ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев. Соглашение о разделе дома на два собственника

Дек 9, 2019 Законы

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев. Соглашение о разделе дома на два собственника

ВС разрешил делить долевую собственность вопреки воле владельцев

Понятие общей долевой собственности предполагает, что доли в недвижимости разграничены изначально и они могут быть как равными, так и неравными. Основные проблемы начинаются, когда собственники, которые пользовались имуществом вместе, хотят разделиться. Если договориться о том, что получает каждая из сторон, не удалось, единственное решение – обращаться в суд, который поделит имущество принудительно. Однако не факт, что решение суда устроит всех «дольщиков», – суд будет исходить не из их пожеланий, а из объективных обстоятельств конкретного дела. Во внимание примут сложившийся порядок пользования имуществом, возможность реального раздела в соответствии с долями в праве (например, в случае, если одному из сособственников принадлежит незначительная доля), технические особенности дома, квартиры или земельного участка. Чтобы выделить долю, придётся прибегать к экспертизе, по результатам которой эксперты предложат наиболее целесообразные варианты раздела в соответствии с принадлежащими совладельцам долями.

«Предпочтение отдается тем вариантам, которые предполагают раздел без отступления от идеальных долей в праве собственности, – например, соответствие площадей земельных участков объему зарегистрированного права, сохранность конструктивных элементов дома; учитывают принцип единства земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, расположение такого имущества, а также отвечают интересам всех собственников», – разъясняет юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская.

Суды выбирают варианты, при которых все сособственники имеют свободный проход к земельному участку без необходимости установления сервитута, когда они максимально изолированы друг от друга, а необходимость перестройки жилья минимальна, говорит Воскресенская. При этом, если один из собственников получает имущество, несоразмерное доле, ему полагается компенсация от других собственников. А в исключительных случаях, когда доля незначительна, ее нельзя выделить или у ее владельца нет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без согласия этого сособственника обязать остальных выплатить ему компенсацию.

В числе многих спорных вопросов, возникающих вокруг раздела долевой собственности, оказывается и то, важно ли, чтобы каждый собственник получил часть доли в каждом объекте или же в приоритете – удобство пользования недвижимостью. В этом недавно пришлось разобраться Верховному суду.

Тамаре Ярковой* и Олегу Боголюбову* на праве общей долевой собственности принадлежали две дачи и участок площадью 8002 кв. м. Яркова имела право на 24/100, а Боголюбов – на 76/100 долей. Соглашения о том, как пользоваться помещениями, у них не было. Когда они решили поделить собственность, договориться без суда не получилось. Иск о разделе имущества подала Яркова.

Чтобы определить приемлемые варианты раздела, суд назначил экспертизу. В заключении эксперт предложил три варианта раздела. Суд выбрал тот, по которому Боголюбов получил в собственность все жилые строения и участок площадью 5541 кв. м. Ярковой же достался сарай и земельный участок площадью 2461 кв. м. Эта схема отвечает интересам сторон и удобна в пользовании имуществом – она не предусматривает переоборудования и учитывает все необходимые компенсации, согласился суд. Позицию поддержала и представитель ответчика. Однако уже после вынесения решения оказалось, что самому ответчику, который не присутствовал на заседании, такой вариант не понравился: он решил, что его права нарушены, ведь он не просил передать ему обе дачи за счёт уменьшения доли участка.

Боголюбов добился пересмотра решения в апелляции. Там согласились, что более правильным будет другой вариант раздела, согласно которому каждый из собственников получает часть строения или участка, пропорциональную его доле. Правда, этот сценарий требовал серьёзных финансовых вложений и переустройства жилых домов – возведения разделительных перегородок, проведения систем отопления, подводки газа, электропроводки и прочего. При этом Яркова получала участок площадью 1920 кв. м, Боголюбов – 6082 кв. м – «с конфигурацией, обеспечивающей для каждой из сторон возможность прохода к выделенным частям обоих домов».

Такой вариант раздела не устроил уже Яркову, и она оспорила апелляционное определение в Верховном суде. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова отменила определение, обнаружив в нём нарушения как материального, так и процессуального права. Апелляция решила, что каждый собственник должен получить соответствующую долю в каждом из объектов, но это необязательно, указал ВС.

При разделе имущества, которое находится в общей собственности, не обязательно выделять собственникам часть от каждой из вещей, входящих в общее имущество, указали члены коллегии.

Цель раздела – прекратить режим общей собственности и дать возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом, напомнили в ВС. Делить имущество можно, если суд установил, что собственнику не получится выделить самостоятельные объекты.

При этом принудительный раздел имущества судом «не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения», значит, раздел возможен вопреки желанию кого-либо из них, признали в коллегии. Если одна из сторон не согласна с вариантом раздела, это само по себе не мешает суду принять такой вариант, говорится в определении по делу № 4-КГ17-66. Учесть следовало и многие другие факторы – например, что выбранный апелляцией вариант раздела потребует затрат и строительных работ, формирования участков сложной конфигурации, установления сервитута на часть помещений в жилых домах. Суды также упустили из виду то, что между сторонами сложились конфликтные отношения – из-за этого пользоваться одним и тем же домом будет сложно. С такими указаниями он вернул дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Что же касается процессуальной стороны дела, то представитель Боголюбова в первой инстанции поддержала раздел по предложенному варианту. ВС обратил внимание, что не было данных о том, что полномочия представителя отменены или ограничены. Если сторона считает, что дело должно было быть рассмотрено иначе, это не повод отменить или изменить решение суда, напомнили в коллегии.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Общая долевая собственность на землю и дом – это право собственности у двух и более лиц, имеющих долю в процентном соотношении к общему имуществу. Распоряжаться своей долей можно без оглядки на совладельцев, а всем объектом недвижимости – только сообща, на равных условиях.

Смотрите так же:  Уведомление об окончании строительства или реконструкции: образец заполнения, порядок подачи, регистрация права собственности на дом. Заявление о завершении строительства

Как правильно произвести раздел дома и земли? Мы подготовили для вас подробные инструкции с примерами.

  • совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
  • изолированность жилых помещений;
  • Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте. Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.

    Причины раздела

    Основания для раздела дома и земли:

  • споры между двумя хозяевами дома;
  • Принять кадастрового инженера, расписаться в межевом деле и акте согласования границ участков.
  • Получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН о праве собственности на часть дома и земли.
  • техпаспорт на дом;
  • Форма

      Содержание

      Какие сведения нужно отразить:

      Сроки и стоимость

      Пошаговая инструкция

      Шаг №4 – Обращаемся в городской или районный суд с иском о разделе.

      Исковое заявление

    1. дата и подпись истца.
    2. Приложением к иску о разделе недвижимости является пакет документов. Истец прилагает только копии, а если потребуется, дублирует их оригиналами.

      Какие понадобятся документы (копии):

    3. информация о праве собственности – договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная, договор обмена + утверждающие право: свидетельство или выписка из ЕГРН;
    4. технические и кадастровые – техпаспорт на дом, кадастровый план территории, выписка из ЕГРН с новыми данными;
    5. копии искового заявления – ответчику, суду и свидетелям (если имеются).
    6. Стоимость внесения изменения в Росреестр на земельный участок и дом – 350 рублей с одного собственника.

      Отдельные дела по разделу земли решаются на основе судебной практики. Если дело не имеет прецедентов, суд назначит экспертно-строительную комиссию, выяснит имущественные права всех собственников и только потом примет окончательное решение.

    7. Возможен ли раздел дома в натуре, как это повлияет на техническое оснащение здания, не подвергнется ли оно угрозе обрушения?
    8. Можно ли выделить идеальные доли, положена ли компенсация, а если да – каков ее размер?
    9. Отметим, что экспертные комиссии суда не любят возиться с расчетами, зато очень «любят» выдвигать одну оценку – раздел в натуре и переустройство невозможны. Именно по этой причине многие собственники не могут поделить участки, даже если ситуация позволяет это сделать.

      Процесс раздела дома и земельного участка – задача не из простых, особенно если стороны не могут договориться мирным путем. Сложности возникают при невозможности раздела в натуре – зачастую дела оканчиваются выплатой компенсации. Но если раздел все же возможен, потребуется привлечь экспертов, оформить документы и зарегистрировать право собственности. Желательно действовать совместно с юристом, поскольку здесь существует много «подводных камней».

      ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    10. Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96
    11. Если дом и земля принадлежат родственникам, особых проблем не возникает. Прекращение семейных отношений обычно приводит к спорным моментам. Долевые собственники выясняют, кто имеет больше прав на дом, кому принадлежит участок земли, кто должен пойти на уступки и отделиться? Чтобы устранить разногласия можно разделить объекты в натуре между собственниками (п. 1 ст. 252 ГК РФ).

      Как делится земельный участок при долевой собственности на дом?

      Российское законодательство делит землю на два вида:

      Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:

    12. выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
    13. земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.
    14. желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.
    15. Проще всего воспользоваться законным правом на раздел дома и земли, договорившись с остальными совладельцами. Мирный способ раздела подходит в случае отсутствия взаимных претензий и споров относительно земли.

      Представим, что участники раздела не имеют разногласий и хотят разделить недвижимость по соглашению.

    16. Обсудить спорные вопросы, договориться о сотрудничестве.
    17. Подать заявку в Росреестр или другую фирму на проведение межевания границ участка.
    18. Направить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
    19. Документы

    20. письменное заявление в 2-х экземплярах;
    21. личные паспорта РФ;
    22. свидетельство или выписку из ЕГРН на жилой дом;
    23. Совладельцы получат обновленную выписку из ЕГРН, как подтверждение о внесении изменений в реестр недвижимости. Согласно п. 6 ст. 62 ФЗ № 218, такая выписка выдается в двух форматах: бумажном и электронном. Для второго случая потребуется усиленная электронно-цифровая подпись владельца имущества.

    24. Подлинник остается у нотариуса, копии выдаются обоим собственникам – для предъявления по месту регистрации (Росреестр).
    25. Заключение соглашения означает прекращение долевой собственности на объект недвижимости.
    26. Особое внимание нужно уделить структуре документа – его содержанию.

    27. ФИО совладельцев, паспортные данные, адреса и телефоны;
    28. данные о праве собственности на земельный участок: регистрационные, кадастровые;
    29. целевое назначение земли, размер участка, процентное соотношение долей участников сделки;
    30. существенные детали сделки;
    31. Порядок раздела земли по соглашению занимает не так много времени. Львиная доля сроков приходится на кадастровые работы на участке – они могут занять от 2 недель до 2 месяцев, в зависимости от сложности.

      Стоимость раздела по соглашению зависит от размера госпошлины, т.е. оплаты услуг нотариуса + издержки за техническую работу. Учет ведется от цены земельного участка – минимальный платёж 300 рублей, а максимальный не более 20 000 рублей. Скажем, если дом стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 2 000 рублей + 0,3% от цены недвижимости.

      Дальнейшие расходы связаны с утверждением права собственности на частный дом и землю – за выдачу выписки из ЕГРН с вас возьмут 350 рублей.

      Порядок раздела земельного участка и дома через суд

      Обращение в суд имеет смысл, если второй собственник против раздела дома и земли. Вопрос отдается на откуп городскому или районному суду.

      Шаг №1 – Выясняем, что раздел по соглашению невозможен.

      Шаг №2 – Приглашаем кадастрового инженера для составления межевого дела.

      Шаг №3 – Распределяем доли земельного участка.

      Шаг №5 – Посещаем судебные слушания, отстаиваем свою позицию.

      Шаг №6 – Получаем итоговое решение суда в форме исполнительного листа.

      Структура иска о разделе частного дома и земли:

    32. полное наименование судебной инстанции;
    33. ФИО, паспортные данные, адрес и контакты сторон (истец, ответчик, свидетели);
    34. основания для обращения в суд;
    35. сведения о досудебных попытках урегулировать спорные моменты;
    36. список прилагаемых документов (приложений);
    37. экспертные и оценочные – акт о возможности выдела доли в натуре, разрешение на переустройство, оценка кадастровой стоимости имущества;
    38. платежные – квитанция об оплате госпошлины;
    39. Сроки

      Раздел дома и земли в судебном порядке занимает приличное количество дней, причем одним-двумя месяцами не обойтись. Скорее всего суд назначит независимую экспертизу, на которую уйдет не менее 15-20 дней.

      Исковое заявление о разделе дома и надела относится к имущественному характеру, поскольку доли можно оценить в денежном эквиваленте. Чаще всего за основу берется кадастровая цена. Минимальный размер госпошлины не превышает 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей.

      Судебная практика

    40. Какова рыночная стоимость частного дома и земельного надела, каково соотношение с кадастровой ценой?
    41. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7(499)648-11-59
      • Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
      • Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ).

    При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики. Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.

    Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:

  • земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
  • земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
  • земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.
  • Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.

  • развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
  • получение дома по наследству на двоих;
  • приватизация жилья;
  • Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.

    Порядок раздела дома и земли по соглашению

    Алгоритм действий

    Порядок действий по разделу через соглашение:

  • Выделить долей дома в натуре (см. «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома»).
  • Обратиться в Росимущество с запросом на раздел земельного участка.
  • Сдать документы в МФЦ или Росреестр с целью внесения изменений.
  • Пример:

    Завершив кадастровые работы на участке, совладельцы должны подготовить пакет документов для Росреестра:

  • кадастровую выписку из ЕГРН расширенного типа;
  • доверенность (если необходимо).
  • Соглашение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности (образец)

    Немаловажно уделить внимание составлению соглашения между 2 хозяевами дома и земли. Ниже мы рассмотрим, как его заполнить, что указать и кому подать на утверждение?

    Начнем с формы документа – соглашение о разделе земли после выдела долей в доме имеет строго письменную форму.

  • Соглашение заполняется нотариусом после обращения совладельцев.
  • На документе должны стоять личные подписи участников сделки, круглая печать нотариуса и его подпись.
  • Соглашение о разделе земельного участка – это один из видов гражданско-правовых договоров. Сделки с недвижимостью проходят проверку у нотариуса, а с 2016 года – это обязательное условие.

  • дата и место составления;
  • описание условий раздела земельного участка: размер переходящих долей, обстоятельства, договоренности, размер компенсации;
  • права и обязанности сторон;
  • число экземпляров соглашения о разделе земли;
  • личные подписи.
  • Завершает структуру документа подпись и печать нотариуса, который оказывал услуги по заверке соглашения.

    Прохождение регистрации в Росреестре занимает от 14 до 30 дней, а если обращаться через МФЦ «Мои документы», сроки увеличатся на 2-3 суток.

    Порядок принудительного раздела земельного надела и строения:

    Шаг №7 – Готовим документы, исполнительный лист и заявление для регистрации права в Росреестре.

    Выделенные доли останутся за каждым из владельцев, долевая собственность утратит свое значение.

    Согласно общим правилам, обращение в суд носит форму обычного или искового заявления. Но поскольку дела о разделе недвижимости отнесены к исковому производству, нам нужно подготовить иск о разделе дома и земли. Очень важно соблюдать требования ст. 131-132 ГПК, иначе суд может отказать в приеме иска и документов.

  • цена иска – зависит от стоимости спорного имущества;
  • описательная часть искового заявления – порядок получения спорного дома и земли, порядок пользования, распределение долей, имущественные притязания;
  • мотивировочная часть – вариант истца по разделу дома и земли, ссылка на законодательные акты, нормативы;
  • подтверждающие личность истца – паспорт РФ;
  • Общее время рассмотрения дел обычно составляет от 3 месяцев до полугода, а возможно и дольше.

    Стоимость

    Законодатель предусмотрел все случаи подачи исков, поэтому сейчас предусмотрен целый ряд взносов.

    Какие вопросы подлежат рассмотрению судом:

  • Можно ли отступить от принципа идеальных долей?
  • Каковы варианты раздела дома и земли, сколько займет переустройство и создание автономных частей жилого дома?
  • ВИДЕО:

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
  • Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  • Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  • Раздел частного дома в натуре между собственниками

    Андрей

    Может быть, вопрос не совсем по тематике сайта, но все-таки. Можно ли сейчас разделить в натуре между двумя собственниками частный дом? Сам дом физически разделить можно (два входа, изолированные помещения, переделка не требуется, собственники согласны на раздел). Но статьей 41 пункта 7 Федерального закона 218-ФЗ (в редакции ФЗ от 03.07.2016 N 361 ФЗ). «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства)… не допускаются». Кадастровые организации даже не берутся за раздел частных домов.

    С уважением, Андрей

    Проверено ЦИАН

    Участник программы «?Работаю честно»

    Добрый вечер.
    Андрей, кадастровые организации тоже выбирают с чем работать. Упомянутый Вам закон говорит о помещении, ну например комната, в жилом доме. В тоже время это всего лишь ФЗ, а есть
    «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.06.2020)
    Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
    2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
    Все же ГК РФ имеет более первостепенное значение.

    Как разделить дом и земельный участок в общей долевой собственности?

    Совместная собственность бывает разная: при брачном контракте, получении наследства, изначально собственность покупалась в раздробленном доме или земельном наделе. Как выйти из совместного владения? Что делать, если один из участников против выделения доли в частную, личную собственность?

    В данной статье будет подробно разъяснено, как поступить в таких ситуациях, не нарушая закон.

    Можно ли разделить жилой дом по долям?

    Раздел жилого дома в натуре между собственниками проводят, когда хотят обособить свою часть из общей собственности.

    Причины разные:

  • Под личное имущество можно взять кредит. При совместной, необходимо разрешение всех владельцев;
  • Желание иметь личное имущество и распоряжаться им на свое усмотрение: продать, обменять, сдать в аренду;
  • Перестройка или перепланировка также требует разрешения каждого из участников. В случае обособления в этом необходимости нет;
  • Возможность вести личное хозяйство на отдельном объекте.
  • Деление имущества на части согласно законодательства РФ возможно в определенном порядке и согласно доле в общей массе.

    Порядок раздела дома в долевой собственности

    Порядок раздела дома и земельного участка в общей долевой собственности можно на основании соглашения между собственниками:

    1. На плане-схеме здания выделяется желаемая зона отчуждения;

    2. Проводится строительно-техническая экспертиза, которая определяет возможность обосабливания этого участка или приносит свои возможные варианты раздела на основании:

  • Доли участников;
  • Техническим и нормативным требованиям к делению помещений и выделения обособленных личных помещений: санузла, кухни, балкона; проведения коммуникаций.
  • Если есть сложности в разделе, эксперты предлагают свои решения, с корректировкой долей и расчетом суммы компенсации.
    Технической экспертизой занимается БТИ по месту, данные о делении имущества отображаются в паспорте здания;

    3. В новом соглашении закрепляются достигнутые договоренности по делению имущества. Если необходима компенсация, ее прописывают в соглашении. Бумагу подписывают все долевики, участие нотариуса не требуется;

    4. Регистрация изменений в договоре права собственности на здание или земельный надел в Росреестре. С этой целью в учреждение предоставляют следующие бумаги:

  • Заявление о регистрации каждого владельца своей части;
  • Правоустанавливающие бумаги на здание/землю;
  • Соглашение об обосабливания части соответствующего жилья или земли по количеству участников в общей доле и один экземпляр для учреждения;
  • Заверения нотариуса не требуется;
  • Техпаспорт БТИ;
  • Удостоверяющие документы заявителей;
  • Доверенность, заверенная нотариусом, если регистрацией занимается поверенный.
  • 5. Квитанция об оплате госпошлины в казну.

    Экспертиза по разделу дома в натуре

    Техническая экспертиза деления жилого дома и земельного участка проводится в обязательном порядке. Ее заказывают с целью:

    admin

    Поadmin

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *