налога

    По общему правилу – владение недвижимым объектом более трех лет с момента покупки, освобождает собственника от выплаты налога на доходы физических лиц. Когда потребовалось осуществить продажу квартиры (доли, комнаты) менее, чем по истечению данного срока, то НДФЛ будет оплачиваться с учетом права на получение имущественного вычета, размер которого составляет 1000000 рублей.

    Внимание! Равноценная мена объектов недвижимости, предоставляет новому собственнику право отказаться от выплаты НДФЛ, если он не воспользовался правом получения имущественного вычета. Что фактически, будет являться формой взаимозачета.

    Добавлено: 20.12.2016 00:30:09

    Еще статьи в рубрике Недвижимость — правильный выбор!:

    • Калининградский застройщик отмечает 25-летие профессиональной деятельности
    • ГК «Ремжилстрой» находится в ожидании знаменательного события – вскоре компания будет отмечать двадцатипятилетний юбилей профессиональной деятельности. .

      Видовые квартиры на верхних этажах

      В Санкт-Петербурге в последние годы возводится большое количество жилых комплексов бизнес-класса. Спрос на дорогую недвижимость остается высоким, можно даже отметить, что .

      Таунхаус, бритаунхаус и прочее: разбираемся в терминах

      Каждый год растет число тех, кто проживанию в квартирах предпочитает жизнь на свежем воздухе в частном доме. При этом нужно обязательно .

      Преимущества ипотечного кредитования

      Преимущества ипотечного кредитования. Приобретение недвижимости актуальная проблема для многих молодых семей. Накопить сумму достаточную для покупки жилья в настоящее время проблематично. .

      Гостевые дома Алушты

      За последнее десять-пятнадцать лет уровень сервиса в Крыму значительно вырос. Появились, так называемые, «гостевые дома». .

      Собственная недвижимость в Черновцах — это реальность

      Давно мечтаете обзавестись собственным жильем в Черновцах, но все никак не получается это сделать? .

      Главное за сегодня

      Заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин напомнил, что столица сегодня является одним из мировых лидеров по темпам .

      Авиакомпания «РусЛайн» предложила бесплатный провоз лыж и сноуборда на рейсах своей маршрутной сети.

      Речь идет о знаке «Перевозка детей» на легковых автомобилях, где есть беременные женщины и несовершеннолетние.

      Популярные статьи

      Инфографика

      Договора мены, обмена и купли продажи – в чем разница?

      Покупка или обмен квартиры требуют максимум внимания. Особенно в части составления и подписания договоров. Необходимо разобраться с деталями и понимать принципиальную разницу между договором мены, обмена и купли-продажи.

      Материалы по теме:

      Содержание

      Обмен квартиры можно оформить как с помощью договоров мены и обмена, так и с помощью договора купли-продажи.

      Договора обмена и мены похожи. Но есть нюанс — объект сделки. Договор обмена заключается, если речь идет о муниципальном жилье, договор мены актуален в сделках по обмену квартир, находящихся в собственности.

      Договор мены (обмена)^

      По договору мены (либо обмена, если квартира не приватизирована) предполагается, что имущество считается равноценным. Этот договор, как и договора мены и купли-продажи, считается возмездной сделкой и предполагает преимущественное право покупки (выкупа) у собственников долей (при их наличии) и право супруга на половину имущества, полученного другим супругом при обмене.

      Если квартиры не приватизированы, обмен это единственная возможность поменять район.

      При обмене муниципальных квартир каждый из нанимателей жилья (арендующие жилплощадь у государства по договору социального найма) должен предоставить оригинал заключенного договора обмена своему наймодателю (муниципалитету) для получения разрешения на обмен жилыми помещениями.

      Согласие или отказ в обмене оформляется наймодателем в письменной форме, и должно быть выдано нанимателю не позднее десяти рабочих дней со дня обращения.

      Договор обмена жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя на такой обмен считаются основанием для расторжения ранее заключенных договоров социального найма и для заключения новых договоров соцнайма жилого помещения. Расторжение и заключение договоров социального найма осуществляется наймодателем не позднее десяти рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина (нанимателя) и представления им необходимых документов.

      При обмене собственных квартир получения разрешение от муниципалитета не нужно, по понятным причинам. Нотариально заверяете договор и регистрируете его (с предоставлением всех необходимых документов, конечно).

      Если с вами проживает (зарегистрирован или собственник доли в квартире) несовершеннолетний, то на совершение сделки необходимо разрешение от органов опеки.

      Чтобы обезопасить стороны в договорах мены и обмена рекомендуется указывать стоимость сделки.

      Договор обмена или мены невозможно заключить, если речь идет о квартирах, расположенных в разных субъектах РФ. Переход права собственности на объекты недвижимости регистрируются по месту ее нахождения, а при наличии двух таких объектов в разных регионах регистрация договора становится невозможной.

