Виды инвестиционных контрактов и сопутствующие им риски

Для реализации девелоперского проекта требуются значительные финансовые средства, учитывая сложность и масштабность поставленных задач. Поэтому участники таких проектов нередко объединяют усилия. Одна из форм воплощения в жизнь девелоперского проекта — инвестиционный контракт, в котором стороны оговаривают порядок совместной работы по достижению заявленной цели и участие в структурировании собственности на построенный объект недвижимости. Проанализируем, с какими рисками могут столкнуться стороны такого договора.

Инвестиционный контракт в действующем законодательстве РФ не выделен в отдельный договорный тип, вид или подвид, являясь непоименованной гражданско-правовой сделкой. При осуществлении инвестиций в настоящее время могут использоваться различные виды гражданско-правовых договоров.

Законодательная база

Законодательство относит вопросы, связанные с заключением инвестконтрактов и определением их содержания, к компетенции самих участников гражданского оборота, которые при осуществлении гражданских прав действуют своей волей и в своем интересе. Такие положения можно найти в ст. 8 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ), ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и в других нормативных правовых актах РФ, регулирующих вопросы инвестиционной деятельности.

Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», была ранее отмечена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания. Это означает, что при использовании в наименованиях договоров данное понятие может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота. В связи с этим в каждом конкретном случае необходимо определять правовую природу инвестиционного контракта, исходя из характера выраженных в нем обязательств и с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств.

Квалификация инвестиционного контракта

По своим признакам инвестиционный контракт может быть квалифицирован как договор подряда (глава 37 ГК РФ), договор купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ), договор простого товарищества (глава 55 ГК РФ), смешанный или непоименованный договор (ст. 421 ГК РФ) и др.

Инвестор для реализации своего девелоперского проекта нанимает одну или несколько подрядных организаций. Их отношения регулируются правилами о договоре подряда, в рамках которых подрядчик получает только плату за свою работу, но не участвует в разделе объекта недвижимости.

Аналогичным образом обстоит дело в случае, когда предметом инвестиционного контракта выступает приобретение инвестором за плату будущего объекта, где обязательства продавца перед ним исчерпываются передачей готовой вещи с получением за этого ее стоимости, определенной по соглашению сторон.

Режим собственности

Инвестор не собственник

Инвесторы, финансирующие строительство объекта недвижимости, не наделяются правом собственности на него, поскольку смогут стать собственниками только после осуществления кадастрового учета и регистрации в ЕГРН.

Иск о понуждении продавца к передаче объекта недвижимости может быть удовлетворен, только если такой объект имеется в натуре у продавца и право собственности за ним зарегистрировано в реестре. В ином случае у покупателя имеется только право на возмещение убытков, причиненных нарушением договорных обязательств, либо он вправе требовать понуждения продавца к исполнению его обязательств. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 5 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Указанная договорная модель не предоставляет инвестору возможности требовать установления в отношении объекта незавершенного строительства (далее — НС) режима общей долевой собственности, если только в самом договоре прямо не предусмотрено иное. Предоставление инвестором финансирования на строительство объекта недвижимости порождает у него только обязательственные права требования к продавцу, но не ведет к созданию общей долевой собственности. Это обусловлено тем, что никакой совместной деятельности он с ним не осуществляет, в отличие от договора простого товарищества, для которого характерны такие обязательства (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 02.11.2015 № Ф02-5615/2015).

В каких еще случаях не устанавливается режим общей долевой собственности

Аналогичным образом режим общей долевой собственности не может быть установлен и при реализации инвестиционного проекта посредством использования модели смешанного договора, включающего в себя элементы договоров купли-продажи и подряда. Если по условиям договора сторона, осуществляющая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, такой договор следует квалифицировать как смешанный договор. В случае отказа одной стороны, предоставившей земельный участок для строительства, от инвестконтракта на ней лежит обязанность компенсировать инвестору, выполнившему те или иные работы, соответствующие затраты.

Потребовать передачи доли в объекте НС инвестор не вправе, поскольку он не объединяет свои вклады с контрагентом, а просто за обусловленную договором плату приобретает недвижимое имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 25.03.2014 № 10614/13). До ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в нем не могут быть выделены конкретные помещения, которые одна из сторон инвестиционного контракта вправе получить за обусловленное вознаграждение. В связи с этим она лишена возможности обратиться с иском о признании права собственности на долю в таком объекте недвижимости.

Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56. Действительно, если объект недвижимости не достроен, в эксплуатацию не введен, конкретные помещения в нем фактически не переданы по акту, на них не может быть признано право собственности, равно как и на долю в объекте НС (постановление АС Поволжского округа от 13.06.2017 № Ф06-21347/2017). В таком случае инвестор может использовать только обязательственно-правовые способы защиты своих прав и законных интересов (постановление АС Московского округа от 18.07.2017 по делу № А41-76123/16).

Если стороны изначально договорились о режиме общей долевой собственности

Иным образом обстоит дело в том случае, когда в отношении возводимого объекта недвижимости стороны инвестконтракта изначально договорились об установлении режима общей долевой собственности либо когда речь идет о необходимости защиты прав участников долевого строительства — потребителей, полностью оплативших приобретаемые жилые помещения в строящемся доме. Несмотря на то что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию в нем не могут быть реально выделены конкретные помещения, подлежащие передаче инвесторам в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, в судебной практике допускается признание права собственности на долю в таких объектах.

Удовлетворяя подобные иски, суды исходят из того, что иных способов защиты их прав и законных интересов в ситуации, когда застройщик не выполняет свои обязательства и в отношении него возбуждено дело о банкротстве, не имеется (постановление АС Московского округа от 29.03.2017 № Ф05-4344/2015). Право собственности в объекте НС может быть признано как на конкретную квартиру, так и на доли в праве общей долевой собственности (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.01.2017 по делу № 33-13619/2017).

Суды при разрешении таких споров учитывают в целом ситуацию со спорным многоквартирным домом, было ли признано право собственности на другие жилые помещения за иными участниками долевого строительства, и признают за потребителями статус участников общей долевой собственности (постановление АС Московского округа от 27.07.2016 № Ф05-14541/2014). Аналогичный подход представлен также в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013, и в п. 3 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017.

Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.

Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. При этом под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Это право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Закона № 39-ФЗ и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.

В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом, все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).

Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).

При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.

Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве), утв. Решением Президиума данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014».

Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.

Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).

Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.

Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.

Инвестиционный контракт, основанный на модели простого товарищества

Особый практический интерес представляет инвестконтракт, сконструированный по модели договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), в рамках которого стороны обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли и ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов или достижения иной не противоречащей закону цели. Такой договор вправе между собой заключить только предприниматели, внеся в качестве вклада деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловую репутацию и деловые связи.

Вне зависимости от стоимости и ценности каждого вклада по общему правилу они все признаются равными, если из договора или обстоятельств дела не следует иное. Инвестконтракт может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества, только если из его содержания прямо усматривается воля сторон объединить свои вклады и усилия для достижения общей цели, стороны фактически действуют совместно, что находит отражение в документах бухгалтерского учета, получении финансовых результатов (прибыли или убытков) и др.

В ином случае заключенное между участниками гражданского оборота соглашение в качестве договора простого товарищества расцениваться не может и рассматривается с учетом характера выраженных в нем элементов, относящихся к договорам купли-продажи, подряда, оказания услуг (постановление АС Московского округа от 04.08.2015 № Ф05-10991/2016).

Имущество товарищей

Закон не содержит закрытого перечня объектов, которые могут быть внесены в качестве вклада по договору простого товарищества. Поэтому товарищи вправе использовать любое не ограниченное в обороте имущество с соблюдением установленного законом режима его использования.

Если для передачи того или иного актива в виде вклада в общее имущество по договору простого товарищества требуется проведение корпоративных процедур для одобрения сделки с заинтересованностью или крупной сделки, они обязательно должны быть выполнены.

