Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность

Около 2/3 населения нашей страны живет в многоквартирных домах. И далеко не все знают, что при приобретении квартиры в таком доме человек получает право на участок земли, расположенный под ним. Однако это право нужно закрепить документально – оформив землю в собственность.

Правовая информация

Согласно российскому Жилищному кодексу участки земли под многоквартирными зданиями, построенным позже 2005 года, признаются собственностью хозяев квартир в этих них автоматически.

Что же касается жилых строений, которые вели в эксплуатацию до 2005 года, участки под ними необходимо оформить в собственность – государство передает их владельцам квартир безвозмездно.

При этом требуется соблюсти несколько важных условий:

— у участка есть план, на котором обозначены граничащие рамки, определенные местным органом власти;

— участок под домом внесен в Росреестр;

— на этот участок разработан кадастровый план.

Поскольку участок земли под многоквартирным домом является общим имуществом всех жильцов, все изменения, связанные с ним, могут быть внесены и приняты только на общем собрании жильцов. Для того, чтобы такое решение считалось принятым, за него должны выступить не менее половины хозяев квартир.

Оформляем участок

Этап 1. Прежде, чем начинать процедуру оформления участка, узнаем, кому он принадлежит в данный момент. Для этого можно:

— посмотреть кадастровую карту на официальном сайте Росреестра, которая позволяет разглядеть территорию города и подробно изучить все сведения об участке;

— проверить наличие налоговых платежей – по правилам, владельцы домов обязаны с 2015 года ежегодно уплачивать налог на землю.

Этап 2. Выясняем, сформирован ли участок под вашим домом и состоит ли он на кадастровом учете. Это можно посмотреть на уже упомянутой кадастровой карте, или же послать запрос в кадастровую палату или МФЦ.

Этап 3. Если участок не сформирован – проводим общее собрание жильцов, на котором принимается решение о формировании участка земли и назначении уполномоченного представителя, которое возьмет на себя оформление всех нужных бумаг. По результатам собрания составляется письменный протокол.

Этап 4. Уполномоченное лицо от имени всех хозяев квартир подает заявление о формировании земельного участка в местную администрацию. По результатам этого обращения инициируются кадастровые работы и государственный учет земельного участка. Работники муниципальных органов проверят, создан ли к настоящему моменту проект межевания квартала, в черте которого расположен ваш участок. Если да – будет принято решение об утверждении границ участка. Если нет – то ваш квартал внесут в план межевания. На формирование участка муниципальным органам по закону отводится месяц со дня поступления соответствующего заявления.

Далее на основании решения об утверждении границ начнутся кадастровые работы, итогом которых станет составление межевого плана участка. Если муниципальные власти не спешат – вы вправе по решению общего собрания хозяев квартир нанять кадастрового инженера для проведения соответствующих работ.

Шаг 5: Пишем заявление в кадастровую палату либо в МФЦ о постановке участка на кадастровый учет. К заявлению прилагается протокол общего собрания хозяев квартир и межевой план участка. Эта услуга предоставляется безвозмездно, оформление всех нужных бумаг составляет 10 рабочих дней. После этого вам выдадут кадастровый паспорт земельного участка.

Имейте в виду – в паспорте должно быть обязательно указано, что на участке стоит именно многоквартирный дом. Для этого в заявлении надо указать вид разрешенного использования: к примеру, «для нахождения многоквартирного дома».

Шаг 5: Подаем в Росреестр бумаги, чтобы зарегистрировать права на земельный участок. Это можно сделать в любом офисе кадастровой палаты или в МФЦ, а также через интернет, на портале госуслуг.

Список документов:

1. Заявление.
2. Техпаспорт здания.
3. Документ, удостоверяющий полномочия уполномоченного лица.
4. Квитанция об уплате госпошлины.
5. Документы о формировании участка под многоквартирным домом, если этот участок сформировали позже 01.03.2005 г.
6. Документ техучёта многоквартирного дома, в котором указан список общего имущества.
7. Решение (протокол) общего собрания собственников.
8. Правоустанавливающие документы каждого собственника, подтверждающие его права на квартиру в данном здании.

После этого в трехмесячный срок сотрудники Росреестра внесут в Единый государственный реестр недвижимости соответствующую запись и выдадут вам выписку из ЕГРН.

Плюсы и минусы оформления прав на землю

Как и у любого явления, у вашего права собственности на землю под многоквартирным домом есть преимущества и недостатки. К числу первых можно отнести:

— гарантии того, что никто не сможет использовать участок без разрешения общего собрания хозяев квартир;

— никто не отберет ваш участок;

— вы сможете сдать часть участка в аренду, направив полученные деньги на благоустройство общих территорий.

Однако, есть и минусы:

— налог на квартиру вырастет;

— вы должны будете совместно с другими дольщиками содержать участок.

Однако эти минусы несущественны по сравнению с тем, что у участка под вашим домом может появиться хозяин, который решит, что вы ему не нужны. Подобные прецеденты уже бывали в различных городах России. Так что подстраховаться стоит заранее!

Право оформить земельный участок под домом в собственность.

После переселения из ветхого жилья в двухквартирный жилой дом (по решению суда) при оформлении документов администрация назвала часть жилого дома квартирой, в результате чего пропала возможность оформить в собственность часть земельного участка, на котором расположена эта половина дома. Земельный участок находится в собственности застройщика. Вторую половину дома застройщик продал как квартиру, без согласования со мной, и отдельно оформил землю покупателю. Получается, что мое жилье без земли. Застройщик предлагает купить земельный участок отдельно и дорого. Как быть?

Из вопроса, к сожалению, невозможно установить всех существенных обстоятельств, имеющих значение для более точного и правильного ответа на него, в частности, не ясно, вступили ли вы в права собственника квартиры(зарегистрировали ли право). В связи с этим следует привести ряд общих положений закона, регулирующих подобные случаи.

Из контекста вопроса вытекает, что вам предоставлена квартира в собственность в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд вследствие признания дома аварийным в порядке, предусмотренном ч. 1-3, 5-10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Аналогичная норма содержится в Земельном кодексе РФ, согласно п. 1 ст. 35 которого при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда случаев, в частности, в случае отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Согласно той же норме не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

И, наконец, абз. 3 приведенный нормы устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм закона, вы вправе использовать земельный участок, занятый вашей половиной дома и необходимый для его обслуживания, независимо от того, что он, возможно, принадлежит другому лицу. Предполагается, пока не доказано обратное, что первоначально выделенный застройщику земельный участок или приобретенный им в собственность для возведения конкретного жилого дома либо отмежеванный специально для его возведения из общего земельного массива согласно исходно-разрешительной документации предназначен для его использования всеми собственниками квартир в этом доме.

Поскольку вы указываете, что земельный участок находится в собственности застройщика, то при отчуждении им квартиры в вашу пользу, в том числе по судебному решению, к вам перешло и право на соответствующую долю земельного участка, пропорциональную площади приобретенного жилого помещения.

Доля в земельном участке, пропорциональная площади вашей жилой недвижимости, может быть выделена в натуре по соглашению совладельцев, а если такое соглашение не будет достигнуто – в судебном порядке (ст. 252 ГК РФ).

Квартира является структурно обособленным жилым помещением и самостоятельным объектом права собственности (ст. 289 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ), которое в случае двухквартирного дома и наличия отдельных выходов из каждой квартиры на обособленный земельный участок может быть признано частью жилого дома в порядке выдела доли в натуре, и это не зависит от того, как именует ваше жилое помещение администрация, а также от ее мнения на этот счет. В таком случае режим долевой собственности будет прекращен, каждый из совладельцев становится самостоятельным собственником своей части жилого дома и земельного участка.

Поскольку, как вы указываете, вашему соседу застройщик оформил смежный участок (т.е. будем предполагать, что выделил самостоятельный участок, имеющий обособленные границы, поставленный на государственный кадастровый учет), то и оставшаяся часть образует участок, фактически используемый вами, как результат раздела всего участка, который также подлежал постановке на кадастровый учет одновременно со смежным участком и является обособленным земельным участком. Именно такой участок застройщик, вероятно, предлагает вам выкупить.

Между тем, во-первых, согласно вышеуказанным нормам закона он не вправе чинить вам препятствия в его использовании, если вы откажетесь его выкупать, а во-вторых, сохранение за ним права собственности на этот участок нельзя признать правомерным, поскольку с его стороны имело место отчуждение квартиры в вашу собственность, а соответственно, и доли в земельном участке, поскольку в данном случае имеет место одновременное отчуждение недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, одним лицом – застройщиком.

Вместе с тем следует отметить, что в подобных вашему случаях, как правило, не застройщик передает переселенцам квартиры, а муниципальный орган (администрация) в связи с принудительным переселением из ветхого жилья, в то время как застройщик в порядке своих инвестиционных обязательств (так называемой социальной нагрузки) предоставил муниципальному органу для переселенцев жилой фонд, построенный либо приобретенный за его счет. То есть фактически застройщик-инвестор передал такой фонд муниципальным органам, а они, в свою очередь, раздавали квартиры переселенцам. В таком случае земельный участок или его часть, пропорциональная площади вашей квартиры, также подлежала выделению вам фактически администрацией, т.е. из муниципальной собственности.

Для вас, по сути, не имеет значения, от кого вы получили квартиру. Имеет значение лишь то, что в любом случае право на земельный участок или на его часть (долю), пропорциональную площади квартиры, переходит в собственность лица, которому данная квартира предоставлена. Права прежнего собственника земли прекращаются, в связи с чем требование застройщика о выкупе части земельного участка является неправомерным.

Вместе с тем ввиду не совсем ясных обстоятельств в порядке предоставления застройщиком для нужд администрации квартир для переселенцев и возникшим в связи с этим правовом режиме землевладения невозможно дать точные рекомендации по выбору способа защиты нарушенного права.

Чья на дворе трава

Безусловно, в деле, рассмотренном Верховным судом, речь идет о совершенно конкретном гражданском споре, но проблема построек у подъездов жилых домов актуальна не только для одних заявителей. Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

В нашем случае все началось с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Итак, некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

Суду истец объяснил, что он — собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры. Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его «под индивидуальную жилую застройку». Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке. Ответчик, точнее — ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета. Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно — с 1961 года — и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома. А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет. Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме. А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали. Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме — изолированные части жилого дома. Главное — суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

С таким выводом апелляции и не согласился Верховный суд.

По закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (N189 от 29 декабря 2004 года) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, и «иные, входящие в состав дома объекты недвижимости», являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

В случае если земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, то на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное лицо имеет право обратиться в органы госвласти с заявлением о формировании земельного участка, на котором стоит дом.

Формированием участка занимается госвласть или органы местного самоуправления. По 37-й статье Земельного кодекса, действовавшего на момент возникновения спора, если право собственности на строение переходит к нескольким собственникам, то право на землю переходит, как правило, в размере, пропорциональном долям собственности в здании. По Земельному кодексу, который действовал на момент суда по спорной земле, в случае перехода прав собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учетом доли в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования участком.

Был четыре года назад совместный пленум Верховного и Арбитражного судов по вопросам защиты прав собственности.

Там сказано: если участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, то земля под домом находится в собственности публично правового образования. Но по смыслу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой может быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственник жилья в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома.

Верховный суд подчеркнул: в этих случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором стоит дом, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.

Предыдущими судами установлено, что дом, чьи соседи судятся, — многоквартирный и участок под ним еще в 1957 году отведен под строительство дома. Информация о выделении участка есть в инвентарном деле. Но в материалах дела нет доказательств, что участок под домом сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. Этого не учла апелляция, поэтому и вынесла незаконное решение.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Земли, на которых стоят многоквартирные дома, могут принадлежать либо государству, либо собственникам в виде общей долевой собственности. Если дом был построен после того, как в силу вступил настоящий Земельный кодекс, то владеют участком земли собственники квартир на правах общедолевой собственности. Владельцам недвижимости в домах, которые были построены раньше, придется при желании проходить процедуру оформления земли, так как чаще всего земельный участок принадлежат муниципалитету.

Оформить землю под многоквартирным домом любой желающий может по добровольному желанию, но никак не по принуждению. Другими словами собственники вправе самостоятельно решать, нужна ли им данная территория или нет. Главным условием для приватизации участка является добровольное решение, вынесенное на общем домовом собрании владельцев квартир в доме. В случае положительного решения администрация передает территорию в общедомовую собственность бесплатно.

Как оформить земельный участок под многоквартирным домом в собственность?

Итак, процедура оформления начинается с общедомового собрания собственников. Все жильцы оповещаются о проведении такого собрания в определенное время и месте. Если на него соберутся более 75% от всех собственников дома, то собрание считается состоявшимся.

В ходе принятия положительного решения о получении права на земельный участок под домом в общедолевую собственность, выбирается инициативная группа, которая полностью возьмет под контроль весь процесс по оформлению.

На собрании также определяется конкретная территория, подлежащая приватизации. Здесь допустимы разные варианты: либо максимально большой участок с границами, установленными межеванием, либо только земля под самим домом с подъездами к нему.

После проведения собрания инициативная группа отправляется в районную Администрацию, чтобы подать заявление о передаче земли в собственность. Административный орган проверяет наличие межевания на данной территории и, если границы участка уже установлены, то выдает соответствующее распоряжение. Если территория не размежевана, то участок включается администрацией в план по межеванию на текущий период. При желании собственники МКД могут провести данную процедуру быстрее за свой счет.

Когда будет получаться геодезический план территории, его также ставят на учет в Кадастре и получают кадастровый паспорт с выпиской из него.

Заключительным этапом является регистрация права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом в региональном отделении Росреестра, а также получение соответствующего свидетельства. После этого земля под многоквартирным домом в собственности владельцев квартир может быть использована по их усмотрению.

Стоит ли оформлять землю под многоквартирным домом в собственность?

Оформлять ли общедолевую собственность на землю, каждый владелец квартиры в МКД решает для себя сам. У процедуры этой есть свои плюсы и минусы.

Преимущества оформления придомовой территории в собственность:

1. Наложить обременения на органы власти в отношении территории можно лишь с согласия собственников. Поэтому это своего рода гарантия для жильцов, что любые противоречащие действия свершиться с землей или на земле не смогут.
2. Собственниками принимается решение о согласии или запрете на строительство рядом с их домом других сооружений, например, стоянки или мини-рынка.
3. На своем участке жильцы самостоятельно могут построить стоянку под машины, оборудовать территорию под спортивную площадку или детский городок.
4. Возможность получать денежную прибыль, если сдавать придомовой участок в аренду. Вырученные средства должны также делиться между собственниками или идти на общедомовые нужды.
5. Стоимость жилья с оформленным правом собственности на придомовую территорию выше обычного.

   Недостатки у процедуры оформления также присутствуют:

6. Чтобы оформить общедолевую собственность в многоквартирном доме придется запастись временем, ведь период оформления может растянуться на несколько месяцев или год.
7. Мероприятие весьма затратное в плане денег.
8. Жильцы после присвоения права собственности будут обязаны самостоятельно следить за состоянием территории, облагораживать и держать в чистоте. В противном случае им грозит государственный штраф.
9. Никуда без налогов, поэтому жильцам придется платить налог на землю со своей доли придомовой земли.

   Как оформить земельный участок под домом в собственность

   Довольно часто складываются ситуации, когда жилой дом уже построен, а земля под ним в собственность не оформлена. Возникают подобные моменты в случае, когда земельный участок выдавался при Гражданском Кодексе РСФСР. На такую землю устанавливалось право наследуемого или бессрочного владения. Однако в условиях сегодняшнего законодательства подобных полномочий нет, но действие они свое все же сохраняют. Владельцы таких наделов имеют право пользоваться ими, но распоряжаться, то есть продавать, дарить, обменивать, не могут. Да и для передачи такой земли по наследству наследникам придется обращаться в судебные инстанции для установления своих прав.

   Чтобы права на земельный участок были определены, владельцу необходимо внести сведения в базу недвижимости Росреестра. Для этого действовать можно либо в рамках дачной амнистии, либо приватизировать участок, в результате чего земля перейдет в единоличную или долевую собственность.

   Какие нужны документы для оформления земельного участка под домом в собственность?

   Оформить право собственности бесплатно владелец может, если на руках у него есть все необходимые документы и только единожды в жизни. В последующих случаях получить участок можно только при выкупе, при этом его стоимость определится с помощью кадастровой оценки. Если участок выделен в пользование бессрочно, то оформить на него право собственности можно через суд.

   Чтобы приступить к непосредственному процессу оформления земли в собственность, первоочередно нужно подготовить следующий пакет документов:

10. Заявление, составленное произвольно, которое адресовано муниципальному или государственному органу, который владеет землей.
11. Бумаги, подтверждающие право собственности на дом, кадастровый паспорт на жилое здание, техплан, на котором выделены все имеющиеся на земле постройки.
12. Договор или акт, которые подтверждают право бессрочного пользования участком или выделение его под ИЖС.
13. Оценка стоимости недвижимости, основанная на заключении БТИ.
14. Выписка из Росреестра, показывающая есть ли ограничения или обременения в отношении пользования участком.
15. Справка о стоимости земли, выданная Земельным комитетом.
16. Если интересы владельца предоставляет юрист или родственник, необходимо нотариально заверенная доверенность.
17. Если будут устанавливаться границы долей, то необходимо предоставить протокол разграничения участка, принятый и подписанный всеми участниками в ходе специального собрания.

    Если на земельный надел нет никаких документов, то для начала предпринимаются следующие шаги:
18. владелец обращается в исполнительные органы по месту нахождения участка, чтобы были восстановлены бумаги на владение землей;
19. в суд подается заявление с целью установить на землю право собственности в связи с приобретательным сроком давности, длительность которого 15 лет. При этом гражданину необходимо доказать, что он добросовестно владел имуществом все эти годы, содержал его и обслуживал, неся при этом расходы;
20. подать заявление в муниципалитет или госорган, чтобы получить акт о выделении земли в собственность гражданину, чей жилой дом расположен на этой земле. Сюда же обязательно прилагается доказательство того, что строение принадлежит обратившемуся гражданину.

    Как оформить землю под домом в собственность?

    Оформить землю под домом в собственность можно несколькими способами:

21. На основании закона о дачной амнистии. Процедура оформления упрощена.
22. По решению суда, которое вступило в силу и является обязательным к исполнению.
23. При выкупе. Орган государственной власти, которому принадлежит участок, продает гражданину участок при невозможности передать его в собственность на безвозмездной основе.
24. Получить земельный надел в собственность по распорядительному акту муниципалитета или госоргана бесплатно.

    Оформление земельного участка в рамках административной процедуры состоит из нескольких этапов:

25. Проведение съемки участка. Осуществляют это геодезисты из специализированной организации. Съемка необходима для установления мест размещения строений на участке, размера надела и его целевого назначения.
26. Обращение в орган власти по месту нахождения участка с целью согласования его границ.
27. Получить выписку из кадастрового реестра, на основании которой будут закреплены границы земельного участка. Если возникает спорная ситуация, то необходимо оформить межевое дело, где будет составлен акт согласования с согласиями от всех соседей-собственников.
28. Составление кадастрового плана на участок.
29. Предоставление в Росреестр полного пакета документов.

Если жилой дом в собственности у нескольких владельцев, то они должны обращаться в государственный орган вместе с просьбой о выделении земли в собственность под их домом в долях. При этом доли на землю оформляются согласно размеру той части дома, которая принадлежит каждому собственнику. Согласно ст.16 ЖК и ст.36 ЗК, осуществляя регистрацию также необходимо предоставить согласие от обоих владельцев недвижимости, чтобы процедура прошла успешно.

При отказе одного из владельцев дома от оформления земли в собственность следует обращаться в судебный орган.

Жилой дом в собственность: как оформить землю

Процедура по оформлению земельного участка в собственность занимает довольно много времени, особенно в случаях, когда те или иные документы не нее отсутствуют. Стоимость каждой операции зависит во многом от региона проведения работ. Поэтому придется запастись терпением и готовиться к следующим срокам:

• Съемка геодезистов – до 30 дней, стоимость процедуры от 8 тыс. рублей.
• Определение границ участка с согласованием их в органе власти по месту нахождения земли – до 1 месяца. Стоимость варьируется от 9 до 15 тыс. руб. и зависит от сложности работ и согласования границ с соседями.
• Составление кадастрового плана и направление данных в реестр кадастра – месяц. Стоимость от 2 тыс. руб.
• Регистрация прав в Росреестре занимает от 10 до 15 дней, если все документы при этом имеются в наличии и отсутствуют ограничения на оформление права собственности. Если обнаруживаются нарушения или дефекты, то процедура может быть приостановлена на 30 дней. Стоимость регистрации для юридических лиц – 22 тыс. руб., для физических – 2 тыс. руб.

Если для оформления земли в собственность необходимо провести общее собрание участников дачного кооператива, то срок будет зависеть от явки. При этом для того, чтобы составить протокол собрания может понадобиться от пары дней до нескольких месяцев.

Каковы особенности оформления земельного участка под домом в собственность?

Особенности процесса оформления участка земли под домом в собственность зависят от многих факторов. Первая, довольно часто встречающаяся особенность – дом построен на арендованной земле. В этом случае собственник жилого здания должен обратиться к арендодателю для установления права собственности на участок путем выкупа. Если участок находится в собственности муниципалитета, то гражданин может обратиться для установления прав без платы.

Если данные об арендодателе владельцем земли потеряны, то восстановить их можно в Росреестре. Если землей владеет орган госвласти, то первоочередно гражданин обращается к нему с заявлением выделить земельный надел.

После регистрации права собственности на участок земли в Росреестре, физическое лицо может распоряжаться им по желанию: дарить, продавать, менять, завещать и т.д.

Еще одной особенностью является оформление земли под недостроенным домом. Такая постройка приобретает статут недвижимости только после введения ее в эксплуатацию, то есть установления пригодности для жилья (ст.36 ЗК РФ).

Если же дом сгорел, то оформить право собственности на землю можно тремя способами:

• возвести здание вновь,
• оформить землю по закону, который не предусматривает привязки ее к строению,
• если сохранилось более 70% конструкции жилой постройки, то документы о регистрации земли в собственность могут быть поданы. Процент сохранности устанавливается органами БТИ, которые выдают свое заключение после проведения осмотра объекта.

Какие бывают случаи отказа в приватизации земли под жилым домом?

Случаи, когда в приватизации земельного участка под жилым домом, могут отказать:

• дом расположен на территории зон заповедников или особо охраняемых государством землях;
• соседство с объектами культурного наследия;
• земля относится к ведению ФСБ или относится к линии служб безопасности;
• территория входит в государственный резерв;
• земля относится к категории с ограничительным статусом.

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

Жители многоквартирного дома имеют право оформить в собственность землю, на которой построен их дом. Это обезопасит их от точечной застройки во дворе, они сами смогут поставить детскую или спортивную площадку, разделить двор под парковочные места, сдать часть земли в аренду и зарабатывать на этом. Подробно об оформлении права собственности на участок под МКД рассказывает адвокат Алина Берест.

Оформление в собственность земельного участка рядом с многоквартирным домом (придомовой территории) требует некоторых усилий. Это дает владельцам недвижимости ряд преимуществ, но и накладывает обязательства. Сам процесс оформления вполне реален и представляет собой обычную бюрократическую процедуру. Да, придется походить с бумагами, зато вы и соседи сможете сами решать, что будет с землей около вашего дома.

Сколько земли полагается каждому дому?

Единого стандарта нет. Чаще всего у многоквартирного дома есть придомовая территория, размеры которой зафиксированы в кадастровом паспорте (точные данные можно получить, сделав запрос в Росреестр). Важно разобраться в терминах: речь действительно идет не только о той земле, которую занимает строение, но и о придомовой территории. Однако это может быть как узкий палисадник вдоль дома, так и участок, на котором находятся детская площадка и паркинг. В соответствии с действующими положениями Жилищного кодекса РФ (а точнее — п. 4 ч. 1 ст. 36), данная территория может быть присвоена жильцами на правах общей долевой собственности.

Что, что я один могу оформить всю землю на себя? А вдруг сосед уже.

Это невозможно. Дом ведь многоквартирный, и владение землей подразумевается коллективное. Решение нужно принять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Общее собрание собственников МКД считается правомочным, если в нем приняли участие владельцы помещений в доме (или их представители), обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Получается, если земля уже зафиксирована в кадастровом паспорте, она наша?

Нет, это не так. Никто не запрещает, но никто и не обязывает владельцев оформлять придомовую территорию в совместное владение. Если вы с соседями хотите оформить землю в собственность, то нужно начинать готовить документы.

Я узнал, что границы придомового участка не сформированы – что делать?

Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

Мы проверили кадастровый паспорт и провели собрание, что дальше?

Нужно подать в Росреестр документы для кадастрового учета и оформления участка в долевую собственность. Это можно сделать лично в Росреесте или МФЦ, по почте или на сайте Росреестра. Перед подачей документов нужно уплатить пошлину на услугу (сейчас это 200 рублей).

Список документов следующий:

• заявление о государственном учете и регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица, документ, подтверждающий полномочия представителя;
• кадастровый план или документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• протокол общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственников помещений в многоквартирном доме, возникшие до 31 января 1998 года (если в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав этих собственников).

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Минусов нет, что ли?

Без капли дегтя, конечно, тут не обойтись. Придется смириться с тем, что:

• возрастет стоимость услуг по содержанию земельного участка (тем более что после определения границ его площадь может увеличиться);
• собственники придомовой территории обязаны нести ответственность за содержание своего земельного участка, а это значит, что уборка снега и мусора, ремонт дорог, тротуаров и элементов благоустройства, содержание зеленых насаждений и все такое прочее — это теперь ваша ответственность;
• после оформления права собственности могут увеличиться налоговые выплаты (так как может вырасти кадастровая стоимость квартиры или нежилого помещения).

Получается, что снег нам теперь самим чистить?

К счастью, это не обязательно. Управлением эксплуатацией благоустроенной территории будут заниматься не сами собственники, а нанятая для этого компания. Это может быть управляющая организация, ТСЖ или Территориальное общественное самоуправление (ТОС). Решение о том, кому доверить родную землю, также следует принять на общедомовом собрании собственников.