      Обмен не может быть осуществлен, когда одним из объектов служит муниципальное жилье, а другим – квартира, находящаяся в собственности.

      Договор обмена (мены) при расторжении возвращает стороны на первоначальное состояние, т.е. в случае чего вы вернетесь в «старую» квартиру.

      Если меняются неравнозначные по площади квартиры, в договоре необходимо оговорить этот факт, чтобы избежать возможный претензий сторон друг к другу.

      Из-за указанных выше ограничений договор купли-продажи более распространен при оформлении сделок.

      Случаи, когда обмен невозможен^

      Основания для отказа муниципального жилья, в соответствии со ст. 73 Жилищного кодекса РФ:

    • к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, либо право пользования жильем оспаривается в судебном порядке;
    • обмениваемая квартира признана непригодной для проживания;
    • многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, будет подвергнут капитальному ремонту, включающему переустройство или перепланировку;
    • в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен в Постановлении Правительства РФ №378 от 16.06.2006 и статье 51 ЖК РФ.
    • Если одна из сторон все же добилась обмена вопреки закону, такая сделка можнет быть оспорена в суде.

      С 1 октября 2013 года регистрировать право собственности на квартиры, дома, земельные участки можно с помощью сети Интернет. Такая возможность в России появилась впервые. Подробнее о том, чт нужно сделать, чтобы зарегистрировать свое право собственности, не выходя из дома, читайте в материале «Регистрирация прав на квартиры, дома, земельные участки — как сделать это онлайн».

      Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2020 год

      Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

      Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилплощади.

      Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

      Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.

      В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:

      • не нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;
      • продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличных средствах);
      • нет проблемы с длительным переводом средств на банковский счет продавца.
      • Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости уплаты НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

        Несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, юридически это не одно и то же:

      • Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, проживание регламентируется договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
      • Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства права собственности.
      • Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

        Существенные условия договора

        Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

        1. Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.
        2. Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
        3. Дополнительные условия соглашения

          Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

          К таковым условиям могут относиться:

        4. Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
        5. Стоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.
        6. Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
        7. Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
        8. Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
        9. Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
        10. Дата заключения сделки и подписи сторон.
        11. Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

          Если квартиры стоят одинаково, то все просто — указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

          При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

          Возможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денежных средств по сделке.

          Не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

          Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

          Кроме того, так легко получить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50 000 — 100 000 рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

          Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

          Нотариальная регистрация договора

          Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

          Но лучше не экономить на нотариусе:

        12. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
        13. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.
        14. Условия расторжения

          Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

          • по обоюдному согласию;
          • в судебном порядке.

          По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

          1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается, и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
          2. Если инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения, нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.

          К ним могут относиться:

        15. Нарушение договора другой стороной.
        16. Существенное изменение обстоятельств. Если бы истец знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).
        17. Одна из сторон подписала документ под давлением.
        18. Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
        19. В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).
        20. Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

          Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

          В видео-сюжете рассказывается, что представляет собой договор мены, как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

          Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

          Энциклопедия решений. Договор мены

          См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

          По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

          Отношения сторон по договору мены регулируются нормами главы 31 ГК РФ. К договору мены применяются также правила о купле-продаже, установленные главой 30 ГК РФ, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Следует учитывать, что для договоров мены отдельных видов товаров действуют правила, установленные нормами ГК РФ для купли-продажи товаров соответствующего вида )например, при мене объектов недвижимости необходимо руководствоваться правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ).

          При применении правил о купле-продаже каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

          На практике договор мены важно отличать от передачи сторонами имущества по двум встречным взаимным договорам купли-продажи с последующим зачетом требований. При этом следует учитывать следующие отличительные особенности договора мены:

          — в договоре мены товары признаются равноценными, если стороны не договорились об обратном (п. 1 ст. 568 ГК РФ), а при встречной купле-продаже цена товаров определяется каждым конкретным договором (п.1 ст. 485 ГК РФ);

          — по договору мены между сторонами используется неденежная форма расчетов. Обязанность по оплате возникает только в том случае, если в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными (п. 2 ст. 568 ГК РФ), а при встречной купле-продаже каждый покупатель обязан оплатить товар (ст. 486 ГК РФ) (см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.11.2008 N Ф08-6317/2008);

          — при нарушении обязательств по договору мены не применяется ответственность за неисполнение денежных обязательств, в том числе ответственность, предусмотренная ст. 395 ГК РФ (кроме случаев, когда товары в договоре признаны неравноценными), а при купле-продаже эти меры применяются;

          — договор мены представляет собой одну сделку, в рамках которой стороны явно выразили намерение обменяться принадлежащим им имуществом. При зачете требования возникают, как минимум, по двум сделкам, даже если те заключены в один день. Кроме того, по заключенным сделкам должна была быть произведена оплата денежными средствами. И только впоследствии по каким-либо причинам возникает необходимость проведения зачета (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2009 по делу N А82-15443/2008-18, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2008 N Ф08-6315/2008).