Иначе акционеры или участники компании могут такую сделку оспорить по правилам, предусмотренным корпоративным законодательством (главы X и XI Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 45—46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

В качестве вклада по договору простого товарищества может быть право требования одного товарища к другому, вытекающее из имеющегося между ними обязательства. В таком случае стороны не вправе заявлять друг другу требования, вытекающие из первоначального обязательства, без учета положений действующего договора простого товарищества. Названный договор по отношению к первоначальному обязательству не является новацией, поскольку он не направлен на его прекращение (см. например, постановление АС Дальневосточного округа от 06.02.2017 № Ф03-6533/2016).

Договором простого товарищества признается только соглашение, участники которого преследуют единую (общую) цель; совместно совершают действия, необходимые для ее достижения; формируют за счет вкладов имущество, составляющее их общую долевую собственность; несут бремя расходов и убытков от общего дела; распределяют между собой полученные результаты. Элементы, которые законом положены в основу понятия простого товарищества, отличают его от других видов объединения лиц. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), названный подобным образом законом, не признается таковым, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеназванных элементов соглашения.

В рыночных условиях безразлично, прикладывают товарищи свои личные усилия для успеха предприятия или же участие кого-то из них в общем деле ограничивается только имущественным взносом. Поэтому категория «совместная деятельность» не должна пониматься буквально, а трактовать ее надо как совместные действия товарищей по внесению вкладов и другие действия по реализации обязательств, возникающих из договора простого товарищества.

Как и всякий договор, простое товарищество возникает в силу общего согласия всех его участников. Этот договор является консенсуальным, так как признается заключенным лишь в момент достижения соглашения, в соответствии с которым каждый участник вносит определенные имущественные взносы и совершает необходимые совместные действия. Не является такой договор взаимным в обычном смысле этого слова: права и обязанности участников не противостоят друг другу, а направлены на достижение единой цели. Не является данный договор и возмездным, так как участники не предоставляют друг другу встречное удовлетворение, а действуют сообща для достижения единой, определенной договором цели.

Отличительной чертой договорных отношений, которые возникают сугубо между участниками простого товарищества по вопросам осуществления совместной деятельности в соответствии с условиями договора, является взаимосогласованность действий товарищей. Поэтому содержание договора простого товарищества обязательно должно охватывать вопросы разграничения полномочий по коллективному управлению и по ведению общих дел. Они не должны ограничиваться совершением какого-либо разового действия, поскольку совместная деятельность предполагает совершение целого комплекса различных сделок, фактических и юридических действий, число и виды которых зависят от цели договора (Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 06.04.2017 по делу № 2-373/2017).

Распределение прибыли

Стороны договора простого товарищества вправе при получении прибыли отойти от принципа ее распределения пропорционально размеру внесенных вкладов. Тот же принцип применяется и при распределении убытков и общих расходов, стороны договора также вправе от него отойти, предусмотрев иные правила на этот счет (ст. 1041-1042, 1046 и 1048 ГК РФ). Внесенные товарищами вклады, а также плоды, продукция и доходы, образованные в результате их использования, составляют их общую долевую собственность. Иной правовой режим имущества может быть установлен законом или договором либо следовать из существа обязательства. В состав общего имущества всех товарищей также входят те активы, которые принадлежали товарищам не на праве собственности, а на ином основании (ст. 1043 ГК РФ).

Каждый участник простого товарищества вправе действовать от имени всех товарищей, если только договором прямо не предусмотрено, что ведение дел осуществляется всеми или отдельными участниками. Полномочия товарищей оформляются доверенностями, при этом, если по условиям договора ведение дел ими осуществляется совместно, также требуется наличие согласия всех товарищей на совершение той или иной сделки в письменной форме. Товарищи могут также договориться о порядке принятия ими решений, в том числе и в отсутствие общего согласия.

Товарищи не вправе в отношениях с третьим лицом ссылаться на наличие ограничений прав товарища, совершившего сделку, если только не будет доказано, что третье лицо знало или должно было знать о таких ограничениях. В частности, если товарищи определенные решения принимали путем оформления протоколов на собраниях, об их содержании третьему лицу, с которым была совершена сделка, могло и не быть известно, если ему для ознакомления они не предоставлялись, а вот с копией договора простого товарищества оно могло и должно было ознакомиться.

Товарищ, который при совершении сделки вышел за пределы своих полномочий, тем не менее вправе рассчитывать на компенсацию своих расходов, если докажет, что сделка была совершена к общей выгоде всех товарищей, а последние при этом вправе требовать от него возмещения убытков (п. 3 и 4 ст. 1044 ГК РФ). Так, если один товарищ за счет своих средств приобрел имущество, необходимое для достижения целей, предусмотренных договором простого товарищества, и поступающее в общую долевую собственность всех товарищей, вправе рассчитывать на компенсацию своих затрат в соответствующих долях от каждого товарища.

Вместе с тем имущество таким товарищем могло быть приобретено по цене, выше его рыночной стоимости, хотя оно при этом действительно требовалось для достижения целей, заявленных в договоре простого товарищества. В таком случае остальные товарищи при расчете подлежащей выплате ему компенсации с каждого из них вправе ее уменьшить на разницу между ценой покупки и рыночной ценой пропорционально количеству таких участников простого товарищества (ст. 15 и 393 ГК РФ).

Объем ответственности товарищей зависит от того, возникли ли соответствующие обязательства в рамках предпринимательской деятельности или нет.

Независимо от оснований возникновения обязательств из предпринимательской деятельности, а также по обязательствам не из договора стороны несут солидарную ответственность. А по общим договорным обязательствам каждый товарищ отвечает всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.

В негласном товариществе каждый товарищ также отвечает всем своим имуществом перед третьими лицами по сделкам, которые он заключил от своего имени в общих интересах товарищей (ст. 1047 и п. 2 ст. 1054 ГК РФ).

Прекращение договора

Договор простого товарищества может быть прекращен в случае смерти, банкротства, ликвидации одного из участников, если таким договором не предусмотрено его сохранение в силе для остальных сторон, а также в иных случаях, предусмотренных ст. 1050 и 1052 ГК РФ. Срочный договор простого товарищества прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а бессрочный договор может быть расторгнут по заявлению одного из товарищей, сделанному им не позднее трех месяцев до даты предполагаемого расторжения (ст. 1051 ГК РФ).

Товарищи должны учитывать, что их выход из договора автоматически не влечет за собой права требовать возврата внесенного вклада, поскольку закон подобной возможности не предусматривает (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.03.2017 по делу № 33-4257/2017). В этом случае товарищ вправе требовать только выдела доли из общего имущества товарищей пропорционально размеру своего вклада или взыскания денежной компенсации по правилам ст. 252 ГК РФ в случае, когда такой выдел невозможен (Апелляционное определение Омского областного суда от 05.10.2016 по делу № 33-9557/2016).

Судьба вкладов

Взыскание вклада или его стоимости одним участником договора простого товарищества с другого товарища противоречит существу такой сделки, направленной на достижение совместной цели с распределением прибыли и убытков между всеми участниками, а также с установлением режима общей долевой собственности в отношении вносимых в общее дело вкладов. Сам по себе факт передачи денежных средств или иного имущества одним из участников договора простого товарищества в пользу другого товарища не дает ему права требовать его возврата. Законом на этот счет предусмотрены иные правила (постановление АС Волго-Вятского округа от 13.10.2016 по делу № А43-1637/2015).

Вклад, внесенный по действующему договору простого товарищества, не может быть истребован ни в виде убытков, ни в качестве неосновательного обогащения и в том случае, если вклад был внесен не самим участников договора, а третьим лицом в порядке ст. 313 ГК РФ. Считается, что третье лицо, передавая денежные средства или иное имущество за должника, проявляет тем самым свою осведомленность о характере обязательства, которое связывает должника с кредитором, что лишает его возможности ставить вопрос о возврате имущества (постановление АС Волго-Вятского округа от 23.06.2017 № Ф01-2119/2017).

