Дарение квартиры близкому родственнику

Дарение — один из распространенных способов передачи недвижимого имущества между родственниками и супругами. Если такие сделки совершают лица, не состоящие в родстве, то с большой вероятностью можно утверждать, что такая сделка притворная, т.е. имеет целью скрыть под видом дарения обычную куплю-продажу с целью ухода от налогов, а при дарении долей в квартире — с целью обойти преимущественное право покупки доли другими совладельцами недвижимости. Но такие сделки не входят в предмет нашего интереса. Мы будем говорить о настоящей процедуре дарения между родственниками и близкими.

При этом по форме и содержанию договор дарения (или дарственная) квартиры, жилого дома, дачи, иной недвижимости между родственниками ничем не отличается от дарения того же имущества между иными лицами.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в том числе недвижимое имущество) в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом.

Что такое имущественное право (требование) в контексте обсуждаемого вопроса о дарении квартиры родственнику, и как его можно подарить?

Под имущественным правом следует понимать, например, права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного в порядке так называемого 214-го ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), т.е. фактически это права на будущую квартиру в конкретном жилом доме. Именно такое право можно подарить посредством безвозмездной уступки прав по вышеуказанному договору в пользу одаряемого, совершая, в том числе, дарение квартиры между близкими родственниками.

То же можно сказать и о любых правах, выраженных в ценной бумаге. Передавая в дар ценные бумаги близкому родственнику или кому-либо еще, вы фактически дарите имущественное право, удостоверяемое такой ценной бумагой. Например, вышеуказанный закон предусматривает такую ценную бумагу, как жилищный сертификат — облигацию особого вида, в которой также выражено право на получение квартиры в будущем от ее эмитента — лица, выпустившего жилищный сертификат (п. 2 ч. 2 ст. 1 указанного закона).

Чтобы понять суть вышеуказанной нормы закона про дарение было легко и неспециалисту в сфере права, следует разъяснить такую вещь: если вы оплачиваете за своих близких родственников что-либо, например, коммунальные платежи, и делаете это совершенно безвозмездно, т.е. не берете за это никакой компенсации, значит, это тоже подарок. Вы в терминах ГК РФ «освободили» вашего родственника от обязательств перед собой, сказав ему, что он вам ничего не должен. Такое дарение можно также считать прощением долга в смысле ст. 415 ГК РФ, однако это уже нюансы, которые мы затрагивать не будем.

Следует иметь в виду, что в силу той же ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи, денег, права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Такой договор считается притворным, и к нему применяются правила договора, которые стороны на самом деле имели в виду, например, купли-продажи недвижимости. То есть этим еще раз подчеркивается безвозмездность договора дарения как между близкими родственниками, так и между любыми другими лицами.

Действующий закон говорит, что обещание подарить что-либо конкретное также признается договором дарения, и обязывает обещавшего, если его обещание было выражено в соответствующей юридической форме ясно и недвусмысленно, совершить в будущем безвозмездную передачу конкретного имущества, в том числе квартиры.

Любопытны в связи с этим также следующие законодательные положения: в силу ст. 581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения; и, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Существует и законодательный запрет дарения. В силу ст. 575 ГК РФ дарение имущества, в том числе жилого предназначения, в частности, недопустимо от имени малолетних (лиц, не достигших 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, т.е. родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, в том числе органами опеки и попечительства. Таким образом, дарственная на родственника на квартиру или другое имущество может быть оформлена только с учетом этих условий.

Договор дарения: как составить

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Как правильно оформить дарственную на квартиру

Что касается оформления дарственной на квартиру на родственника, то, по общему правилу, достаточно простой письменной формы (ст. 160, 161 ГК РФ), но по взаимному соглашению стороны могут оформить договор дарения у нотариуса (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). В отдельных случаях нотариальная форма обязательна, поскольку это предписано законом (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Дарственная на квартиру у нотариуса может быть оформлена в следующих случаях.

Так, согласно п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 30 указанного закона сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичные нормы предусмотрены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54), вступившим в силу с 1 января 2017 г.

Под несовершеннолетними гражданами в контексте указанных норм понимаются молодые люди от 14 до 18 лет. Дарение от имени несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет возможно с письменного согласия его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) с предварительного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Напомним, что дарение от имени малолетних детей, т.е. лиц, не достигших 14 лет, не допускается.