          Необходимо учитывать, что передача каждой из сторон договора товаров контрагенту сама по себе не свидетельствует, что между ними сложились отношения по договору мены. Если по условиям договора сторона могла передать товар в порядке обмена только при соблюдении определенных условий (например, после согласования ассортимента), то в том случае, если товар передан без выполнения этих условий, между сторонами не возникают отношения по договору мены (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69, далее — Обзор).

          Договор мены следует также отличать от договора подряда с использованием давальческого сырья, по которому заказчик передает подрядчику материал для выполнения подрядных работ и получает от него готовый результат работ.

          Вид договора определяется содержанием прав и обязанностей сторон (ст. 431 ГК РФ). В том случае, если целью договора является обмен материала на готовую продукцию и договор не содержит характерных для подряда условий (таких как начальный и конечный сроки выполнения работы, цена с включением в нее компенсации издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение, сроки и порядок принятия выполненной работы), к отношениям сторон применяются положения ГК РФ о договоре мены (глава 31 ГК РФ). А если предметом договора является выполнение работ, в договоре указан конкретный вид работ, а также срок их выполнения, отношения сторон регулируются нормами о договоре подряда — главой 37 ГК РФ (п. 6 Обзора).

          Договор мены: как его регулирует закон?

          Привычная форма приобретения недвижимости — купля-продажа. Однако есть и другие формы, менее распространенные. Например, мена, когда двое людей договариваются обменяться жильем. Как оформить такую сделку и какие нюансы нужно знать? Об этом рассказал нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

          Что записано в законе

          Договор мены на практике хоть и не часто, но встречается. По сути, мена – родоначальница того, что принято считать гражданским оборотом. Продавая или покупая, мы меняем одну вещь на другую, где способом упрощения обмена выступают деньги. Суть вещной природы денег не изменилась с момента их появления в древнем Шумере, где в роли эквивалента стоимости выступали глиняные фигурки животных. И по сей день закон прямо относит деньги к вещам – ст. 128 ГК РФ.

          Итак, если вы решили поменяться — есть смысл заглянуть в закон, который и регулирует договор мены в ст. 567 — 571 ГК РФ. Законотворчество, регулирующее мену, весьма лапидарно и состоит только из 5 статей. Но скупость законодателя объясняется отсылочной нормой: ст. 567 ГК отправляет к главе 30 ГК РФ, регулирующей вопросы купли-продажи.

          «Логика отсылки проста: во-первых, мена сегодня не обладает такой востребованностью, как купля-продажа, а во вторых, сущность одного и другого договора одинакова.

          Иным словами, то, что не отрегулировано в статьях по мене, смотри в главе по купле-продаже. Но в той же статье указано: правила 30 главы применяются в том случае, если это не противоречит существу мены», — напоминает Алексей Комаров.

          Собственно, о противоречиях и особенностях мы и поговорим.

          Чем мена отличается от купли-продажи

          Во-первых, по договору мены обменивается только товар. Понятие товара в законе не раскрывается. Судебная практика пошла методом исключения и в разъяснениях объяснила, что не может быть предметом мены: услуги и права требования. Если вы решили поменять квартиру на дом – пожалуйста. И та и другая вещи попадают под понятие товара. Поменять комнату на право требования по договору участия в долевом строительстве нельзя. Нельзя вне зависимости от того, была ли выплачена цена договора застройщику или нет, был ли подписан акт передачи квартиры или нет. Нельзя до момента приобретения права собственности на объект – регистрации права в реестре. С услугами ситуация аналогичная:

          не выйдет обмена нежилого помещения на обязательство подрядчика построить дом на участке собственника магазина. Такой договор мены недействителен.

          Во-вторых, если заключается договор мены без доплаты, то применить правило ст. 475 ГК также не выйдет. Иными словами, если после заключения договора менщик обнаружил дефекты в квартире (треснутую стену, вздутый пол, грибок на стенах и т. д. ), то правило статьи в части права требования уменьшения покупной цены приобретенного объекта работать не будет. Что, в общем, не лишает права менщика пользоваться иными средствами защиты, указанными в одноименной статье закона.