Текст подготовила Александра Лаврова

Здравствуйте! Я проживаю в поселке, квартира приобретенная, но на земельный участок нет ни договора аренды, ни свидетельства о праве собственности. Хотелось бы узнать как можно оформить в собственность земельный участок, на котором расположены квартира и приусадебный участок, и какой порядок действий в моем случае?

Уважаемая Илона! Насколько я понимаю, речь идет о двухквартирном доме и земельном участке, относящемся к одной из квартир в этом доме. При таких обстоятельствах есть два варианта действий, в зависимости от того, оформлено ли право собственности на земельный участок, на котором расположена вторая квартира двухквартирного дома либо ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка под домом.

До введения в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 г.) каждый собственник квартиры в двухквартирном доме имел возможность оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок. С 1 марта 2005 г. такая возможность была исключена – с этого времени земельный участок, на котором расположен двухквартирный дом, может существовать только в виде единого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир в двухквартирном доме.

В первом случае (если ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка) существует следующий порядок (установлен статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован до 1 марта 2005 г. (то есть были произведены подготовка проекта границ участка, установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него).

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 г., то любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления (на территории Каргасокского района – в Администрацию Каргасокского района) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, если собственник второй квартиры в Вашем доме ранее не оформил право собственности на свою половину участка, то Вы можете самостоятельно (обращение собственника второй квартиры не обязательно) обратиться в Администрацию Каргасокского района с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен двухквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность к Вам и к собственнику второй квартиры (опять же без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него; какого-либо волеизъявления собственника второй квартиры при этом так же не потребуется).

Подробнее об оформлении прав на земельный участок под многоквартирным домом читайте в моем ответе на ранее заданный вопрос по данной теме:http://www.sokik.ru/consultation-55.html

Во втором случае (если Ваш сосед успел оформить свою половину участка в собственность) Вы можете так же оформить свою половину участка в собственность как отдельный земельный участок, а если Вам будет отказано в этом со ссылкой, что после 1 марта 2005 г. это сделать невозможно, то отказ по данному основанию Вы будете вправе оспорить в суде (судебная практика признает право собственника квартиры в двухквартирном доме оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок, если собственник второй квартиры до 1 марта 2005 г. оформил право собственности на свою половину участка). При условии, если земельный участок, на котором расположена принадлежащая Вам квартира, был предоставлен (Вам либо прежнему владельцу квартиры) до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то Вы как собственник расположенной на этом участке квартиры вправе зарегистрировать свое право собственности на данный земельный участок в порядке «дачной амнистии» (пункт 7 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для этого Вам необходимо обратиться в Парабельский отдел Управления Росреестра по Томской области (с. Каргасок, ул. Пушкина, 22, тел. 2-26-55), предоставив следующие документы:

заявление установленной формы (его можно скачать на сайте Управления Росреестра по Томской области (http://to70.rosreestr.ru/upload/to70/files/blanki/1.1/регистрации%20права%20на%20объект%20недвижимого%20имущества.doc) либо получить его непосредственно в Парабельском отделе Управления Росреестра;

документ, устанавливающий или удостоверяющий Ваше право собственности на квартиру (данный документ не требуется в случае, если Ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в органах Росреестра);

любые ранее выданные документы (даже не соответствующие современным требованиям) о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры, а если какие-либо документы полностью отсутствуют, то вместо них необходимо предоставить выписку из похозяйственной книги о наличии у Вас или у прежнего владельца квартиры права на земельный участок (данная выписка выдается администрацией соответствующего сельского поселения);

квитанция об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства (размер пошлины составляет 350 рублей).

При этом в данном случае для регистрации права собственности в порядке «дачной амнистии» проведение межевания земельного участка и осуществление его кадастрового учета не требуются.

Если нет никаких документов о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры и если в похозяйственных книгах нет информации ни о Ваших правах на земельный участок, ни о правах прежних владельцев квартиры на земельный участок, то оформить право собственности можно будет только в судебном порядке.

Смотрите так же:  Административный договор. Административный договор виды