Вместе тем дарение в пользу таких лиц, равно как и в пользу лиц от 14 до 18 лет, законом не запрещено и не ограничено, поскольку в этом случае их права никак не нарушаются, а имущество не убывает, а приумножается. При этом при совершении дарственной в их пользу от имени совершеннолетних дееспособных граждан и юридических лиц достаточно соблюдения простой письменной формы договора дарения. От имени несовершеннолетних лиц дар принимают их законные представители (родители, усыновители, опекуны и попечители), но в дальнейшем распоряжаться и пользоваться имуществом несовершеннолетних одаряемых законные представители смогут только с соблюдением ограничений и правил распоряжения и пользования имуществом несовершеннолетних, предусмотренных законом (ст. 26, 28, 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 17–23 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» и др.), который, как правило, предусматривает предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Таким образом, вы можете при желании осуществить дарение доли квартиры и квартиры близкому родственнику, не достигшему совершеннолетия.

При дарении квартиры или доли в квартире женой или мужем может потребоваться согласие другого супруга. Если даритель приобретал недвижимость в период брака по возмездной сделке при отсутствии брачного договора, устанавливающего иной режим имущества супругов, не основанный на принципе равенства долей в случае его раздела, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). Напротив, от супруга одаряемого такое согласие не требуется, поскольку сделка является безвозмездной, а имущество, переданное в дар, поступает исключительно в собственность одаряемого и не входит в совместно нажитое имущество (ст. 34, п. 1 ст. 36 СКРФ).\

Сколько стоит составить, оформить и заверить договор дарения у нотариуса, можно уточнить в нотариальных конторах вашего города.

Государственная регистрация дарственной на квартиру

Каким образом осуществляется регистрация договора дарения между близкими родственниками?

Переоформление квартиры по договору дарения между родственниками предполагает переход права собственности.

Право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности и иные права на недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации.

Соответственно, право собственности одаряемого на подаренную ему квартиру, иное жилое помещение, а также сам договор дарения подлежат такой регистрации независимо от формы сделки — простой письменной или нотариальной — в Едином государственном реестре недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», принятому взамен упомянутого Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который утрачивает силу с 1 января 2020 г.

Государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней осуществляет уполномоченный орган — Росреестр и его территориальные подразделения. Обратиться за услугой по государственной регистрации дарственной и права собственности на квартиру за одаряемым в Росреестре можно также в многофункциональные центры оказания государственных услуг (МФЦ).

Для совершения действий по государственной регистрации сделок и права на недвижимость требуется представление документа об уплате государственной пошлины. Для физических лиц размер госпошлины установлен в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Органы Росреестра в случае простой письменной формы договора дарения либо нотариусы в случае его нотариального удостоверения проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. Общий срок регистрации с 1 января 2017 г. составляет 7 рабочих дней. В случае подачи документов через МФЦ срок удлиняется на 2 рабочих дня. По завершении регистрационных процедур сторонам выдается по одному экземпляру договора дарения с отметкой о произведенной государственной регистрации, а одаряемому — также выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая произведенную государственную регистрацию прав. С 1 января 2017 г. выдача свидетельств о государственной регистрации прав более не предусмотрена.

Отказ принять дар

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Отказ от дарения

В соответствии со ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому квартиру (долю в квартире) или право на нее по договору долевого участия в строительстве, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Это положение закона весьма актуально в случае с жильем, когда, например, даритель, обещавший передать квартиру сыну, и планировавший выехать для проживания в другой регион, вынужден остаться в силу изменившихся обстоятельств или ухудшения состояния здоровья.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора также в случае и по основаниям, по которым дарение может быть отменено согласно п. 1 ст. 578 ГК РФ. В силу указанной нормы даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Кроме этого, в силу п. 2 той же статьи даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. Теоретически такая угроза утраты, разрушения квартиры, неустранимый вред, порча отдельных ее частей может существовать при несоблюдении правил по содержанию, пользованию и эксплуатации квартиры, имеющей для дарителя неимущественную ценность (например, квартира-музей, или в квартире имеются неотделимые улучшения, атрибуты и конструктивные элементы, имеющие особую архитектурную или иную культурную ценность).

Отмена дарения

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Если вас заинтересовал этот вопрос, то мы рекомендуем вам прочесть подробную статью на нашем сайте о том, как можно отменить или оспорить дарственную.

Дарение квартиры близкому родственнику — налоги

По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе РФ, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса РФ («Налог на доходы физических лиц»). Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Проще говоря, по состоянию на 2020 год налог на дарение квартиры или доли в квартире близкому родственнику отсутствует.

Продажа по договору дарения

Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной. Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями. Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

Мотивы

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра. Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене. Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга. Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется. Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают. Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая. Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог. Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект. В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя. Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально. Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект.
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал. После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал. В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся. Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной. Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Налог с продажи квартиры после дарения доли в ней

ст. 235 ГК РФ «изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество» в соответствии с этим налога у Вас не возникает

На днях вступил в силу очередной «запретительный» закон. Отныне не разрешается продавать, дарить и обменивать доли в жилой недвижимости без согласия всех собственников квартиры или дома. Так что смотрите что бы не понадобились дополнительные справки. А это в свою очередь дополнительные растраты. Поспешите с решением данного вопроса

Собственность более 3-х лет, налога нет, декларацию подавать не нужно.

Антон, какой такой закон вступил в силу на днях? Или вы про 172 фз? Как такое согласие собственников? В вопросе идет речь о дарении доли не постороннему человеку. В соответствии с этим никого уведомлять не нужно. Тут просто мать и дочь владеют квартирой по 1/2 у каждой. В их случае в соответствии с 172 фз , нужна будет нотариально удотоверенная сделка

Здравствуйте. Налога не будет как уже ответили выше согласно ст. 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании ст.131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При условии, что продавец является резидентом РФ и квартира не использовалась в предпринимательских целях.

Что выгоднее – дарственная или продажа?

– Что выгоднее оформить: дарственную или куплю-продажу квартиры?

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).

   Основные недостатки договора дарения:

6. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
7. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
8. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
9. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
10. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

• Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
• Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
• Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

• Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
• На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
• Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции. Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее. Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает. Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает. Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Смотрите так же:  Помещение магазина продуктов. Требования к помещению магазину продуктов

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи). С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему. Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека. При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения). А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия. К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество. И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег. Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение. Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора. Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов. Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот. А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей. То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа после договора дарения.

Павел

Ст. 220 налогового кодекса, свыше миллиона возникнет 13% налог.

Налог платить будите если менее 3 лет. Но есть схемы, благодаря которым можно обойти налог без потери в цене (а то многие клиенты считают, что в цене квартира немного падает — это не так).

Участник программы «?Работаю честно»

Дарение — это безвозмездная сделка, соответственно ваш сын не сможет воспользоваться вычетом по схеме расход — доход. Все что в собственности менее 3 лет и превышает стоимость 1млн. облагается налогом по ставке 13% для резидентов РФ и 30% для не резидентов. 220 статья НК РФ

Квартира в собственности на основании безвозмездной сделки (дарение) — с января 2013 года. Соответственно, с суммы, превышающей 1 млн, собственник будет обязан уплатить налог 13%.

Если сын на эти деньги будет покупать другую квартиру,и у него не использовано право на налоговый вычет при покупке на сумму не более чем на 2 млн.руб. и сделки будут проведены в одном налоговом периоде,то можно несколько минимизировать налог,но консультировать об уходе от налога не правильно,поэтому лучше обратитесь к кому то на сайте из специалистов.Если ничего покупать не будет,то на все что выше 1 млн.рублей придется заплатить 13 процентов налога.

Дарить — риелтор не нужен, продавать — тоже, вот только налоги мы сами без риелтора никак не сосчитаем. Классика!Посоветую то же, что и всегда: скупой платит дважды, тупой — трижды. Не сочтите за издевку или за черный юмор — это суровая правда жизни, и ничего лишнего, и ничего личного.Обратитесь к специалисту, короче. И удачи!

Если продавать то налог придется платить. свыше 1 млн.руб. 13 %. Можно в договоре и 1 млн.руб. указать,чтобы не платить налог — есть риск ( по суду можно признать сделку ничтожной). Покупатели неохотно на это идут — цена будет ниже.
Решение за вами.

Чтобы не разводить особую демагогию, отвечу просто, продаете до 1 млн рублей и все, налога не будет

я имею ввиду, продаете по рынку сколько она стоит, а в ДКП указываете стоимость до 1 млн

В данном случае при продаже квартиры налогом 13% будет облагаться сумма превышающая 1 млн руб., так как сын продает подаренную квартиру (нет расходов на покупку этой квартиры). Если в этом же году Вы будете покупать другую квартиру, то можно применить имущественный налоговый вычет в размере ТОЛЬКО с 2 млн стоимости покупаемой квартиры (если право на такой вычет сын не использовал прежде). То есть перекроется сумма еще в размере 2 млн. С учётом применения этих вычетов при продаже подаренной квартиры и покупки новой квартиры в одном и том же году для того, чтобы избежать налогообложения в договоре купли-продажи подаренной квартиры можно будет указать сумму не более 3 млн. Если не будете покупать новую квартиру в этом же году — то указывайте до 1 млн. Профессионально заполняю декларации 3- НДФЛ по любым налоговым вычетам и консультирую — обращайтесь. 89817968161, 89213533554

Налог 13% с суммы свыше 1 млн. Укажите 1 млн. в ДКП — тогда без налога, но в ФНС вас могут не понять.

Придется платить или расторгать дарение.

Статья 220 НК позволят вам получить налоговый вычет из налогооблагаемой базы в размере 1 000 000 рублей либо в размере суммы потраченной на приобретение недвижимости.

Если продавая квартиру вы будете приобретать альтернативную квартиру, то сумма потраченная на приобретение недвижимости может рассматриваться как вычет из налогооблагаемой базы.

Важно, чтобы в договоре стояла полная рыночная стоимость (сумма большая, чем сумма, за которую вы продаете квартиру). В данном случае Налоговый вычет будет составлять сумму, которую вы потратите на приобретение новой квартиры.

Также важно, чтобы обе сделки (продажа вашей квартиры и приобретение новой квартиры) произошли в течение одного календарного года.

В следующем годы, в налоговый отчетный период, вам надо будет подать декларацию в налоговую. Приложить документы, подтверждающие ваши доходы (от продажи квартиры) и ваши расходы (на приобретение квартиры), а также заявление с просьбой предоставить вам вычет из налогооблагаемой базы в соответствии со ст.220 НК.

Продажа подаренной доли.

Александр

Это вопрос к термину ИМУЩЕСТВО.

Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на УКАЗАННОЕ ИМУЩЕСТВО. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент ПЕРВОНАЧАЛЬНОЙ государственной регистрации права собственности на данную квартиру. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Также есть письмо Минфина РФ от 1 апреля 2011 г. N 03-04-08/10-58

Андрей, если это так, то можно указать разную стоимость долей, воспользовавшись вычетом в 1млн.

Да Вы попадаете на налог при продаже своей доли, если сумма в ДКП вашей доли превышает 1 млн. рублей, все, что свыше данной суммы облагается налогом в 13%.

Руслан, данная ст. не относится к Александру, т.к. он не был участником общей долевой собственности.

. ст. 131 Гражданского кодекса РФ. дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Меня волнует то что я не повторно получаю свидетельство при изменении своей старой доли, а становлюсь новым дольщиком, в этом случае дата моей регистрации права будет «свежая» скажем так, т.е. менее трех лет. В этом случае я прохожу по этой статье?

Еще я слышал про какие то поправки к налоговому кодексу от 1.01.2006 г., в которых указано, что налог с продажи наследуемой квартиры вообще упраздняется, а при продаже подаренной недвижимости близким родственником, также налог не взимается

Если все-таки я попадаю под налог, а в ДКП стоимости долей не были прописаны, была указана общая стоимость объекта, как быть тогда?

Александр, Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) — статья 217 НК РФ.
А вот по поводу налога с продажи имущества приобретенного по наследству Вы ошибаетесь. В данном случае действуют общие правила.
В Вашем случае правильнее было бы подарить свою долю сестре и продать всю квартиру от ее имени. При этом никакого налога не возникнет.
Ну, а если сделка уже состоялась, тогда придется заплатить налог с суммы выше 1 млн. руб. В случае приобретения какой-либо недвижимости взамен в пределах одного календарного года можно подать на налоговый вычет, чтобы закрыть оставшуюся часть налога.

Александр, ВЫ не если бы, а точно попадаете под налог. Если сумма по договору не была выделена, то налог будет исчислен согласно размеру Вашей доли.

Сергей, я правильно понял, что вступив в наследство независимо от кого либо или получив в дар от близких родственников недвижимость, то это уже считается, что я уже получил доходы и согласно семейному кодексу я не плачу с этих доходов налоги, а вот при продаже данной недвижимости, я опять же по законодательству снова получаю доходы и здесь уже понятие близкие родственники не имеет никакого значения и так как я владею собственностью менее трех лет, независимо на каком основании, то я обязан платить налоги? Верно?
И если сделка уже состоялась и в ДКП была указана общая стоимость объекта, то сумма, с которой я буду платить налог считается простым математическим способом, т.е. пропорционально моей доле за минусом налоговой базы поделенной на количество собственников:
(3000000/0,5(моя доля)-1000000/0,5(кол. собс.))*0,13=130000 руб. ?

Да, совершенно верно Вы все поняли, Александр, и посчитали тоже все правильно.:-))

Александр,в Договоре купли-продажи можно указать цену продаваемой Вами доли.Надо учесть,что упомянутый 1 млн.руб. распространяется на Объект целиком. Это значит,что размер налога для Вас будет рассчитываться следующим образом: ( Цена доли минус 1000000:3)х13%

Уточняю размер налога для Вашего случая: ( Цена продажи всей квартиры разделенная на 3, минус 333руб)х13%. При покупке др.недвижимости Вы можете воспользоваться вычетом.

Наталья Никитична, извините за бестактность, но поясните мне, пожалуйста, почему налог будет начислен с 1/3 от от 1 млн.? У них с сестрой во-первых по 1/2 доли в праве, во-вторых налог исчисляется с суммы свыше миллиона, а мы ее даже не знаем.

Ошибочка по невнимательности.1/3 заменить на 1/2. В остальном-верно. 1000 000руб. идет на Объект,а не на каждого собственника по нему.

Александр, можно попробовать составить соглашение между совладельцами о распределении суммы, полученной от реализации имущества, но здесь свои нюансы, которые в т.ч. зависят от положений договора купли-продажи и Ваших отношений с сестрой. На практике с такими случаями не сталкивался, но думаю возможно.
Либо, в соответствии с п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Например, Вы возместили сестре стоимость произведенных ею затрат на ремонт, на содержание имущества, погасили коммунальные долги, все зависит от конкретной ситуации.

Роман, квартира была продана по ипотеке и в кредитном договоре и ДКП была просто указана стоимость всего объекта. Расходы на ремонт теоретически подтвердить можно, какими либо чеками, но как это оформить для налоговой чтобы уменьшить стоимость своей доли (опять же, наверно должна быть сумма, от которой нужно отталкиваться, а изначально доля была подарена, поэтому суммы которая была потрачена на приобретение, ее нет). Интересный конечно вариант соглашение между совладельцами о распределении суммы, полученной от реализации имущества, вопрос в том, в какой форме должно быть оформлено это соглашение и должно ли оно быть как-нибудь зарегистрировано либо в органах юстиции или нотариально заверено и второй момент к основному ДКП и кредитному договору оно будет как-нибудь относиться, к примеру как доп. соглашение, что довольно таки тяжело сделать. Идеально конечно произвольная рукописная форма между родственниками, но подойдет ли она для налоговой?

Соглашение между совладельцами регистрировать не надо, т.к. оно не является дополнением к договору. Простая письменная форма подойдет. А вот вопрос, как на это посмотрит налоговая, остается открытым. Свои права надо доказывать.
И, Александр, кто получал деньги по ДКП, Вы или сестра?

(3000000: 2-1000000)*13%. Почитайте комментарии к поправкам налогового кодекса 2014г. на сайте налоговой. nalog.ru

Прошу прощения, вопрос не по теме, может кто-нибудь подсказать срок фактического освобождения квартиры после ее продажи или регистрации прав новых собственников (не знаю как правильно), есть таковой по закону или нет? (если есть, то какая статья?)

Проверено ЦИАН

Закон предусматривает разумный срок Статья 314 ГК РФ. По жизни стороны обговаривают данный факт заранее, как правило срок физического освобождения составляет 14-30 дней с момента гос регистрации перехода права.

Снова извиняюсь и еще один вопрос, долги по коммунальным и др. платежам после продажи квартиры остаются на старом собственнике или переходят на нового владельца вместе с квартирой. Спасибо

Долги за коммунальные остаются за старым собственником.

Александр, в подтверждение слов о распределении доходов между совладельцами есть письмо ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/[email protected] «ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДФЛ», согласно которому физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (в консультанте есть). Договаривайтесь с сестрой, составляйте соглашение и отчитывайтесь в налоговой))

Смотрите так же:  Судебные приставы Жуков. Судебные приставы жуков калужская область график работы

Роман, у меня возник еще такой вопрос, в каком кодексе и в какой статье прописано, каким образом можно оформить порядок распределения доходов между собственниками от продажи квартиры, т.е. другими словами чтобы налоговая меня не развернула с моим соглашением, сославшись на то что порядок распределения доходов от продажи нашей квартиры мы должны были указать в ДКП, а не в какой-то другой бумажке, т.е. в итоге чтобы они это соглашение приняли. Большое спасибо за предыдущий ответ!

Александр, в письме есть ссылки, их достаточно: «Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.» Письмо — это не нормативно-правовой акт, но в руководстве инспекций обязателен. Просто ФНС разъяснила, чтобы не было путаницы (видно было постановление суда, есть желание поищите его). Составляете соглашение, в нем указываете причины, по которым вы пришли к такой договоренности, ссылаетесь на свободное установление своих прав и обязанностей, потом пишите расписки, кто кому какую сумму передал. В случае необходимости прикладываете указанное письмо, если налоговики о нем не слышали. Можете составить сами, можете обратиться к юристу, тот с формой разберется — дайте ему только материал. В договоре купли-продажи нет необходимости указывать распределение доходов, так как покупатель не является стороной сделки между продавцами, а Вы не обязаны ставить его в известность. При чем договориться можно как до заключения ДКП, так и позже, единственное передача (распределение) денег должна быть зафиксирована после получения оплаты от покупателя.

А если налоговая Вас начнет «разворачивать», то ей необходимо будет сослаться на норму права, которая обязывает Вас указывать распределение доходов в ДКП (такой нет).

Роман, большое Вам спасибо за помощь, в решение моего вопроса!

Дарение, продажа доли в ООО или выход из ООО: уплата НДФЛ

Участники общества с ограниченной ответственностью (ООО) владеют долями, с которыми они вправе совершать любые действия, не противоречащие законодательству. Например, долю в ООО можно подарить или продать или можно просто выйти из ООО и получить действительную стоимость своей доли.

Возникает ли в таких случаях доход, облагаемый НДФЛ? Какие разъяснения по этой теме дают представители Минфина и ФНС?

Дарение доли в уставном капитале ООО

Пунктом 1 ст. 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме.

В силу ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 НК РФ.

При дарении одаряемый получает экономическую выгоду в виде полученного в дар имущества или имущественного права либо в виде освобождения его от имущественной обязанности.

Доход в виде экономической выгоды от полученного дара подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 ст. 217 НК РФ (письма Минфина РФ от 02.12.2014 №03-04-07/61655, ФНС РФ от 11.12.2014 №БС-4-11/[email protected]).

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

Если доходы от дарения не освобождаются от налогообложения в соответствии с указанной нормой, величина полученной одаряемым физическим лицом экономической выгоды (дохода) определяется рыночной стоимостью полученного дара.

За рыночную стоимость подаренной доли может быть принята действительная стоимость доли участника общества, соответствующая части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру полученной доли.

Напомним, что чистые активы общества представляют собой разницу между балансовой стоимостью активов, принимаемых к расчету, и обязательствами (массивами) общества, принимаемыми к расчету. При этом стоимость чистых активов в отдельные периоды деятельности организации может уменьшаться и даже принимать отрицательные значения, однако это не означает отсутствие рыночной стоимости бизнеса и, соответственно, стоимости отчуждаемой доли в уставном капитале организации.

Балансовая стоимость активов и обязательств организации вследствие инфляции, используемых методов бухгалтерского учета, наличия у организации «скрытых» и «мнимых» активов и обязательств и других факторов может существенно отличаться от рыночной стоимости.

Соответственно, при отсутствии оснований считать, что действительная стоимость доли в уставном капитале общества не соответствует рыночной стоимости, доход в виде полученной в дар доли может рассчитываться исходя из стоимости чистых активов, определяемой по данным бухгалтерского учета общества.

Вместе с тем рыночная оценка стоимости полученной в дар доли в уставном капитале общества может быть установлена физическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность (оценщиком), в рамках Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае представления налогоплательщиком отчета об оценке доли, подготовленного независимым оценщиком, при определении налоговой базы должна учитываться данная стоимость доли.

Выход участника из ООО

При выходе участника из общества полученный им доход в виде действительной стоимости доли в уставном капитале общества подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке (Письмо Минфина РФ от 17.06.2014 №03-04-05/28920).

Часто бывшие участники ООО задают вопрос: можно ли заплатить НДФЛ с разницы между действительной стоимостью доли, полученной при выходе из ООО, и суммой, внесенной в уставный капитал общества?

Как разъясняют представители Минфина, оснований для уменьшения при определении налоговой базы суммы указанного дохода на суммы расходов на приобретение доли в уставном капитале и суммы дополнительных взносов в уставный капитал гл. 23 НК РФ не содержит.

Продажа доли в уставном капитале ООО

Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ.

Подпунктом 2 п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Из приведенных норм следует, что сумма дохода, полученного от реализации доли в уставном капитале организации, может быть уменьшена на стоимость имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал, в размере документально подтвержденных расходов на приобретение указанного имущества (письма Минфина РФ от 14.08.2014 №03-04-05/40692, от 08.09.2014 №03-04-05/44832). С полученной разницы необходимо уплатить НДФЛ.

А если доля общества приобретена у участника этого общества самим ООО в соответствии с положениями Федерального закона №14-ФЗ по договору купли-продажи, обязано ли ООО выполнять обязанности налогового агента?

Напомним, что в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ налоговыми агентами признаются российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщику, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 НК РФ.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества и имущественных прав, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

На основании разъяснений Минфина, приведенных им в Письме от 21.08.2014 №03-04-06/41908, ООО, выплачивающее физическому лицу – участнику этого общества доход в виде стоимости отчуждаемой им доли в уставном капитале общества, не является налоговым агентом в отношении такого дохода физического лица. Соответственно, обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в рассматриваемом случае у общества не возникают.

Продажа доли в уставном капитале организации, выделенной при реорганизации, если участник возмещает затраты, связанные с выделением части бизнеса, реорганизуемой организации. О порядке налогообложения доходов в данном случае идет речь в Письме Минфина РФ от 09.07.2014 №03-04-05/34267.

Участники ООО при рассмотрении вопроса о реорганизации общества путем выделения приняли на себя обязательство возместить реорганизуемому обществу его затраты, связанные с выделением части бизнеса. Затем участник выделенного при реорганизации нового общества продал свою долю в его уставном капитале.

Абзацем 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов.

По мнению финансистов, оснований для учета в составе расходов, связанных с получением дохода от продажи участником своей доли в новом обществе, сумм возмещения реорганизуемому обществу затрат общества, связанных с выделением части бизнеса, в ст. 220 НК РФ не содержится.

Продажа участником доли в уставном капитале организации, выделенной при реорганизации, если он осуществил дополнительный вклад в уставный капитал реорганизуемой организации. Как в этом случае определяется облагаемый НДФЛ доход?

Итак, участники ООО приняли решение об увеличении уставного капитала и реорганизации общества путем выделения, после чего участник выделенного при реорганизации нового общества продал свою долю в его уставном капитале.

Согласно нормам, установленным п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, сумма дохода, полученного от продажи доли в уставном капитале организации, может быть уменьшена на соответствующие документально подтвержденные расходы на ее приобретение, включая расходы в виде дополнительных вкладов в уставный капитал общества, при условии государственной регистрации его увеличения (Письмо Минфина РФ от 09.07.2014 №03-04-05/34273).

При продаже участником своей доли в новом обществе в составе расходов, связанных с получением дохода от ее продажи, может быть учтен дополнительный вклад этого участника в уставный капитал реорганизуемого общества в части, рассчитанной исходя из суммы его вклада и соотношения величины уставного капитала нового общества и величины уставного капитала реорганизованного общества после его увеличения.

Продажа доли в уставном капитале ООО, приобретенной путем зачета обязательств по оплате доли и возврату займа, ранее предоставленного налогоплательщиком ООО. Достаточно сложная процедура возврата займа была рассмотрена с точки зрения обложения НДФЛ в Письме Минфина РФ от 31.10.2014 №03-04-05/55266.

Налогоплательщик предоставил ООО заем, который был возвращен ему путем взаимозачета денежных обязательств в виде доли общества. После этого данный участник ООО продал свою долю.

В соответствии с нормами п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ сумма дохода, полученного от продажи доли в уставном капитале организации, может быть уменьшена на сумму документально подтвержденных расходов на ее приобретение.

Продажа акций, полученных физическим лицом при преобразовании ООО в ЗАО. Представители Минфина в Письме от 20.01.2015 №03-04-05/1345 дали ответ на вопрос об обложении НДФЛ доходов от продажи акций, которыми владело физическое лицо. При этом указанные акции были получены вместо доли в ООО при преобразовании его в ЗАО.

Порядок определения налоговой базы по операциям с ценными бумагами установлен ст. 214.1 НК РФ. Согласно п. 12 этой статьи финансовый результат по операциям с ценными бумагами определяется как доход от операций за вычетом соответствующих расходов, указанных в п. 10 данной статьи.

В соответствии с п. 10 ст. 214.1 НК РФ к расходам по операциям с ценными бумагами относятся документально подтвержденные и фактически осуществленные расходы, связанные с приобретением, реализацией, хранением и погашением ценных бумаг, в частности, суммы, уплачиваемые эмитенту ценных бумаг в оплату размещаемых (выдаваемых) ценных бумаг, а также суммы, уплачиваемые согласно договору купли-продажи ценных бумаг.