          В-третьих, неадекватное регулирование отношений ст. 250 ГК о праве преимущественной покупки сособственников. Указанная статья требует уведомления сособственников о предстоящем отчуждении объекта, в том числе и по договору мены. Единственное исключение из статьи установлено для мены акций. Так, если меняется доля квартиры (комната), без доплаты (равнозначная мена) на иную комнату, то возникает справедливый вопрос: о чем уведомлять сособственников? Никто из сособственников не сможет предложить объект для мены, так как указанное имущество принадлежит менщику второй стороны, который не готов его продавать, но готов обменять на то, что принадлежит менщику первой стороны. «На практике такая очевидная «недорегулированность» заставляет стороны заключать перекрестные договоры дарения, которые по букве закона являются ничтожными», — предупреждает нотариус.

          В-четвертых, многие агенты путаются с необходимостью предоставления на сделку согласия супруга, особенно если мена производится без доплаты. По этой причине сделки нередко откладываются. На мену согласие супруга нужно всегда, даже если обмениваемое имущество принадлежит менщику по безвозмездной сделке. Ст. 35 СК гласит: нотариально заверенное согласие нужно, если сделка подлежит нотариальному заверению или права на имущество подлежат государственной регистрации. Права на имущество, которое менщик приобретает, подлежат государственной регистрации, а поскольку отчуждение и приобретение происходят по одной сделке — мене, то и согласие на сделку супруга необходимо.

          Актуален вопрос по нотариальному оформлению мены.

          «С учетом последних изменений при участии в договоре мены доли квартиры, дома, нежилого помещения требуется нотариальная форма сделки,

          — отмечает Алексей Комаров. — Если стороной по мене является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный, то вне зависимости от вида собственности менщика законом так же предусмотрена нотариальная форма».

          Тариф за заверение мены рассчитывается следующим образом. Оценочные стоимости обмениваемых объектов складываются, потом сравниваются со сложенными кадастровыми стоимостями данных объектов, и от бОльшей суммы уже рассчитывается тариф. Например, если бОльшая сумма от 1 000 001 до 10 000 000 руб., тариф равен 7 000 руб. плюс 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. Плата за оказание услуг правового и технического характера составляет 5 000 руб.

          В-пятых, часто не ясен вопрос с налогообложением участников сделки. Этот вопрос в продолжение темы мы освещаем здесь.

          Договор мены

          Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

          Также договор мены используется и между юридическими лицами.

          Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

          Договор мены и Гражданский кодекс

          Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

          Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

          Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

          Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

          Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

          Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

          Мена в жилищных отношениях

          Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

          На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

          Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

          Основные признаки договора мены

          К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

          Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор дарения, договор займа, ренты, ссуды, договор аренды и другие.).

          Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

          В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

          В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

          Основные особенности договора мены

          Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

          По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

          Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

          По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

          Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

          Также договор мены иногда называют бартером.

          При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

          Субъекты договора мены

          Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

          Предмет договора мены

          Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

          Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

          Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

          Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

          Цена обмениваемых товаров по договору мены

          Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

          Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

          Сроки обмена по договору мены

          Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

          Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

          В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

          Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

          Договор мены двух равноценных московских квартир у нотариуса

          Заключаем у нотариуса равноценный договор мены двух московских квартир, находящихся в собственности( одна по наследству от матери в собственности более 3 лет, другая в собственности — свидетельство о собственности на жилище с 1992 года).Кадастровая стоимость двух квартир разная- одной 5120000 другой 9800000, доплаты не планируем будем осуществлять обмен как равноценный.Желание двух сторон заключить договор мены у нотариуса. Вопросы: 1.Указывать ли в договоре мены кадастровую стоимость обоих квартир или вообще не указывать ( равноценный обмен)?2.Какой налог будет необходимо заплатить государству, после завершения договора мены или его не будет ? Один из участников сделки ,чья квартира дороже по кадастровой стоимости пенсионер -74 года. 3.Какие документы необходимо иметь при себе при заключении договора мены ( паспорт, свидетельство о собственности, выписки из домовых книг и из лицевых счетов, справки об отсутствии задолженности за квартплату уже на руках)? 4. Нужна ли справка из психдиспансера о том , что второй участник сделки -пенсионер не состоит на учете?Сообщите пожалуйста о нюансах , которые должны быть обязательно прописаны в равноценном договоре мены в моем случае.Заранее спасибо.

          Проверено ЦИАН

          Участник программы «?Работаю честно»

          Если Вы решили сделать нотариальную сделку- то все необходимые документы запросит нотариус. Вам сначала к нему на прием надо прийти, он скажет перечень документов и назначит день сделки. так же, самую необходимую информацию он пропишет в договоре купли- продажи. Вам ничего выдумывать не надо. Если вы друг друга хорошо знаете и знаете историю квартиры, знаете всех собственников, наследников, прописанных и выписанных- тогда ответственность будет лежать на вас. Если же вы друг другу не знакомы- наймите риелтора, есть много рисков в таких квартирах ( впрочем, как и в других).

          Смотрите так же:  Неустойка: мало получить, важно правильно учесть. Максим неустойка

    По admin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *