7 обязательных пунктов в договоре найма жилья

Не снимайте и не сдавайте квартиру без договора. В отношениях собственника и съемщика есть несколько проблемных областей, которые следует прописать как можно подробнее. Какие пункты обязательно нужно включить в договор найма жилья, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.

Договор с риелтором

Сегодня не так сложно найти съемную квартиру без посредников. Агрегаторы вроде Avito.ru или Domofond.ru в этом помогут. В случае если вы все же решите обратиться к услугам риелторов, то стоит внимательно изучить условия договора. Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.

Проверка права собственности

При заключении собственно договора найма квартиры необходимо убедиться в том, что свою подпись ставит именно собственник, а не какое-то стороннее лицо (а то и мошенник). Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если владельцев несколько, то необходимо, чтобы все они подтвердили свое согласие с договором найма.

Кроме этого, следует заглянуть в выписку из домовой книги, в которой помимо собственника указаны лица, зарегистрированные на жилой площади. При заключении договора найма необходимо получить разрешение от всех лиц старше 14 лет. Самое надежное – получить нотариальное разрешение.

Условия проживания

Все бытовые вопросы следует обсудить до подписания договора, а самые критичные моменты лучше зафиксировать на бумаге. Можно ли жить с домашними животными? Разрешено ли курить в помещении? Если ли возможность убрать часть мебели и привезти свою? Допускается ли селить гостей и на какое время? Как будет производиться ремонт и как владелец возместит его стоимость в случае расторжения договора? Как и когда квартиросъемщик будет передавать оплату собственнику? Даже если ответы на эти вопросы кажутся вам очевидными, лучше все же не только задать их, но и зафиксировать договоренности в соответствующем документе.

Залог и опись имущества

Как правило, в договоре найма указывается, что внесен традиционный гарантийный платеж в размере месячной платы за аренду, который может либо идти в счет последнего месяца проживания, либо использоваться на возмещение ущерба, причиненного жилому помещению.

Идеальным приложением к договору найма будет полный список имущества (мебели и бытовой техники), который находится в квартире (с пометками, какие предметы интерьера являются новыми, а какие — бывшими в употреблении, а также указывается стоимость компенсации в случае нанесения ущерба). Если вы видите дефекты мебели и отделки, следует произвести фотосъемку и внести соответствующие пометки в договор. Эта процедура поможет сохранить гарантийный платеж, который вам должны вернуть после расторжения договора.

Квартплата

Одним из основных условий договора будет являться размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее перечисления собственнику. Кроме этого, следует отдельно оговорить условия повышения ежемесячной ренты. Например – что индексация возможна раз в год, но не более чем на 10%.

Немаловажным является порядок и размер уплаты коммунальных платежей. Обычно все текущие платежи по счетчикам (за воду, электричество, интернет) берет на себя квартиросъемщик, остальную квартплату — за отопление и содержание общего имущества дома — собственник. Нелишне прописать в договоре, кто оплачивает услуги консьержа.

Сроки

Стандартная практика заключения договора на 11 месяцев является желательной для арендодателя, поскольку исключает обязанности регистрации такого договора в Росреестре. Однако для арендатора, нацеленного на долгосрочную аренду, более выгоден договор с большим сроком действия. Продление можно оформить как с помощью дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору, так и заключив новый договор найма.

Реквизиты сторон

Договор найма обязательно должен быть подписан и арендодателем, и квартиросъемщиком. Бумаги оформляются в двух экземплярах, и у каждой из сторон должен быть в наличии оригинал. Необходимо указать фамилии и имена всех участников договора, а также паспортные данные. Лучше приложить к договору копии двух страниц паспорта с именем и регистрацией. Если возникнут конфликты, требующие решения в судебном порядке, такие документы помогут найти ответчика.

Текст подготовила Александра Лавришева

41 ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилых помещений является:

1) консенсуальным – договор считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям;

Предмет договора – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Стороны договора – наймодатель и наниматель. На стороне нанимателя может быть только гражданин, на стороне наймодателя – любое лицо (договор коммерческого найма жилого помещения) или уполномоченный государством или муниципальным образованием орган.

Форма договора – письменная. В договоре указываются члены семьи, совместно проживающие с нанимателем.

Срок договора : для договора коммерческого найма – не более 5 лет; для договора социального найма – неопределенный.

Наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение только для проживания;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено договором;

в) своевременно вносить плату за жилое помещение – в сроки, предусмотренные договором или законом;

г) самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель вправе:

а) использовать помещение для проживания, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) сдавать жилое помещение или его часть в поднаем;

в) заключить договор найма жилого помещения на новый срок (преимущественное право нанимателя).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях: если наниматель не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, допускают разрушение или порчу жилого помещения; если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, несмотря на предупреждение наймодателя, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей.

36. Договор найма

36. Договор найма

Наем вещи (locatio-conductio rerum) представляет собой договор, по которому одна сторона дает вещь другой в возмездное временное пользование.

Договор найма вещи – консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Стороны договора – наймодатель и наниматель.

Предмет договора – индивидуально определенная непотребляемая вещь.

Наймодатель обязан передать вещь в пользование нанимателю, обеспечить последнему спокойное пользование переданной вещью (напр., в случае необходимости помочь с владельческой защитой, ведь наниматель был лишь держателем переданной вещи).

Наниматель обязан уплачивать наемную плату, возвратить вещь по окончании срока действия договора в надлежащем состоянии (с учетом естественного износа). Наниматель вправе пользоваться переданной вещью, но не обязан делать это. Улучшения, которые он делает переданной вещи, остаются в его собственности, только если они могут быть отделены.

Смена собственника вещи прекращала действие договора.

Наймодатель несет ответственность по всем формам вины. Наниматель отвечает за любую вину при неуплате наемной платы и при ухудшении качества переданной в наем вещи.

Был допустим поднаем, в таком случае ответственность перед наймодателем сохранялась у первого нанимателя (по принципу «за всех как за себя»).

Наем услуг (locatio-conductio operawm) представляет собой договор, по которому одна сторона принимала на себя обязательство исполнить в пользу другой стороны определенные услуги за условленное денежное вознаграждение.

Договор найма услуг – консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Стороны договора – нанявшийся и наниматель.

Предмет договора – выполнение нанявшимся отдельных услуг по указанию нанимателя.

Нанявшийся обязуется лично выполнять определенные договором услуги в пользу нанимателя. Наниматель обязуется выплатить нанявшемуся соответствующее вознаграждение. Если нанявшийся не мог вследствие болезни или иной причины выполнять условленные услуги, он не имел право и на вознаграждение. Если же нанявшийся готов был оказывать условленные услуги (и в это время не работал нигде на стороне), но наниматель ими не воспользовался по не зависящим от нанявшегося причинам, последний сохранял право на вознаграждение, определенное договором.

Договор мог быть заключен или на точно определенный срок, или без срока. В последнем случае каждая сторона могла в любое время заявить об отказе от договора.

Обычно договор найма услуг заключался по поводу выполнения повседневных домашних дел, не требующих специальных знаний и навыков, при этом существенным является то, что разрешалось только личное исполнение договора найма услуг.

Стороны договора несли ответственность по своим обязательствам в полном объеме.

Фактически положение нанявшегося в отношениях с нанимателем было близко к положению раба в его отношениях с господином. Если такая зависимость была недопустима, то использовался договор поручения (напр., при оказании юрид. или консалт. услуг).

Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России

(Селиванова Е. С.) («Жилищное право», 2008, N 3)

СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ

Селиванова Е. С., к. ю.н., доцент, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Ростовского государственного университета путей сообщения.

Проблема сущности и места договора найма жилого помещения в системе права РФ является традиционно актуальной для юридической науки. Вызвано это прежде всего тем, что пользование чужим жилым помещением гражданами является одним из основных способов удовлетворение ими своей потребности в жилье. В различные исторические эпохи такие отношения оформлялись договором имущественного найма, особенности правовой конструкции которого зависели от обеспеченности жильем и степени поддержки государства в удовлетворении гражданами своей потребности в жилье, его материальных возможностей и существовавшей в нем общественно-политической системы. В досоветской России отсутствовало детальное регулирование договора найма жилого помещения. В Своде законов гражданских Российской империи имелась глава II «О найме имуществ и отдаче оных в содержание». Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. О «помещениях, нанятых для жилья и иных целей» в Своде имелось лишь два упоминания. В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 669.

Свод законов гражданских не содержал понятия имущественного найма. Д. И. Мейер под имущественным наймом понимал договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. К существенным составным элементам имущественного найма он относил: лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем . ——————————— Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 частях. Часть 2. Серия «Классика русской цивилистики». М., 1997. С. 260.

В проекте Гражданского уложения в книге пятой об имущественном найме предусматривалось определенное количество статей, посвященных договору найма жилого помещения. В. И. Синайский отмечал необходимость разграничивать понятия «аренда» и «наем»: «В отличие от найма имущества (в тесном смысле) аренда направлена не только на пользование вещью, но и на извлечение из нее плодов (физических и юридических) . ——————————— Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 396.

Предпосылки для выделения норм, регулирующих наем жилого помещения, в самостоятельный правовой институт сложились в России после победы Октябрьской революции 1917 г. Одним из первых мероприятий, осуществленных сразу после революции большевиками, была экспроприация домов буржуазии и переселение в них из трущоб и подвалов рабочих. Жилищные условия пролетариата характеризовались крайней переуплотненностью и антисанитарией. Например, накануне Первой мировой войны средняя обеспеченность семей пролетариев в рабочих кварталах крупных промышленных центров составляла 2 — 2,5 кв. м на человека . Жилье экспроприировалось у буржуазии «именем революции». Легитимность процессу реквизиции квартир у богатых для облегчения нужды бедных была придана Декретом от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» . Данным Декретом упразднялся институт частного предпринимательства и частная собственность на большую часть недвижимости. В то же время в нем подчеркивалось, что муниципализации подлежат лишь дома, которые дают доход свыше предела, установленного местными Советами (ст. 2). ——————————— Дмитриев Н. Важная социальная проблема. М.: Московский рабочий, 1970. С. 29, 34. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 671.

Меры к исключению жилых объектов из оборота были приняты еще ранее данного Декрета. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью» . Жилище перестало быть товаром. Основной жилищный фонд в городах и промышленных пунктах стал принадлежать государственной социалистической собственности и распределялся в плановом порядке между трудящимися. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 671.

Период с 1917 г. по 1921 г., в который происходила перестройка капиталистической системы отношений в жилищной сфере в иную посредством реквизиции, муниципализации и конфискации жилья у его собственников для передачи в собственность государству и в пользование пролетариату, вошел в историю под названием «великий жилищный передел» . В целом по стране в результате «жилищного передела» в руках местных Советов оказалось 18% жилых домов в городах и рабочих поселках общей площадью около 70 млн. кв. м. Это были наиболее ценные жилые дома . В то же время в первые годы существования у Советского государства не было практики управления жилищным фондом. Управление муниципализированными жилыми домами осуществлялось домовыми комитетами, которые избирались на общих собраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалов и трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади и т. д. . ——————————— Аскназий С. И., Брауде И. И., Пергамент А. И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. С. 11. Дмитриев Н. Важная социальная проблема. М.: Московский рабочий, 1970. С. 37. Дмитриев Н. Указ. соч. С. 41.

Таким образом, шаги, сделанные советской властью в первые три года ее существования в области решения жилищной проблемы, привели к снижению роли договора в системе жилищных отношений и замене его административным распределением. Такая позиция законодателя, на наш взгляд, объясняется тем, что за годы Гражданской войны жилищный фонд страны сократился более чем на 350 тыс. домов — около 14%. В Петрограде к 1919 г. насчитывалось 5 тыс. разрушенных квартир, в Москве было разрушено около 30% жилого фонда . В то же время была упразднена частная собственность в городских поселениях на большую часть жилых помещений и различные формы предпринимательства в жилищной сфере . Государство, истощенное Гражданской войной, не имело средств для ведения жилищного строительства. Центр тяжести жилищной политики был перенесен на институт государственного обеспечения, основой которого стала система распределения жилья государством. Декретом Совнаркома РСФСР от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределения жилья» распределение жилой площади и учет лиц, нуждающихся в ней, было возложено на жилищно-земельные отделы, которые занимались этими вопросами совместно с жилищно-санитарной инспекцией. ——————————— Дмитриев Н. Указ. соч. С. 38. СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.

Жилищно-земельные отделы предоставляли гражданам двухнедельный срок «для подыскания себе сожителя». В случае если к этому сроку квартиры «не уплотнялись в полной мере», жилищно-земельным отделам предоставлялось право произвести принудительное уплотнение. В целях уплотнения допускалось переселение из одной квартиры в другую (ст. 5). Повышение роли договора в регулировании имущественных отношений в жилищной сфере было обусловлено возрождением частно-товарных отношений в нашей стране в связи с проведением новой экономической политики, которая начала осуществляться по решению Десятого съезда РКП(б), принявшего исторический Наказ Совета народных комиссаров о проведении в жизнь начал новой экономической политики от 9 августа 1921 г. . ——————————— СУ РСФСР. 1921. N 59. Ст. 403.

В отношении муниципализированных домов, которые не могли быть непосредственно управляемы и эксплуатируемы коммунотделами, но которые, ввиду их размеров, необходимо было оставить муниципализированными, было принято решение сдавать их в аренду коллективам жильцов, организациям, учреждениям и отдельным лицам (п. 6 Инструкции НКВД «О применении Постановлений СНК от 8 августа и 28 декабря 1921 года о пересмотре списков муниципализированных домов и сдаче домов в аренду» ). ——————————— Жилищные законы / Под ред. В. И. Вегер. М., 1927. С. 54 — 57.

Основной обязанностью арендатора жилого дома являлось производство полного ремонта дома и содержание его в полной исправности (п. 10). Учреждениям, организациям, коллективам жильцов и отдельным лицам, взявшим дом в аренду, предоставлялось право беспрепятственно пользоваться жилищами и сдавать их внаем с соблюдением норм площади, установленных Наркомздравом, и с обязательной регистрацией актов сдачи в жилищном подотделе (п. 12 Инструкции НКВД). При этом арендаторы наделялись правом взыскивать в свою пользу известную добавочную сумму с лиц, арендующих торговые помещения и склады, находящиеся в домах, сданных в аренду и арендуемых у коммунотдела (отделы местного хозяйства) (п. 14) . ——————————— Там же. С. 56.

Таким образом, отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужим жилым домом, стали регулироваться договором аренды. Арендаторами муниципализированных жилых домов могли выступать как физические, так и юридические лица, которых законодатель наделял правом извлекать прибыль из жилых и нежилых помещений, находящихся в арендуемом ими доме. Основная цель сдачи в аренду муниципализированных жилых домов государством заключалась не столько в извлечении прибыли, сколько в привлечении частного капитала к восстановлению жилищного фонда страны. В то же время продолжала развиваться система распределения жилья государством. Ее развитию способствовало создание так называемого коммунального жилищного фонда. В соответствии с Инструкцией НКВД «О порядке отвода и сдачи жилых помещений» от 14 ноября 1921 г. N 478 в состав коммунального жилищного фонда входили: не сданные в аренду муниципализированные дома, занятые учреждениями или жильцами, а равно освобожденные в порядке самоуплотнения или вывода учреждений; 10% жилой площади муниципализированных домов, сданных в аренду, а равно частновладельческих домов, исключая дома с числом комнат менее 10; в домах, вновь выстроенных частными лицами или коллективами на городской земле в порядке Постановления СНК от 8 августа 1921 г., условленная часть жилой площади; вновь выстроенные коммунотделами дома (отделы местного хозяйства), а равно восстановленные ими и достроенные здания. ——————————— Там же. С. 456.

Помещения, зачисленные в коммунальный жилищный фонд, могли предоставляться лишь рабочим и служащим, занятым в государственных предприятиях и учреждениях, а равно для общегосударственных и коммунальных жилищных нужд. Данные помещения могли быть заняты лишь по ордерам жилищного отдела (п. 4 Инструкции НКВД от 14 ноября 1921 г. N 478) . ——————————— Там же. С. 455 — 456.

В первые годы советской власти сложилось, таким образом, два основных подхода к решению задачи удовлетворения жилищной потребности граждан: административно-правовой, представленный системой распределения жилья, и гражданско-правовой — пользование жильем на основании договора аренды. С принятием первого кодификационного акта гражданского законодательства Советской России ГК РСФСР 1922 г. отношения, связанные с возмездным владением и пользованием чужими жилыми помещениями, стали регулироваться договором найма. Вопросы договора найма жилого помещения рассматривались в главе третьей, посвященной договору имущественного найма, — «Имущественный наем». При этом ни в названии, ни в тексте главы «Имущественный наем» законодатель не употреблял термин «аренда». В то же время термин «аренда» был широко распространен в законодательстве и практике. Так, например, Постановлением ЦИК и СНК СССР от 3 февраля 1933 г. было утверждено Положение о землях, предоставленных транспорту, которым предусматривалась сдача в аренду земель в целях устройства подъездных путей, размещения грузов и т. д. . И. С. Перетерский указывал, что с юридической точки зрения аренда регулируется общими правилами ГК РСФСР об имущественном найме, поскольку для случаев, называемых арендой, не установлено каких-нибудь особых правил в специальных законах . ——————————— СЗ СССР. 1933. N 12. Ст. 86-б; 1934. N 35. Ст. 276. Советское хозяйственное право / Под ред. Д. А. Магеровского. М.-Л., 1926. С. 14.

Н. И. Бронштейн эти термины рассматривал как тождественные . ——————————— ГК РСФСР / Под ред. А. Г. Гойхбарга, И. С. Перетерского, З. Р. Треттенбори. В. 4. М.-П., 1924. С. 9.

Если сравнить фактически складывавшийся правовой режим на основании договора аренды жилого помещения, предусмотренного Инструкцией НКВД от 14 ноября 1921 г., и на основании договора имущественного найма, закрепленного ГК РСФСР 1922 г., то можно прийти к выводу об их тождественности. И по договору аренды, и по договору найма жилые помещения предоставлялись во временное пользование. На стороне нанимателя, как и арендатора, могли выступать физические и юридические лица (ст. 156 ГК РСФСР). Наниматель, как и арендатор, наделялся правом сдавать все нанятое имущество или его часть в поднаем (ст. 168 ГК РСФСР 1922 г.). В случае найма национализированных или муниципализированных предприятий и строений производство капитального ремонта являлось обязанностью нанимателя (примечание к ст. 159 ГК РСФСР). В то же время законодатель поместил в главу третью ГК РСФСР «Имущественный наем» ряд специальных норм, посвященных регулированию договора найма жилого помещения. Например, об установлении минимального срока, предоставляемого для предупреждения о предстоящем расторжении договора найма, минимальные ставки квартирной платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и некоторые другие (ст. 155, 156, 166, 172, 173). Целью большинства из них являлась защита интересов нанимателя, в особенности таких категорий лиц, как наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев, члены их семейств, инвалиды труда и войны (ст. 156 ГК РСФСР). Помещение законодателем в главу «Имущественный наем» ГК РСФСР 1922 г. специальных норм, посвященных регулированию договора найма жилого помещения, не случайно. Данные нормы являлись реализацией отношения большевиков к жилью, которое выработалось в первые годы революции, как к благу, обладание которым должно быть обеспечено государством путем создания условий: 1) для его получения и 2) стабильного пользования, в особенности категориям лиц, являвшихся его опорой (ст. 156 ГК РСФСР). В рамках же гражданско-правового института имущественного найма, представляющего собой классическую товарную сделку, данные задачи были трудно реализуемы. Этим было вызвано дополнение ГК РСФСР специальной статьей 171-а , предусмотревшей основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения с лицом, которому оно было предоставлено в связи с трудовым договором, на случай его прекращения. Данное помещение имело специальное назначение для проживания обслуживающих домовладение дворников и истопников и называлось «специальное жилое помещение» (ныне служебное жилое помещение). ——————————— СУ. 1925. N 89. Ст. 650.

Работодатель наделялся правом требовать освобождения помещения и по истечении двух недель после предъявления указанного требования мог предъявить иск о выселении в судебном порядке лица, отказавшегося добровольно освободить помещение. Большинство специальных норм, регулировавших отношения по найму жилых помещений, в том числе нормы ст. 156 ГК РСФСР, не действовали в отношении договора найма жилого помещения, заключаемого в жилищном фонде, принадлежавшем гражданам на праве застройки. Статьей 71 ГК РСФСР 1922 г. данное право было определено как долгосрочное право владения и пользования национализированной землей с целью возведения новых строений, достройки недостроенных или восстановления разрушенных зданий. Пунктом первым Декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 8 декабря 1925 г. «Об увеличении жилой площади путем привлечения к строительству частного капитала» застройщикам за счет частного капитала и их правопреемникам предоставлялось право сдачи внаем как жилых, так и нежилых помещений на условиях, определяемых по свободному соглашению сторон. Это означало, что в отношении застройщиков-наймодателей не действовали ограничения, предусмотренные ГК РСФСР 1922 г. в иных видах жилищного фонда. Условия договора найма жилого помещения о предмете, цене, сроке, основаниях прекращения формировались по усмотрению сторон. ——————————— Жилищные законы / Под ред. В. И. Вегер. М., 1927. С. 136.

Отступления от правил, предусмотренных ГК РСФСР 1922 г. о договоре найма жилого помещения в отношении застройщиков, выступавших наймодателями, объясняются тем, что институт застройки призван был привлечь частный капитал в жилищную сферу, для чего необходимо было создать привлекательные условия. В период с 1922 г. по 1937 г. порядок и условия возникновения отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями, их характер, права и обязанности субъектов, как правило, зависели от того, к какому жилищному фонду принадлежит жилое помещение, в котором возникает данное правоотношение. Например, в отличие от ГК РСФСР 1922 г., закрепившего в качестве основания возникновения наемных жилищных отношений заключение договора найма жилого помещения (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г.), основаниями возникновения данных отношений в жилых помещениях, находящихся в коммунальном жилищном фонде, являлись: решение о предоставлении жилого помещения гражданину уполномоченным на то органом власти и ордер на жилое помещение (Инструкция НКВД «О порядке отвода и сдачи жилых помещений» от 14 ноября 1921 г. N 478) . ——————————— Дмитриев Н. Указ. соч. С. 455.

Помимо жилищного фонда, в котором находилось жилое помещение, на содержание прав и обязанностей субъектов наемных отношений существенное влияние оказывал правовой статус нанимателей. Например, вне зависимости от вида жилищного фонда, в котором возникало наемное жилищное отношение, если на стороне нанимателя были категории граждан, определенные ст. 156 ГК РСФСР 1922 г., то содержание субъективных прав и обязанностей сторон всегда направлялось на поддержку и защиту данной категории граждан. Если нанимателями являлись наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды войны и труда, договор найма жилого помещения подлежал автоматическому возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок, независимо от согласия наймодателя (за исключением жилищного фонда, принадлежавшего на праве застройки, и специального жилищного фонда). В этих случаях право прекращения договора за изъятиями, указанными в ст. 171 и 172, могло принадлежать только нанимателю. Статьей 166 ГК РСФСР 1922 г. закреплялось, что наемная плата за жилые помещения этой категории граждан не могла быть выше ставок, устанавливаемых местными исполнительными комитетами. Серьезные изменения в регулировании жилищных отношений наступили с принятием первого кодификационного акта жилищного законодательства: «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах», утвержденного Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. . ——————————— СЗ СССР. 1937. N 69. Ст. 314.

Данным Постановлением отменялись льготы и преимущества застройщиков, управление государственным жилищным фондом было возложено на местные Советы и на те государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилищный фонд. Впервые круг пользователей жилыми помещениями по договору найма в фонде местных Советов был ограничен гражданами — физическими лицами. Впервые была предусмотрена обязательная письменная форма договора найма. Местным Советам предоставлялось право передавать принадлежащие им жилые дома (размером не свыше 60 кв. м жилой площади) в пользование отдельным гражданам на основе долгосрочных арендных договоров, на срок от 5 до 10 лет. На основании и в развитие Постановления от 17 октября 1937 г. был принят Типовой договор на сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. м жилой площади , а также две Инструкции НКХ РСФСР: «О порядке заключения договоров сдачи в аренду отдельным гражданам небольших домов местных Советов (размером не свыше 60 кв. м) и установления ставок арендной платы» от 5 ноября 1938 г. и «О порядке заключения договоров аренды на дома, ранее закрепленные за государственными учреждениями, предприятиями, общественными организациями» от 15 марта 1939 г. Последней устанавливалось, что арендатором жилого помещения могло выступать и юридическое лицо. В том случае, когда арендатором выступал гражданин, объектом договора всегда являлся жилой дом в целом. Арендодателем могли выступать только местные Советы. Арендатором — физическое лицо, проживающее в сдаваемом в аренду доме. Однако Инструкцией Наркомхоза РСФСР от 5 ноября 1938 г. N 572 допускалось, что в случае отказа жильцов дома заключить такой договор он мог быть заключен с любым лицом, изъявившим желание взять дом в аренду на установленных в законе и Типовом договоре условиях при наличии в доме свободной жилой площади для непосредственного пользования самим арендатором. Думается, что наличие свободной жилой площади требовалось лишь в момент заключения договора аренды. В дальнейшем арендатор мог использовать ее, как и остальные жилые помещения в доме, для заселения посторонними лицами с целью извлечения прибыли на основе договора субаренды (§ 5, п. «в», Типового договора). ——————————— Жилищное законодательство: Сборник официальных материалов. М: Государственное издательство юридической литературы, 1950. С. 181 — 182. Там же. С. 181 — 182. Жилищное законодательство: Сборник официальных материалов. М.: Государственное изд-во юридической литературы, 1950. С. 177.

Содержание обязанностей арендатора определялось целью, которую преследовал арендодатель при сдаче жилого дома в аренду. В качестве такой цели было производство капитального ремонта дома и поддержание его в надлежащем состоянии, так как местные Советы, ввиду их финансовой слабости, сами не могли этого осуществить в отношении всех строений, находящихся в их ведении. Потому одной из главных обязанностей арендатора была обязанность производить капитальный ремонт в определенном договором размере и в установленные сроки, а также осуществлять текущий ремонт. Вместе с тем договором обычно предусматривалась и обязанность вносить арендную плату. Согласно п. «в» § 6 Типового договора аренды арендатору предоставлялось право получать в свою пользу с лиц, проживающих в арендуемом доме, квартирную плату с надбавкой не свыше 20% к ставкам, по которым городским Советом взимается квартирная плата в управляемых им домах. Следует отметить, что в случае большой изношенности дома или особо неблагоприятных условий эксплуатации жилищное управление вправе было вовсе освободить арендатора от арендной платы. Типовым договором аренды арендатор наделялся рядом распорядительных правомочий: в случае получения письменного разрешения жилуправления он мог передать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, обменять арендуемый жилой дом на жилую площадь в другом доме. Типовым договором аренды не исключалась возможность возобновления договора аренды жилого дома (§ 4, § 11 Типового договора аренды). На наш взгляд, рассмотренная выше конструкция договора аренды жилого дома могла возникнуть только в условиях, когда основным собственником жилищного фонда было государство (ст. 6 Конституции СССР 1936 г.), большинство граждан которого нуждались в улучшении жилищных условий. При этом само государство испытывало дефицит финансовых средств для производства капитального ремонта жилых домов и в то же время не имело права передавать их в собственность отдельным гражданам вплоть до принятия Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» . ——————————— Ведомости Верховного Совета СССР. 1948. N 36. Ст. 343.

Постановлением от 17 октября 1937 г. был установлен также порядок предоставления и пользования государственным жилищным фондом, остающимся в управлении местных Советов и государственных предприятий, учреждений и общественных организаций. Свободные жилые помещения в домах местных Советов стали предоставляться в пользование граждан исключительно по распоряжениям (ордерам) жилищного управления отдела коммунального хозяйства местного Совета. Свободные жилые помещения в домах государственных учреждений, предприятий и общественных организаций, а также домах, арендованных ими, предоставлялись в пользование их работников распоряжением администрации этих учреждений, предприятий и организаций. Право пользования в обоих случаях должно было оформляться письменным договором, заключаемым съемщиком с управляющим домом или арендатором дома. Договоры заключались сроком на пять лет. Граждане, выполняющие все обязательства по договору и добросовестно относящиеся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, имели преимущественное право возобновления договора по истечении срока его действия. Этот нормативный правовой акт был основным в регулировании жилищных отношений вплоть до принятия Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. В ГК РСФСР 1964 г. нормы, регулировавшие отношения по найму жилья, были помещены в самостоятельную главу 28 «Наем жилого помещения». О. С. Иоффе отмечал, что «именно проводимая Советским государством в области жилищного найма особая политика вызвала необходимость отделить его от имущественного найма и в системе правового регулирования» . В то же время в ст. 295 ГК РСФСР 1964 г. указывалось, что к договору найма жилого помещения соответственно применяются правила ст. 281 — 285, 288, 291 и 292 гл. 27 «Имущественный наем». Данное положение закона явилось основанием для утверждения, что договор жилищного найма является разновидностью договора найма имущественного и что отношения, возникающие на его основе, не обладают самостоятельностью. Эту позицию довольно активно защищал В. Ф. Чигир , ее разделял И. Г. Панайотов и некоторые другие. ——————————— Иоффе О. С. Развитие цивилистической мысли в СССР. Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1978. Ч. 2. С. 89. Чигир В. Ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 63 — 71. Панайотов И. Г. Советское гражданское право. Т. 2. М., 1976. С. 115.

В то же время усилия ряда ученых того периода были направлены на то, чтобы обосновать самостоятельность договора жилищного найма и возникающих на его основе отношений. Отстаивали данную позицию Ю. С. Васильев , С. М. Корнеев и ряд других авторов. ——————————— Васильев Ю. С. О договоре жилищного найма // Советское государство и право. 1959. N 9. С. 106. Корнеев С. М. Советское гражданское право. Т. 2. М., 1970. С. 149.

Ю. Г. Басин писал, что «первопричину появления новых институтов или выделения самостоятельной группы правовых норм, ранее объединявшихся с другими нормами, следует искать не в чисто юридических признаках сходства и различия, а в однородности той области общественных экономических отношений, которая регулируется изучаемой в каждом случае совокупностью норм. Именно предмет регулирования является основой для внутриотраслевого разграничения» . ——————————— Басин Ю. Г. Советское жилищное право. Алма-Ата: Изд-во Казахского университета им. С. М. Кирова, 1963. С. 15.

Объектом регулирования договора найма жилого помещения выступают отношения по пользованию жилым помещением гражданином, цель которого была определена ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.: «Для проживания в нем». Ни в ГК РСФСР 1922 г., ни в Законе от 17 октября 1937 г. цель пользования жилым помещением, предоставленным гражданам, определена не была, и из этого можно сделать вывод, что впервые приоритет потребительского начала в функциональном назначении наемного жилья над коммерческим нашел свое законодательное закрепление в ГК РСФСР 1964 г. Следует отметить, что в рамках гл. 28 ГК РСФСР 1964 г. осуществлялось регулирование как отношений по пользованию жилыми помещениями в государственном и общественном жилищных фондах, так и в индивидуальном жилищном фонде. Ю. Г. Басин отмечал , что отношения по распределению квартир не могут быть признаны подлинно товарными отношениями, поскольку передача жилья в пользование не представляет эквивалентного обмена, так как само нормирование платы за жилье не опирается на его стоимость. В то же время сдача внаем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, обладает всеми основными чертами товарных отношений . Основанием их возникновения является договор найма жилого помещения. Количество таких договоров, так же как и их условия, обычно определяется наличием спроса и предложения. Однако в ряде случае государство все же ограничивало инициативу сторон. Так, в целях недопущения спекуляции жилой площадью государство предусмотрело максимальные ставки квартирной платы за сдаваемые в индивидуальном фонде внаем помещения, предоставив собственникам свободу в решении данного вопроса в установленных пределах . ———————— ——— Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 29, 100. Там же. С. 29. Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности» // СП РСФСР. 1963. N 15. С. 102.

Использование единой правовой формы — договора найма жилого помещения как в государственном и общественном жилом фонде, так и в индивидуальном жилом фонде позволяет сделать вывод, что законодатель в качестве главного, объединяющего признака признает потребительский характер отношений, возникающих по поводу пользования жилым помещением независимо от фонда, в котором эти отношения возникают. В то же время нельзя не заметить присутствия некоего коммерческого начала в отношениях, где наймодателем выступал гражданин. Очевидно, что при сдаче внаем принадлежащего гражданину на праве личной собственности дома или части его преследовалась цель получения прибыли. Однако возможности установления платы за пользование жилым помещением, а следовательно, размер прибыли, соглашением сторон, как сказано ранее, были нормативно ограничены. Имели место и другие ограничения, отличающие договор найма жилого помещения по пользованию жилым помещением в домах индивидуального жилищного фонда по сравнению с договором, заключаемым по пользованию жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда. Однако ни в нормативных правовых актах, ни в научной литературе эти договоры не рассматривались как самостоятельные разновидности договора найма жилого помещения. Говорилось лишь об особенностях этих договоров. Принятие в 1981 г. Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодекса 1983 г. не оставило сомнений в самостоятельности жилищных отношений, положив конец дискуссии о соотношении договора имущественного и жилищного найма, хотя отдельные сторонники зависимости договора жилищного найма от договора аренды (имущественного найма) есть и в настоящее время . ——————————— Постановление Совета Министров РСФСР от 9 августа 1963 г. «О предельных ставках платы за сдаваемые внаем жилые и дачные помещения в домах и дачах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности» // СП РСФСР. 1963. N 15. С. 102. Ведомости Верховного Совета СССР. 1983. N 26. С. 884. Ярошенко К. Б. Комментарий части второй Гражданского кодекса для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М.: Фонд «Правовая культура», 1996. С. 87.

До принятия Закона от 6 июля 1991 г. «О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР» регулирование отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами, продолжило осуществляться договором найма жилого помещения как в государственном и общественном жилищном фонде, так и в жилом доме, принадлежавшем гражданину на праве личной собственности. Законом от 6 июля 1991 г. «О внесении изменений и дополнений в ЖК РСФСР» арендные отношения в жилищной сфере вновь были легализованы. Однако включение в текст гл. 6 ЖК РСФСР ряда статей, упоминавших о договоре аренды, не привело к сущностным изменениям в отношениях между наймодателями — собственниками домов и квартир и нанимателями, поскольку данный договор порождал отношения, ничем не отличающиеся от договора найма жилых помещений в индивидуальном жилищном фонде. Так, общие правила как для одного, так и для другого договора были сформулированы в ст. 131 ЖК РСФСР «Сдача внаем, аренду жилых помещений в домах, квартирах, принадлежащих гражданам», в ст. 133 ЖК РСФСР «Права членов семьи нанимателя, арендатора» и т. д. В разные «законодательные коридоры» наем и аренда жилого помещения были разведены в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» , согласно которому собственники жилищного фонда приобрели право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом. Однако механизм действия договора аренды ни в Законе «Об основах…», ни в других нормативных правовых актах в достаточной степени разработан не был. ——————————— Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963. Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

Представляется, что договор аренды жилого помещения был введен Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», поскольку законодатель не мог игнорировать складывающиеся рыночные отношения. Предусмотрев возможность предоставления жилья по договору аренды, он снова признал его товаром, способным к свободному, эквивалентному обмену. Однако отношение к жилью, находящемуся в государственном, муниципальном и общественном жилищном фонде как к благу, то есть преобладание его потребительской функции, было сохранено и при регулировании арендных отношений. Так, цена договора устанавливалась в данных видах жилищного фонда не по соглашению сторон, а Правительством РФ и правительствами республик в составе РФ, органами государственного управления краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, местной администрацией (ст. 18). Арендатору предоставлялось право обмена занимаемого жилого помещения независимо от согласия его собственника (ст. 20). Арендатор подлежал выселению при невыполнении обязательства по оплате жилья и коммунальных услуг в течение 6 месяцев с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (ст. 18). Это означает, что были сохранены некоторые правила, по которым действуют стороны договора социального найма жилого помещения. Можно сделать и другой вывод: законодатель различил договор аренды жилого помещения, заключаемый в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах, и договор аренды жилого помещения, заключаемый в частном жилищном фонде. В таком виде договор аренды просуществовал до вступления в действие ГК РФ 1996 г. Согласно ст. 671 ГК РФ договор аренды может заключаться с юридическим лицом. Иными словами, гражданин в силу указанной нормы арендный договор заключать не вправе. Теперь он может заключать либо договор найма жилого помещения, либо договор социального найма. Возникает вопрос: чем вызвано изменение позиции законодателя в отношении институтов найма и аренды жилого помещения? Д. Е. Потяркин пишет, что, несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий имущественного найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу ГК, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину — необходимость выполнения обязательством найма функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве, полагает он, определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление помещения, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору) . На наш взгляд, позиция Д. Е. Потяркина не объясняет, почему законодатель в регулировании отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилым помещением, посвятил самостоятельную гл. 35 ГК РФ, большинство норм которой регулируют отношения не по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ является отправной точкой для развитого жилищного законодательства), а по договору найма жилого помещения (коммерческого), формирующегося на основе гражданско-правовых принципов. ——————————— Потяркин Д. Е. Аренда жилого помещения // Журнал российского права. 1999. N 7-8. С. 81.

По мнению В. Н. Литовкина, коммерческий наем жилья выполняет функции коммерческой аренды жилья, введенной статьей 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., и поэтому аренда жилья для граждан (а не юридических лиц) оказалась функционально ненужной. Другой институт, помимо коммерческого найма жилья, не может иметь свое особенное содержание, свои существенные условия, если ему надлежит выражать коммерциализацию найма. С этой точки зрения аренда жилья есть синоним коммерческого найма и как самостоятельный институт, введенный в 1992 г., в противоположность социальному найму жилья должен быть признан утратившим силу . ——————————— Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 275.

Представляется, что, поместив нормы о коммерческом найме жилого помещения в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», законодатель признал данный договор отличным от договора аренды. Поскольку если бы он был признан в качестве такового, то он был бы помещен в гл. 34 ГК РФ, как это сделано, например, с арендой предприятий, зданий и сооружений и др. Нельзя не учесть также, что в ст. 673, 682, 687 гл. 35 ГК РФ предусматриваются в качестве субсидиарных норм нормы жилищного законодательства. В то же время в гл. 35 ГК РФ нет ни одной отсылки к нормам гл. 34 ГК РФ, что свидетельствует о самостоятельности и независимости договора коммерческого найма от договора аренды и правовой близости с договором социального найма. Это дает нам основание не согласиться со сторонниками точки зрения, что договор коммерческого найма жилого помещения является разновидностью договора аренды (имущественного найма), что понятие «коммерческий наем» является синонимом понятия «коммерческая аренда». В качестве критерия, позволившего законодателю разграничить отношения по найму и аренде жилых помещений в ГК РФ 1996 г., Д. Е. Потяркин называет «особый субъектный состав правоотношений, складывающийся вокруг жилых помещений». Он отмечает, что «поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным» . ——————————— Потяркин Д. Е. Аренда жилого помещения // Журнал российского права. 1999. N 7-8. С. 80.