В силу ст. 56 Федерального закона №14-ФЗ общество может быть преобразовано в хозяйственное общество другого вида, хозяйственное товарищество или производственный кооператив.

Особенности определения доходов и расходов для определения финансового результата по операциям с ценными бумагами при реорганизации организаций установлены п. 13 ст. 214.1 НК РФ. Абзацем 5 данного пункта предусмотрено, что при реализации акций (долей, паев), полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций, расходами на их приобретение признается стоимость, определяемая в соответствии с п. 4 – 6 ст. 277 НК РФ, при условии документального подтверждения налогоплательщиком расходов на приобретение акций (долей, паев) реорганизуемых организаций.

Согласно п. 4 ст. 277 НК РФ при реорганизации в форме слияния, присоединения и преобразования, предусматривающей конвертацию акций реорганизуемой организации в акции создаваемых организаций или в акции организации, к которой осуществлено присоединение, стоимость полученных акционерами реорганизуемой организации акций создаваемых организаций или организации, к которой осуществлено присоединение, признается равной стоимости конвертированных акций реорганизуемой организации по данным налогового учета акционера на дату завершения реорганизации (на дату внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности каждого присоединяемого юридического лица – при реорганизации в форме присоединения).

При этом указанной нормой не предусмотрен порядок определения стоимости акций, полученных налогоплательщиком при реорганизации организаций в форме преобразования.

При определении стоимости указанных акций, по мнению Минфина, необходимо исходить из следующего.

Пунктом 1 ст. 277 НК РФ закреплен принцип, в соответствии с которым стоимость приобретаемых акций (долей, паев) признается равной стоимости (остаточной стоимости) вносимого имущества (имущественных прав), имеющего денежную оценку, определяемой по данным налогового учета на дату перехода права собственности на указанное имущество (имущественные права), с учетом дополнительных расходов, которые для целей налого­обложения признаются у передающей стороны при таком внесении. При этом при внесении имущества (имущественных прав) физическими лицами его стоимостью являются документально подтвержденные расходы на его приобретение.

С учетом того, что уставный капитал ЗАО был создан за счет имущества ООО, стоимость акций, полученных налогоплательщиком в результате реорганизации (преобразования), может быть определена исходя из фактических расходов налогоплательщика на приобретение имущества (имущественных прав), внесенного в качестве вступительного взноса в ООО.

Таким образом, физическое лицо должно уплатить НДФЛ при продаже акций ЗАО, полученных вместо доли в ООО в результате преобразования ООО в ЗАО, с разницы между доходами от продажи указанных акций и фактическими расходами на приобретение доли в ООО.

Доход в виде экономической выгоды от полученного дара – доли в ООО – подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке, за исключением случаев, предусмотренных п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

При выходе участника из общества полученный им доход в виде действительной стоимости доли в уставном капитале общества подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке. При этом оснований для уменьшения при определении налоговой базы суммы указанного дохода на суммы расходов на приобретение доли в уставном капитале гл. 23 НК РФ не содержит.

Сумма дохода, полученного от реализации доли в уставном капитале организации, может быть уменьшена на стоимость имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал, в размере документально подтвержденных расходов на приобретение такого имущества.

При этом оснований для учета в составе расходов, связанных с получением дохода от продажи участником своей доли в новом обществе, сумм возмещения реорганизуемому обществу затрат общества, связанных с выделением части бизнеса, в ст. 220 НК РФ не содержится.

Однако при продаже участником своей доли в новом обществе в составе расходов, связанных с получением дохода от ее продажи, может быть учтен дополнительный вклад этого участника в уставный капитал реорганизуемого общества в части, рассчитанной исходя из суммы его вклада и соотношения величины уставного капитала нового общества и величины уставного капитала реорганизованного общества после его увеличения.

При наличии подтверждающих документов в качестве расходов налогоплательщика на приобретение доли в уставном капитале общества может быть учтена сумма денежных обязательств налогоплательщика по оплате доли в уставном капитале ООО, зачтенная в счет обязательств общества по договору займа, предоставленного налогоплательщиком данному ООО.

Физическое лицо должно уплатить НДФЛ при продаже акций ЗАО, полученных вместо доли в ООО в результате преобразования ООО в ЗАО, с разницы между доходами от продажи указанных акций и фактическими расходами на приобретение доли в ООО.

[1] Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».