Иным образом обстоит дело в случае с инвестиционным контрактом, сконструированным по модели договора купли-продажи будущей вещи.

По такому договору инвестор как покупатель, не получивший в установленный срок объект недвижимости, вправе отказаться от договора и потребовать возврата инвестиционного взноса (покупной цены), а также полного возмещения причиненных убытков. В их состав, в частности, можно включить разницу между уплаченной по договору ценой и текущей рыночной ценой на сопоставимый объект недвижимости, для покупки которого ему потребовалась бы соответствующая сумма, а также неустойки или штрафных процентов по ст. 395 ГК РФ.

Инвестиционный контракт с публично-правовым образованием

На практике широкое распространение получили инвестконтракты, заключаемые частными инвесторами с публично-правовыми образованиями (далее — ППО), в рамках которых инвестор принимает на себя обязательство по финансированию строительства объекта недвижимости, осуществления комплекса необходимых работ, а ППО в пределах своей компетенции совершает требуемые для реализации инвестпроекта согласования и оформление разрешительной документации.

В столице содействие публично-правового образования инвестору в рамках проводимой программы реновации жилищного фонда может заключаться в предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов (п. 36 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), оформления разрешительной документации и прохождения согласований в компетентных организациях, наделенных соответствующими полномочиями.

При оценке договорного условия об обязанностях ППО необходимо исходить из того, что оно не порождает у ППО каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед инвестором.

Определенные инвестконтрактом обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования (далее — МО) властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором МО констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного в данном случае градостроительного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением МО обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений (постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 17043/11).

Заключение инвестконтрактов с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству и не является основанием для признания таких контрактов недействительными или незаключенными по правилам, установленным в законе. Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками (постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12).

Инвестор, заключивший добровольно инвестконтракт с условием о передаче по результатам реализации инвестиционного проекта части площадей в собственность ППО, не вправе ссылаться на то, что никакого реального встречного исполнения с его стороны он не получил. Как субъект предпринимательской деятельности и профессионал на рынке недвижимости, инвестор мог и обязан был учитывать данное обстоятельство еще на стадии заключения инвестконтракта, поскольку не был ограничен в переговорных возможностях. В связи с этим в дальнейшем инвестор не вправе ни оспаривать инвестиционный контракт, ни требовать его расторжения или пересмотра условий по данному основанию (постановление АС Волго-Вятского округа от 08.09.2016 № Ф01-3388/2016).

При уклонении ППО от выполнения своих обязанностей, закрепленных в инвестконтракте, инвестор вправе отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, включая свои расходы, которые он понес при осуществлении подготовительных мероприятий (ст. 15 и 393 ГК РФ). В состав таких затрат, в частности, входят оформление проектной документации и оплата экспертизы, организация бытового городка для рабочих, перенос инженерных сетей, выполнение СМР нулевого цикла и др. (постановление АС Московского округа от 12.04.2017 № Ф05-14915/2015).

Проект реализован, но одна из сторон уклоняется от подписания акта

По итогам реализации инвестпроекта стороны оформляют акт, в котором фиксируют факт выполнения обязательств и распределение долей в построенном объекте недвижимости с выделением каждой стороне контракта конкретных помещений.

При уклонении одной из сторон инвестконтракта от оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта вторая сторона вправе обратиться в суд с приложением своей редакции. Такое требование по своей природе является иском о присуждении к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ), направленным на фиксацию факта исполнения договорных обязательств для последующего оформления имущественных прав (постановление АС Московского округа от 25.05.2017 № Ф05-6358/2017).

Данный иск рассматривается судом с учетом положений самого инвестконтракта, иных соглашений, переписки сторон и их фактического поведения. Помимо этого суд также принимает во внимание предварительные протоколы, промежуточные акты о реализации инвестпроекта и иные документы, из содержания которых усматривается согласованный порядок распределения площади в объекте недвижимости по результатам завершения строительства (постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2014 № Ф09-3945/14).