Субъектный состав жилищных правоотношений является формальным, а не сущностным критерием, позволяющим разграничить отношения найма и аренды на уровне правовых институтов. Особый субъектный состав, который сложился в данных правоотношениях, является лишь следствием более глубоких причин. Представляется, что причину разграничения институтов найма и аренды, когда их предметом выступает жилое помещение, следует искать в особенностях отношений, ими регулируемых. Отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями гражданами, прошли длительную эволюцию в законодательстве СССР, РСФСР, РФ. Ее двигателем в Советском государстве являлось его негативное отношение к частной собственности, различным формам предпринимательства, в том числе в жилищной сфере. Принцип потребительского использования жилья стал основой регулирования наемных отношений , что нашло закрепление и в ст. 671 ГК РФ. Согласно данной статье основной целью, преследуемой нанимателем при заключении договора найма жилого помещения, является пользование им, то есть проживание в жилом помещении. Договор же аренды предоставляет арендатору право не только удовлетворять непосредственно свою потребность в данном имуществе и пользоваться всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением полученных плодов, продукции и доходов, но и получать имущество во временное владение (ст. 606 ГК РФ). ——————————— Литовкин В. Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. С. 242.

Аренда теперь заменила имущественный наем, тогда как ранее этот термин применялся для обозначения лишь части отношений, возникающих на основании имущественного найма. Это дает основания полагать, что поэтому законодатель отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями юридическими лицами, урегулировал посредством договора аренды, а отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жильем гражданами, — договором найма. Каждая из разновидностей найма жилого помещения является прежде всего носителем его потребительской природы . Это связано, на наш взгляд, также с природой предмета правоотношения по пользованию чужим жилым помещением. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Удовлетворение жилищной потребности как можно большего числа граждан — это важнейшее условие социальной стабильности государства. Жилище, независимо от того, кому оно принадлежит, составляет общенациональный фонд, в правильном использовании которого заинтересовано все общество. Поэтому регулирование отношений, в частности связанных с пользованием гражданами чужим жилым помещением, осуществляется законодателем путем учета не только личных интересов наймодателей и нанимателей жилья, но и общественных интересов, которые проявляются в создании условий стабильности пользования жильем нанимателем, его защиты от произвола наймодателя, сохранности жилищного фонда и др. Для реализации социальной роли жилья в обществе и его функционального назначения государство значительно увеличивает объем публично-правовых ограничений собственника и наймодателя жилья, что находит закрепление в гл. 18 и 35 ГК РФ. ——————————— Там же. С. 271.

Жилищные отношения, регулируемые нормами гл. 35 ГК РФ, неоднородны. С одной стороны, это отношения, возникающие в установленном ст. 40 Конституции РФ порядке по поводу пользования жилыми помещениями в фонде социального использования на основании договора, названного законодателем договором социального найма, и с другой — не подпадающие под указанные правила. Данный договор не получил законодательного обозначения и назван договором найма жилого помещения. Однако сущность и содержание его позволили ученым и практикам назвать его договором коммерческого найма. Таким образом, можно говорить о двух разновидностях договора найма жилого помещения, заметив, что основной нормативной базой договора социального найма является жилищное законодательство, а гл. 35 ГК РФ применима к отношениям, возникшим на его основе, лишь в случаях, прямо предусмотренных ст. 672 ГК РФ, и тогда, когда иное не предусмотрено жилищным законодательством. В то же время ГК РФ ориентирован на отношения, возникающие на основе договора коммерческого найма, и все нормы гл. 35, за исключением ст. 672, к нему применимы. Итак, договор найма жилого помещения отвечает теперь и потребительскому, и коммерческому функциональным назначениям. Обе его разновидности являются самостоятельными и отличными от договора аренды жилого помещения.

Договор найма жилого помещения

Право пользования жилыми помещениями возникает на ос­новании:

• договора найма или поднайма жилого помещения;

• по другим основаниям, не запрещенным законами Респуб­лики Беларусь.

Договор найма жилого помещения — один из видов граждан­ско-правовых договоров и основной доі овор жилищного права. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помеще­ния. регулируются ЖК.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймо­датель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

B договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, которое предоставляет жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель). Наймодателем может выступать собственник жилого помещения (государство, местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, органи­зации, иные юридические лица или граждане, являющиеся собственниками жилых помещений) либо уполномоченные им лица.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

По своей юридической природе договор найма жилого по­мещения является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

Договор найма жилого помещения заключается в письмен­ной форме B связи с принятием нового ЖК. предусматриваю­щего письменную форму договора найма жилого помещения. Советом Министров утвержден Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, кото­рый содержит основные права и обязанности сторон, ответст­венность сторон и другие существенные условия.

B государственном жилищном фонде жилые помещения предоставляются гражданам:

• в домах коммунального жилищного фонда — по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сель­ского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой при местном исполнительном и распорядительном органе, или по совместному решению администрации предприятия, учреж­дения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения, и соответст­вующего профсоюзного комитета;

* в домах республиканского жилищного фонда — по совмест­ному решению администрации предприятия, учреждения, органи­зации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении ко­торых находятся жилые помещения, и соответствующего проф­союзного комитета.

Государственные предприятия, учреждения, организации, имеющие жилищный фонд и осуществляющие жилищное стро­ительство, предоставляют своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилое помещение в соответст­вии с правилами ЖК и коллективными договорами.

§ 3. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

Долгое время договор найма жилого помещения не признавали самостоятельным гражданско-правовым договором. Так, в ГК 1922 г. наем жилья рассматривался как разновидность имущественного найма. В ГК 1922 г. было включено лишь несколько статей, содержащих специальные нормы о найме жилого помещения.

Однако в силу специфики предмета договора и целей его использования, определяющих особенности правового регулирования, в ГК 1964 г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК). Хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать лишь как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует прежде всего общая правовая цель — получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем.

При этом договор найма жилого помещения не подразделяется на два самостоятельных вида : коммерческого найма и социального найма. Существует один договор найма жилого помещения и две его разновидности — договор социального найма и договор коммерческого найма. Публичный же элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет в целом на правовую природу договора социального найма. Ведь административные отношения — постановка нуждающегося гражданина на учет, выдача ордера и т.д. — отношения, находящиеся за рамками договора. Сам же договор непосредственно охватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение и формирование условий которых нельзя назвать свободным, например, договоры поставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательного страхования.

См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 109 — 111. Схожей позиции придерживается П.В. Крашенинников (см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2000. С. 51).

Некоторые ученые полагают, что договор социального найма и договор коммерческого найма — самостоятельные типы договоров жилищного найма. К примеру, М.И. Брагинский считает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма и договор коммерческого найма в качестве самостоятельных типов договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде — к безвозмездному пользованию (п.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000. С. 662.

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Договор найма жилого помещения носит срочный характер. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

2. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование — для проживания в нем нанимателя. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения ГК дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения, а также в договоре социального найма может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что местом жительства несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей — родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года, приобретает право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1) согласие наймодателя;

2) согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан ;

В случае когда интересы несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 // БВС СССР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8).

3) соблюдение нормы жилой площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК) .

Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в том числе дети, переданные указанным лицам под опеку.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Право пользования жилым помещением лиц, постоянно проживающих с нанимателем, есть все основания рассматривать как самостоятельное, автономное от прав нанимателя жилого помещения.

Законодательство выделяет категорию лиц, которые могут быть вселены по общему согласию нанимателя и совместно проживающих с ним граждан в жилое помещение на срок не более шести месяцев. Это временные жильцы (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

3. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Ее несоблюдение не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК).

4. Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК) .

В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако, если договор найма рассматривать как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

В ГК в качестве предмета найма названы следующие виды жилых помещений: квартира, жилой дом либо их определенная часть (одна или несколько комнат).

Жилой дом — строение, предназначенное для проживания в нем людей и отвечающее строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Строения могут быть смешанного типа, т.е. наряду с жилыми иметь также нежилые помещения (например, во многих жилых домах первые этажи предназначены для размещения магазинов, лечебных учреждений и т.д.).

Квартирой именуется часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания и имеющая отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор, и отдельную кухню.

Комната — обособленная постоянными стенами часть квартиры (жилого дома). Комната может быть жилой (спальня, гостиная) или вспомогательной — ванная комната, кухня и т.д.

По договору найма жилого помещения может передаваться помещение, обладающее следующими признаками:

1) оно должно быть жилым. Жилым дом признается с момента, когда его строительство завершено, он принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома специализированной государственной или муниципальной организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Не могут быть предметом найма строения, соответствующие всем требованиям, предъявляемым к жилым домам, предназначенным для постоянного проживания, но не зарегистрированные как жилые. Гражданин, постоянно проживающий в таком помещении, может просить о регистрации данного помещения в качестве жилого.

Вспомогательные помещения (балконы, кухни и т.д.) также не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения;

2) помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Не может быть передано по договору найма жилого помещения временное строение либо строение, предназначенное для сезонного проживания (например, летний дачный дом);

3) помещение должно быть изолированным, т.е. имеющим самостоятельный вход, и отделенным от других помещений. Не может передаваться по договору найма помещение, имеющее общий вход с другим помещением, — смежная комната; для постоянного проживания не может быть предоставлена комната, временно изолированная от смежных жилых помещений .

БВС РСФСР. 1986. N 6. С. 11.

Пригодность для проживания означает соответствие жилого помещения санитарным и техническим нормам. Пригодность жилого помещения для проживания определяется с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков внутренней планировки. Непригодными для постоянного проживания, к примеру, признаются комнаты, не имеющие непосредственного освещения или освещаемые окнами, выходящими в соседнее помещение, жилые каменные дома с физическим износом свыше 70% и деревянные дома с физическим износом свыше 65%.

Помещение, признанное в установленном порядке непригодным для проживания, не может быть предметом договора жилищного найма. При несоблюдении установленных законодательством требований к жилому помещению договор найма должен быть признан недействительным как не соответствующий требованиям законодательства (ст. 168 ГК).

Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» .

СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Таким образом, возможность безопасного использования жилого помещения определяется не только качеством самого строения, но и местом расположения помещения, состоянием окружающей среды и другими факторами. Например, непригодными для проживания признаются жилые строения, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зон.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных должны определяться Министерством промышленности и энергетики РФ.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК, пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. ГК (ст. 679) устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдение не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенное условие договора найма жилого помещения — цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия данного договора. Соответственно при отсутствии в договоре найма условия о цене следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК . Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме, могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 709 — 710.

В договоре коммерческого найма жилого помещения цена определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Кодекс допускает возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Платежи нанимателей, проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности включают плату за:

а) содержание и текущий ремонт жилищного фонда;

б) капитальный ремонт жилищного фонда;

Размер платы за содержание и ремонт жилья в жилищном фонде любой формы собственности зависит от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг.

Размер платы за наем жилого помещения устанавливается в зависимости от общей площади и качества жилого помещения (ст. 15.1 Основ федеральной жилищной политики).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Статья 56 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца. Это правило является императивным для договора социального найма, а к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы сделает капитальный ремонт.

Еще одним условием, обычно указываемым в договоре коммерческого найма жилого помещения, является срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Таким образом, срок не относится к существенным условиям договора коммерческого найма жилого помещения.

Договоры коммерческого найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. Он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, заменять нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК). Однако эти ограничения диспозитивны. Перечисленные возможности могут быть предоставлены нанимателю по договору краткосрочного найма по соглашению сторон.

5. Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами . Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает эти услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией;

См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 199.

3) производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

ГК не предусматривает обязанности наймодателя по обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого найма заключается на ограниченный срок — до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

4) не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем. Если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

За наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади;

4) требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

Наниматель жилого помещения в договоре найма жилого помещения обязан:

1) использовать жилое помещение только для проживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Так, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении;

СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.

2) обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК);

3) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК) . Эта обязанность тесно связана с обязанностью по обеспечению сохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельные элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы по поддержанию помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт проводится за счет нанимателя.

Текущий ремонт заключается в планово-предупредительных работах по сохранению конструкций, отделке помещений, предотвращающих преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья фонда, а также в обеспечении безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

В договоре найма жилого помещения норма об обязанности нанимателя осуществлять текущей ремонт носит диспозитивный характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя;

4) вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК);

5) при прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако следует из существа обязательства — получение жилого помещения в пользование на время.

Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3 — 4 ст. 677 ГК). При этом, согласно ГК, указанные лица считаются сонанимателями.

Специфично то, что договор о солидарной ответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишь уведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало бы отражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как это не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшает его положение.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) использовать жилое помещение для собственного проживания, а также проживания лиц, вселенных в предусмотренном законодательством порядке;

2) вселять других лиц для постоянного проживания при согласии наймодателя и всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; соблюдении нормы жилой площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК);

3) вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 680 ГК);

4) с согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК). При этом предполагаемые изменения должны быть согласованы с уполномоченными государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов на восстановление жилого помещения;

5) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Этот договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685 ГК).

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения;

6) по истечении срока договора заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

6. В период действия договор найма жилого помещения может быть изменен по основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением договора краткосрочного найма, происходит также в случаях, предусмотренных гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре .

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740.

Основанием для изменения договора найма жилого помещения является замена нанимателя, которая возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 686 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

Договор найма жилого помещения должен быть изменен при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

7. Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях — по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений — не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было нарушено обязательство. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Подобное решение принимается судом с учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для поиска нанимателем жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при заявлении нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора коммерческого найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 91 ЖК) или переоборудованию в нежилой. Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии нарушений договора его участниками.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного воздействия.

За нарушение обязательств стороны договора найма жилого помещения несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.