Судебный акт по делу об утверждении акта о результатах реализации инвестпроекта будет являться основанием для регистрации в ЕГРН права собственности сторон инвестконтракта на те или иные помещения (постановление АС Дальневосточного округа от 07.05.2015 № Ф03-1581/2015).

В ряде случаев истцы просят не утвердить акт о результатах реализации инвестпроекта, а возложить на ответчика обязанность его подписать (постановление АС Московского округа от 24.08.2017 по делу № А41-84808/16), что приводит к увеличению срока оформления их имущественных прав.

На практике уклонение от подписания акта о результатах реализации инвестпроекта происходит по причине несогласия сторон инвестконтракта с порядком распределения площадей в построенном объекте недвижимости. Изначально в договоре они определяют только соотношение долей, например, 60% у инвестора и 40% у ППО, а конкретные помещения определяют уже по факту ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Каждая из сторон инвестконтракта в такой ситуации стремится получить наиболее привлекательные помещения, что и провоцирует споры о разделе имущества.

В любом случае стороны не вправе предметом раздела сделать те нежилые помещения в здании, которые по своему характеру относятся к общему имуществу всех собственников, необходимому для обслуживания их нужд.

В многоквартирном доме в состав общедомового имущества входят общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, крыша и т.п. (п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы).

Кроме того, в состав общего имущества в здании входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Такие разъяснения содержатся в п. 2 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Каждый из собственников помещений или долей в праве собственности на них обладает также долей в праве на общее имущество, поэтому общие помещения в здании предметом раздела по условиям инвестконтракта быть не могут, равно как и в дальнейшем уже при согласовании раздела между участниками долевой собственности. В соответствующей части такие сделки являются ничтожными и не имеют никакой силы, соответственно, доли участников инвестконтракта определяются лишь в отношении помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение (Определение ВС РФ от 01.03.2017 по делу № 305-ЭС15-6842).

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

ОАО ВТБ

ОАО Балтинвестбанк

с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!

Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».
Смотрите так же:  Новая усмань мировой суд. Новая усмань мировой суд
• Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Введите ваш e-mail:

07.10.2008

Перепелкина Екатерина, специалист, Юридическая фирма «Лекс»

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

Четкого законодательного определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не содержится. Следовательно, определить правовую природу данного вида договоров и рассчитать возможные риски инвесторов весьма непросто. Кроме того, признаки инвестиционного договора весьма схожи с признаками других гражданско-правовых договоров, например: простого товарищества, строительного подряда, договором участия в долевом строительстве, договором о совместной деятельности и др. Связано это, прежде всего, с тем, что законодательное закрепление данного вида гражданско-правового договора в ГК РФ отсутствует.

К числу основных понятий, которыми оперируют действующее инвестиционное законодательство и отечественная наука, относятся «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», определенные в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Согласно пункту 1 статьи 1 указанного закона инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Что касается инвестирования в создание и воспроизводство основных фондов, то оно осуществляется в форме капитальных вложений. Таким образом, инвестиционная деятельность определяется как «вклад» в целях получения прибыли (дохода). Также в статье 7 данного закона содержится упоминание об инвестиционном договоре, в частности, согласно пункту 1, основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Ряд авторов рассматривает инвестиционный договор в узком смысле, акцентируя внимание на понятии договора в сфере строительства. Следует заметить, что инвестиционный договор имеет множество видов. Связано это с тем, что инвестирование может осуществляться в любые объекты гражданских прав. Главное, чтобы они использовались в производстве (в широком смысле), а не теряли своей ценности в процессе текущего конечного потребления. В противном случае экономическое содержание инвестиции теряет свой смысл. Согласно ст. 3 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства страны, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция и другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Аналогичное определение закреплено и в других актах законодательства. Так, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает в качестве объектов капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Таким образом, в настоящее время инвестиционный договор представляет собой особый вид договора, заключаемого на основании ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. Следует отметить, что инвестиционный договор определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект. Сущность всех действий организатора инвестирования ограничивается только реализацией инвестиционного проекта и последующей передачей созданного объекта инвестирования. Заключая договор, инвестор рассчитывает на получение дохода от вложения средств, причем источником дохода будет являться как предпринимательская, так и любая иная деятельность, приносящая доход.

К существенным условиям договора согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор не может считаться заключенным без достижения соглашения по всем существенным условиям. Как упоминалось ранее, инвестиционный договор является непоименованным договором и не входит в систему договоров, предусмотренную ГК РФ. В связи с этим в случае возникновения споров между контрагентами их взаимоотношения регулируются подразделом 2 ГК РФ (общие положения о договорах), гл. 22 ГК РФ. Учитывая также положения, предусмотренные ст. 432 ГК РФ, единственным существенным условием инвестиционного договора, прямо предусмотренным законом, будет его предмет. Положения подобных договоров могут быть частично исключены или дополнены иными положениями в зависимости от вида договора или соглашения, вида объекта инвестирования и требований законодательства. Кроме того, согласно постановлению Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2008 г. N Ф03-А73/08-1/1143 суды пришли к выводу о том, что в инвестиционном договоре должно обязательно содержаться указание на цель получения прибыли, которая является обязательной для указанного вида договора.

К отличительным признакам инвестиционного договора можно отнести следующие:

1. Основанием заключения является инвестиционный проект организатора инвестирования;

2. Долгосрочный характер договорных отношений;

3. Взаимный характер договора (предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего объекта инвестирования);

4. Коммерческий интерес сторон договора (инвестор обязан вознаградить организатора инвестирования за совершаемые им действия);

5. Консенсуальный характер договора;

6. Инвестиционный договор признается каузальным договором, поскольку действительность инвестиционного договора ставится в зависимость от ее цели, которая должна быть законной и достижимой;

7. Целевое использование переданного инвестором имущества;

8. Информационный характер отношений сторон;

9. Возможность инвестора влиять на производственную деятельность организатора инвестирования;

10. Общая долевая собственность на имущество, вложенное в качестве инвестиций;

11. Инвестиционный договор обладает организационными признаками.

Подводя итог всему вышесказанному, представляется возможным сформулировать понятие инвестиционного договора. По инвестиционному договору одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (организатор инвестирования), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью получения инвестором в будущем от организатора инвестирования в собственность имущества в срок, установленный договором.

Инвестиционный договор является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно-финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.

Фз инвестиционный договор

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия:

Договор инвестирования

Договор долевого участия

Заключается в простой письменной форме, не подлежит государственной регистрации

Заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Форма оплаты по договору, в счет инвестирования строительства

Денежные средства, ценные бумаги иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку

Только денежные средства

Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (ст.4 Закона)

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст.2 Закона)

Заказчик отвечает за целевое использование инвестиционных средств, в соответствии с договором.

Ответственность Заказчика регулируется заключаемым им с инвесторами договором.

Застройщик отвечает по обязательством в соответствии с 214-ФЗ.

• за срок передачи объекта строительства. Нарушение срока передачи влечет выплату неустойки участнику долевого строительства (ст.6 Закона)
• гарантии качества объекта долевого строительства. Устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства не менее 5 лет (ст.7 Закона). Застройщик отвечает перед дольщиком за все недостатки и несоответствия объекта строительства.

В случае заключения договора с дольщиком — физ. лицом, Застройщик, несет ответственность и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей».

Застройщик отвечает за целевое использование привлеченных средств.

Внести в установленные договором сроки и объеме вклад.

Остальные обязанности — в соответствиис договором о совместной деятельности.

В обусловленный срок оплатить цену договора и принять построенный объект недвижимости

Уступка прав по договору

Допускается передача инвесторомпо договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты в соответствии с нормами ГК РФ, касающимися перемены лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ)

Допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Обеспечение обязательств по договору

При желании сторон договора — в соответствии с заключаемым договором

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, либо залогом, либо поручительством. (ст.12.1 Закона)

Ширинкина М.М., юрист